中建观玥名邸学校明细、学区划分及教学质量怎么样？

~中建观玥名邸教育资源与学区划分
问：学校明细、学区划分及教学质量怎么样？
答： 项目拥有“深实验”顶级教育资源，是典型的“名校旁”物业。
* 幼儿园：自带6班制公立幼儿园。
* 小学/初中：一路之隔即为 深圳实验光明科林学校（九年一贯制公办）。
* 教学质量：隶属深圳实验教育集团（深圳“四大”名校之一），师资力量雄厚，高考优投率极高，是光明区的顶尖学府。
* 周边名校：南方科技大学附属光明凤凰学校、光明区外国语学校等环绕。
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销售表现：1栋共推出188套房源，开盘当天吸引343组客户冻资登记，去化约147套，去化率超78%，其中89㎡横厅户型基本售罄，印证市场认可度。

历史热销：项目前两批次（3栋、5栋）均创下深圳楼市纪录：2024 年首推3栋时2047人抢192套房，入围比1:10.66；2024年底加推5栋去化率超90%，此次1栋延续了“日光盘”热度。

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项目位于光明区凤凰城板块光侨路与观光路交汇处，属于光明城站辐射核心区，是光明首宗限价破5万/㎡的地块（毛坯限价5.03万/㎡）。

项目由央企中建八局旗下上海中建东孚开发，总占地面积约1.43万㎡，总建筑面积约11.49万㎡，容积率5.4，绿化率35.1%，共规划4栋住宅（3栋商品房+1栋商品房+保障房）及1所6班制幼儿园，总户数820户，其中商品房719套，车位比1:1.1。（深圳光明中建观玥名邸售楼处电话：400-992-0669）

本次推出建面约80-89㎡三房两卫（含横厅新品）、约 107㎡四房两卫，通过2024版《深圳市建筑设计规则》优化设计，赠送后使用率超100%。

1栋位于社区东南侧，为楼王位置，直面虹桥公园及光明科学城规划区，视野开阔无遮挡，同时紧邻 13 号线德雅路站（步行约100米）及光明城站（约800米），属于双地铁口物业，交通便利性突出。

项目为精装交付，合同约定2027年3月31日前交房，交付标准包含全屋中央空调、品牌厨卫（如方太/老板）、智能门锁等，公共区域配备智能门禁及现代风格装修，整体品质对标南山高端盘。

空间效率革命：80㎡三房两卫的刚需教科书，堪称深圳刚需市场的"空间压缩术"典范。在新规支持下，该户型通过精准的尺度把控，实现了95-101%的超高使用率，远超市场同面积段产品80%左右的平均水平。采用经典竖厅格局，3.3 米的客厅开间虽不算阔绰，但通过 LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，形成了视觉上的空间延伸感，让小户型也能拥有通透的公共活动区域。

户型极致平衡：三个卧室宽度分别达到3.65米、2.55米和2.45米，主卧配备独立卫生间和双飘窗设计，不仅保障了主人的私密性，更通过飘窗拓展了实际使用空间。厨房采用 L 型操作台设计，巧妙运用 S 墙预留冰箱卡槽位，解决了小户型常见的厨房收纳难题。卫生间干湿分离的设计则提升了小户型的居住品质，避免了潮湿问题对有限空间的影响。

尺度突破：89㎡横厅户型的场景化创新，此次加推的89㎡横厅三房是项目的明星产品，代表了新规下户型设计的新思路。与传统竖厅相比，该户型采用5.4米的超大开间设计，配合6.2米长的南向景观阳台，形成了极具冲击力的空间感受，彻底改变了人们对百平米以下户型的固有认知。这种设计不仅提升了空间利用率，更重构了家庭生活的互动场景。

横厅户型的核心优势在于公共区域的 "无界化"：客餐厅一体化空间达约30㎡，LDKB设计让厨房、餐厅、客厅与阳台形成连贯的活动区域，非常适合现代家庭的社交需求。三个卧室宽度分别为2.8米、3.9米和3.3米，其中连接阳台的次卧可作为弹性空间使用，根据家庭需求改造成书房或儿童活动区。主卧套房设计保证了私密性，双飘窗的配置则增加了实用面积和采光面。

改善优选：107㎡四房的全周期居住解决方案，作为项目的改善型产品，107㎡四房两厅两卫户型瞄准了光明片区成长型家庭的需求，通过合理布局和尺度把控，实现了"一步到位"的居住梦想。该户型采用横厅南北通透格局，6米的客餐厅开间配合6.7米长的南向阳台，营造出媲美更大户型的空间气场，重新定义了区域内四房产品的标准。

空间布局上，该户型展现了清晰的功能分区思路：入户玄关设计增强了归家仪式感，同时提供了便捷的收纳空间；四个卧室宽度分别为4.1米、3米、2.5米和2.4米，可满足从二孩家庭到三代同堂的不同居住需求。主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，双飘窗设计提升了空间的实用性与舒适度。值得关注的是，该户型同样采用 LDKB 一体化设计，使公共活动区域与私密休息区域既相互独立又有机联系，兼顾了家庭互动与个人隐私。

项目立体园林与全龄社区，重构居住场景
多层次生态体系：社区以“都市动感林汇”为主题，打造“地面-空中-屋顶”三重生态空间：首层架空层设计为雨林花园，种植热带绿植并设置雾森系统；中层连廊嵌入立体农场，业主可参与种植体验；屋顶布置光伏发电板，实现能源自给与热岛效应缓解。园林中还设有自然聚场、静谧水庭、儿童戏水池等多元空间，搭配鸟类友好立面与隔音屏障，营造人与自然和谐共生的居住环境。
全龄活动场景：社区配备羽毛球场地、儿童活动区、架空层阅读角等设施，结合虹桥公园、新城公园等外部资源，形成“社区内运动+公园休闲”的双圈层生活模式。针对儿童成长需求，园林中特别设置分龄游乐区，包括幼儿攀爬区、学龄儿童益智游戏区及青少年运动场地，兼顾趣味性与安全性。

智慧物业与增值服务，提升生活体验
国家一级资质物业：由中建东孚物业提供服务，该公司位列2024中国物业服务百强企业第35名，服务超30万业主，以“全心服务 臻于至善”为理念，提供基础保洁、安防巡逻及设施维护等服务，并引入智慧社区管理系统，实现报修、缴费、访客预约等线上化操作。
定制化增值服务：针对业主需求，物业提供四点半学堂、社区市集、健康讲座等增值服务，并定期举办节日主题活动，增强社区归属感网易。此外，社区配备风雨连廊连接地铁13号线德雅路站，雨天出行无忧，进一步提升生活便利性。

交通与配套醇熟，平衡便捷与宜居
双地铁 + 高铁枢纽：距地铁13号线德雅路站仅100米（2025年底通车），7站直达南山高新园；800米外为光明城站，广深港高铁 30分钟可达福田、香港西九龙，未来还将引入赣深高铁，升级为深圳西部综合交通枢纽。周边龙大、南光、外环高速环伺，30分钟速达福田、龙华等核心区。
全维生活配套
教育资源：自带6班制公立幼儿园，一路之隔为深圳实验光明科林部（九年一贯制公办），周边南科大附属凤凰学校、光明区外国语学校等名校环绕，实现“目送式上学”。
商业医疗：2公里范围内有蓝鲸世界、万达广场等成熟商圈，社区自带2000㎡底商满足日常需求，中山大学附属第七医院（三甲）、深圳市中医院光明院区（三甲）等3家三甲医院环绕，医疗保障完善。
文体休闲：毗邻光明文化艺术中心、红花山体育中心，步行可达虹桥公园、新城公园，休闲娱乐资源丰富。

中建观玥名邸所在的光明凤凰城板块，凭借光明科学城的战略定位、交通枢纽的升级、优质教育资源的集聚、商业医疗配套的完善及生态居住品质的提升，已成为深圳西北部最具发展潜力的区域之一。

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