“南金沙、北新东升”，新东升凭什么能在淄博做到断层第一？

房地产行业的这一轮“劫难”深刻且长久，上一轮周期里成长起来的企业面临着“生死问题”。潮水退去，隐藏在潮水下的中小企业被淘了出来，他们现在追求的是平稳的发展。

相较于以往，新一轮周期里被关注到的企业，在发展风格和模式上有本质的不同，他们都很稳健，没有资本市场的期待，没有做规模的硬性需求，根本也不把“规模”当回事，他们根本不在意自己的排名有多高，又上升了几名，所以也就不存在疯狂借钱的情况，很多是在建筑、设计、景观、物业这些方面下慢功夫，做细活，有一种农民种地的质朴之美。

生于河南商丘的县城柘城，火在当下的金沙集团，硬是掀起了一股“金沙热”，全国各地的企业、机构都去学习，光是接待参观学习赚的钱都不是一笔小数目，很多人都知道了他们的三件宝“建筑、景观、物业好”，实实在在给县城房企涨脸了；

山东淄博的新东升置业，与金沙齐名，坊间还有“南金沙、北新东升”的说法，他也是扎根大本营淄博，坚持“把房子盖好，把服务做好”的朴素初心，从“激发市场需求、成本可控、服务完善”三个方面发力，用20多年的时间在淄博做出“县城成本做出一线品质”，用新东升老板曲东升的话说，就是“成本可控的高品质”，而且施工精细，他的房子能比周边竞品溢价30%，而且还能卖的更好，既叫好又叫座。

新东升置业的“四把刀”

新东升置业是一家深耕淄博的企业，老板是曲东升，成立于2001年6月，是地产老兵，舍得花慢功夫，像农民种地，从播种，到施肥，耐心的等待每一个收获的季节。项目不多，24年时间干出了九个项目，“九个园”，平均3年一个盘，每一座园在当地都有名有姓，2024年全年业绩19.5亿，2025年半年度业绩8.5亿，是淄博市场的扛把子。

新东升的成功不是平白无故而来，而是通过长时间的积累和沉淀所成，总结起来有四个点：

其一、该投入的舍得投入，成本可控的前提下提高品质。100块的投入带不来效益也是浪费，花1000块能有2000块的回报也该投。

新东升的投入不是说为了打造所谓的豪宅，一味的用奢石堆砌，全球找名贵的花草树木堆景……这样不是简单的投入，而是在增加成本，最终这个成本一定是要转嫁到业主身上的。成本控制要从图纸开始，新东升在设计上就抠得细，从图纸阶段就建立了成本控制意识和能力，对图纸进行精细化研究。

在三四线城市，甚至是一些县城，你要考虑消费者的购买力，能不能支撑得起，想当然的拔高成本，消费者不买单，也无异于自嗨，贵不等于好，新东升的一些项目材料都是本土化采购，成本降下来了（比如物流运输成本），但是品质并没有打折。

新东升在产品打造上愿意投入，之园为了呈现最完美的景观，能舍弃一排楼为景观让路；目光长远，不过分纠结于眼前的小账，通过补贴业主食堂、四点半课堂等看似赔本的买卖获得业主的更大认可，以长期主义服务眼光培养品牌，算得是大账，不算小账。

说白了，把产品做好了，高溢价，多卖一套房就可能把这些小投入补回来，为什么在三四线，特别是小县城，有很多“一哥”冒出来，本质就是因为他们愿意投入，没有为了控成本而牺牲品质，高品质做出了高溢价，消费者愿意买单，这样，你所有的投入都能补回来，还能盈利。很多流动摊贩在一个地方做一次性生意，没有什么所谓的品牌，把一次性的钱“骗到手”就行，但在一个地方做地产可不能这样，不把品质做上去，偷工减料的话其实就是在砸自己的饭碗。

新东升有很清晰的成本逻辑，提品质的同时，也在控制成本，比如园林景墙，以前是先垒红砖，两边有些是干挂，现在直接整个的用石材垒起来；社区入口的地面，原先可能是先搞好混凝土再铺石头，现在直接在原土上放石头，效果更好，成本还省下来了，成本就从这些细微处抠出来了。

还有很重要的一点，新东升的付款很及时，很规范，付款时间一到就及时支付，没有任何为难（现在行业普遍的现状是什么？能付的是晚付、慢付，很多都是付不出来，干活的等于白干），因此供应商愿意跟新东升合作，因为他靠谱守信，给别人干需要300、400块，给新东升干，180、200块就能干，在这一点上，新东升也能省下成本，关键是省心，不用担心这些供应商随时撂挑子。

其二、产品时时创新。新东升的产品不是用统一的模版套所有，不同项目是因地制宜的设计先行，做创新，千房千面，园园不同。福园是2016年淄博当地最大的棚户区改造项目，新东升将整个社区上抬，实现了“上居下商”的效果；佑园则是将公园和公建配套搬进社区，实现“一半社区，一半公园”；之园打破常规做低密，周边是11层，18层的楼，他只做4层，做到层层有花园，户户有庭院，舍弃一排楼的货值，打造差异化园林景观；曦园把层高做到3.5米，淄博第一。

其三、精细化施工。新东升的施工精细度是远超行业平均标准线的，用42项超行业精工标准（包含六重隔音、透明化施工等）把每一个细节都把控到位，能把外墙平整度偏差控制在3mm以内，车库地面的平整度能达到2mm。

其四、物业服务高效赋能。基础服务+增值服务，物业团队+商管团队的服务方式赋能产品，并通过对物业的补贴提高服务质量，提升业主的满意度。

24年，九大园，园园不一样

新东升宸园——一个项目干赢整个区域

2024年3月9日开盘，首开热销63套，认购金额3.2亿，不到1个月时间，认购超过90套，销售额达到4.5亿，比所在区域楼盘一整年的销量还高，均价20000元/㎡，比周边竞品溢价2000元/㎡以上，2024年，宸园单项目销售额达到9.3亿，位列淄博单项目销售额第一名，断层式领先优势明显。

宸园总建筑面积约20万㎡，容积率1.9，规划住宅630余户，总体规划为6-11层的低密社区，其中15栋6-9层洋房、5栋11层洋房，楼间距35-40米，这与周边普遍17层的产品形成明显的差异化，产品类型上由160-350㎡宽幕大平层和300-680㎡收藏级院墅组成，39种差异化户型，既有带空中花园的超级边厅户型，也有一梯一户的私梯入户户型，还有首层带院，顶层挑空的收藏级庭院的户型，在这里总能找到让你满意的户型。

之园——四层低密差异化产品，层层有花园、户户带庭院

项目位于华光路与学院东路交汇处，2023年10月29日，首开销售103套，2.5亿元。首开热销103套，销售额达到2.5亿，2024年销售额3.2亿，是大学城的项目销冠，在整个淄博也是TOP10的存在。

从位置上看，这个项目的位置真的是一般，但是就这个一般的位置上的项目，周边项目普遍六七千的单价情况下，它却能卖到12000元/㎡，既能卖出高价，还能卖成销冠，新东升在这个项目上下了不少功夫：

其一、差异化的产品设计，别人做高层，我做低密。周边的竞品普遍都是十几层的高楼，新东升偏偏不走寻常路，主打一个差异化，主动损容，把容积率由1.8降到1.5，压低建筑层数，打造了只有四层的房子，一层带院、二层带下沉空间、三层带露台、四层带屋顶花园的户型设计，实现了层层花园，户户庭院，楼间距20到45米，住户能享受更充足的阳光和日照；

其二、舍弃一排楼，打造二十亩美学园景：舍弃一排楼，只为把近20亩地的公园藏进社区，打造五进院落、二十四景的宋氏山水景观园林。

其三、酒店级配套空间，专业团队运营：打造了3000㎡覆盖全龄段人群需求的运动休闲场所，集合幼儿园、社区书房、私宴餐厅、社区超市、健身房、游泳馆等各功能场景，并成立专门的商管团队专业运营。

福园——最大棚户区改造项目，上居下商打造新地标

福园小区是2016年淄博市最大的棚户区改造项目，总规划1400户，新东升通过设计创新和工艺加持，让棚改社区“活了”起来。

不走寻常路，设计创新，把社区上移，上居下商：通过架空层设计，打造立体式社区，下层是商业配套，引入6000㎡的综合体，涵盖超市、健身房、儿童教育等场景；上层为居住社区，并配置5万㎡的园林景观。

好景观：再次携手GVL怡境国际景观公司，传承紫园、曦园园林景观观赏性的同时，也提升了园林景观的可参与度。

好工艺：金城、苏中、天齐三家特级资质企业施工，采用全混凝土一体浇筑工艺、将保温层浇筑在混凝土中央、三层LOW-E节能玻璃外窗、隔音楼板。

曦园——产品革命式迭代之作

新东升在曦园的打造上做了很多革命式的探索和创新，提升了淄博“好房子”标准。2015年的盘，至今已经10年时间，2025年10二手房挂牌均价15375元/㎡，比500米内的淄博绿城·百合花园二手房12148元/㎡的挂牌价高出近30%。

首先是层高的革命式提升∶层高由2.9米提高到3.5米，是淄博全市唯一一个达到这一层高的楼盘，也明显高于新规所要求的高于3米的层高；

其二是，高效隔音设计︰双层楼板，同层排水，能够有效的隔绝上下住户的噪音烦扰，享受安静的居住体验；

其三、阳光的革命：18层建筑110米楼距，住在一楼也能享受8个小时的采光；

其四、绿化的革命∶楼栋横向牵手打造空中庭院，把树种在天上；占地面积8.6万㎡的社区实现了8万㎡的绿化，像是在森林里建立一座房；

其五、供暖的革命︰舍弃传统的空调、暖气，使用地源热泵供暖，舒适度提高的同时，使用成本却降低了；

其六、排水的革命︰管道不再埋在土里，而是花巨资建造专属设备层，运行更有保障，更易检查维修。

佑园——长在公园里的社区，一半公园，一半社区

项目总占地192亩，建筑面积48万㎡，容积率2.7，规划建设25栋住宅楼，其中13栋高层住宅，12栋多层电梯洋房，总户数2498户，配建一所9班制幼儿园。这个项目是在淄博“全域公园城市”战略背景下诞生的高品质住宅。2024年单盘销售突破4.1亿，在淄博也是排在TOP10行列。

佑园是一座长在公园里的社区，400亩的土地里，一半是公园，一半是家，公园、景区、文体场馆直接进社区，“足不出户”就能享受到这些宜居配套。这里要重点强调一下景观，佑园每栋楼前的风景都是不同的，既有竹林景致、溪水潺潺，也有九曲回廊、亭台楼榭、乌桕树阵等，这种景观营造的差异化也使得投入陡增，成本是传统项目景观的2-3倍；

户型设计也是很有诚意，个性化十足，高层多层有57个创新户型，17套实景样板间，先看实景再买房，把风险管控往前置；

还有很重要的一点是工程施工精细化，42项超行业标准施工手册，涵盖施工标准、施工工艺、材料验收、工序节点验收等各个环节，工程建设更精细化、标准化、规范化。佑园外墙采用水包水工艺，垂直平整度偏差能控制在3mm以内，地库是超镜面固化结晶地坪，用最传统的石子、沥青等材料，和对水泥的精细化把控平整度能做到2mm。

在三四线，在县城，产品就是在卷，不卷没有出路，但卷的内容不同，一个胖东来能把绝大多数的消费零售卷死。低能级城市楼盘卷工艺，卷服务，卷性价比，不卷堆料，因为这里的客户，买房就是为了住，对价格是敏感的，一旦超过心理预期，是不愿意买单的。

很明显，新东升的优势很朴素，就是踏踏实实把楼盘做好，不是奢华材料的堆砌，而是在设计本身，在景观、在施工、在服务上下足功夫，就慢慢的干，不玩规模化扩张的那一套，稳的一批，“现在一分钱贷款都没有”，没有所谓的生死问题要考虑，2025年的贷款已经全部还清，无贷一身轻。

在大本营之外，无贷一身轻的新东升置业看到了轻资产这条路，把自己的经验和能力输出出去，在济南、泰安、烟台、江苏连云港等地已有项目落地，企业发展新纪元要开始了。

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