上海
2026.06.11
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作者 |第一财经 陈益刊
中国地方税体系中，收入规模最大的税种出现新变化，房产税登顶。
根据财政部数据，2025年房产税收入为5212亿元，收入规模超过契税、土地增值税、城市维护建设税等地方税种，首次居地方税种首位。2026年前4个月数据显示，房产税收入（2185亿元）依然列地方税种榜首。
房产税由产权所有人缴纳，有两种计税方式：一是根据房产余值（房产原值一次减除10%~30%）计算缴纳的，税率为1.2%；二是依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。中国自1986年开征房产税。
目前，除了个别城市部分个人住房征收房产税外，个人所有非营业用房产免征房产税。简单说，房产税核心征税对象主要是城镇中商业地产（商铺、写字楼、厂房等）；老百姓个人自用住房目前基本不用缴纳房产税。
第一财经梳理近十年财政部数据发现，除个别年份外，房产税收入保持较快增长，多数年份保持两位数增速，且明显高于同期全国税收收入增速。例如，2025年房产税收入同比增长10.8%，高出当年全国税收收入增速10个百分点。
受近些年楼市低迷影响，地方税种中的收入规模位居前列的契税、土地增值税收入持续下滑，分别从2021年巅峰期的7428亿元和6896亿元一路下跌，2025年分别降至4440亿元和4102亿元。今年前4个月，这两大税种收入仍有两位数降幅。
房产税持续快速上涨，契税、土地增值税收入持续下跌；城市维护建设税总体保持平稳；最终在2025年房产税跃居地方税第一大税种。
所谓地方税，是指税收收入归属于地方政府的税种。目前地方税包括房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税、车船税、环境保护税和烟叶税。另外，城市维护建设税实际上约95%收入归属于地方，基本属于地方税。
为何房产税收入能够保持快速增长？尤其是在近年楼市低迷之下，依然能保持两位数增长？
一位地方税务人士对第一财经分析，房产税是针对房屋持有环节征税，并不依赖于市场交易。我国房产存量逐年递增，房源总量稳步扩大，而房屋建造成本、评估价值持续上升，因此房产税税基不断增厚，这就支撑了房产税长期保持增长，基本不受楼市行情影响。
“像契税、土地增值税等，征税依附于房地产交易、土地转让等行为，属于交易类税源。近些年楼市成交走弱，土地市场降温，就直接使得契税、土地增值税收入出现回落。但是，房产只要存续就可以持续征收房产税，理论上只要经济平稳增长，叠加加强征管，房产税未来还会保持一定的增长势头。”上述税务人士称。
中南财经政法大学税收治理研究中心主任田彬彬教授告诉第一财经，房产税保持较快增长的另一个原因，是近些年税务部门强化征管、追缴欠税。
“有的房屋产权所有人没有缴纳房产税；有的产权所有人通过将房屋低价出租给关联方，从而使得房产租金明显低于市场价来计税，从而少缴房产税。对于这些情形，税务部门强化征管，依法征税，会带来这一税收增加。”田彬彬说。
这一说法也得到部分地方财政部门印证。去年，福建、新疆等地财政厅解释当地上半年房产税收入保持两位数增长时称，这主要是税务部门加大部分领域房产税征缴力度。
在营业税改增值税之前，营业税是地方税最大税种。随着营改增2016年全面推开，营业税退出历史舞台，地方失去营业税这一主体税种。目前中央推进税制改革中，一大着力点是健全地方税体系，包括推进消费税征收环节后移并稳步下划地方；研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率；完善房地产税收制度等。
今年3月，财政部首次提出要做好地方附加税法等法律法规的制定、修订工作。这也是官方首次提出制定地方附加税法。根据目前官方数据和专家推算，地方附加税收入理论上规模接近1万亿元。因此，若顺利推出，地方附加税未来有望成为地方税第一大税种。
微信编辑| 雨林
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