北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2012年7月30日，陈磊与甲公司签订《北京市商品房买卖合同》，以总价108万余元购买一号房屋。合同签订当日，陈磊付清全部房款，甲公司出具收据并交付房屋。
此后，陈磊一家一直居住在一号房屋，并持续缴纳物业费、供暖费。2012年9月，甲公司曾出具《证明》，称“房产证正在办理中”，但此后再无进展。
2021年，陈磊首次起诉要求办证，却意外发现一号房屋早在2013年已被法院查封（因甲公司涉其他债务纠纷）。陈磊随即提起执行异议。
2024年，法院作出A号执行裁定，认定：
陈磊在查封前已签订合法有效合同；
已支付全部购房款；
已实际占有房屋多年；
未办证非因其自身原因。
裁定中止对一号房屋的执行，后法院依法解除查封。
2025年，陈磊再次起诉，请求判令甲公司配合办理一号房屋的产权转移登记。甲公司经法院传唤，未出庭、未答辩。
裁判结果
法院判决：
甲公司于判决生效之日起七日内，协助陈磊办理一号房屋的所有权转移登记手续。
法院说理
买卖合同合法有效，双方应依约履行
陈磊与甲公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。
买方已全面履行义务，卖方不得推诿
陈磊已付清全款、接收房屋并持续居住十余年，完全履行买受人义务。甲公司作为出卖人，负有法定及约定义务协助办理产权登记。
执行异议成功，排除权利障碍
执行裁定已确认陈磊对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，房屋现已无查封、无抵押，具备过户条件。
买方愿意承担后续成本，过户无障碍
陈磊明确表示愿意配合补办测绘、缴纳相关税费，不存在履行不能的情形。
开发商拒不到庭，视为放弃抗辩
甲公司经合法传唤无正当理由拒不出庭，法院依法缺席审理，不影响事实认定与责任承担。
律师提示
✅ 全款买房≠自动拿房本！必须主动维权
开发商拖延办证极为常见，尤其项目存在债务问题时。切勿以为“住着就安全”——若房屋被查封，可能面临“钱房两空”。
✅ 执行异议是“救房”关键一步
若房屋因开发商债务被查封，务必在执行程序中及时提出案外人异议。只要满足“查封前签约+全款+实际占有+非自身原因未办证”四要件，法院通常支持中止执行。
✅ 长期居住+缴费记录=重要证据链
物业证明、供暖费票据、居委会居住证明等，能有力证明“实际占有”，是执行异议和确权诉讼的核心证据。
✅ 开发商失联？照样能胜诉！
即使开发商跑路、拒不出庭，只要合同、付款、占有证据齐全，法院可缺席判决强制过户。
✅ 过户前先解封，解封靠执行异议
本案典型路径：
① 起诉确认合同有效；
② 提执行异议排除查封；
③ 解封后起诉要求过户。
三步走，才能真正“落袋为安”。
北京房产律师特别提醒：
如果您也买了房却拿不到证，
✅ 立即收集付款凭证、入住证明；
✅ 查询房屋是否被查封（可委托律师查档）；
✅ 若已被查封，必须尽快提执行异议！
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