兆鑫·汇金广场会贬值吗，以后会有升值空间吗，现在买划不划算？

兆鑫・汇金广场短期存在房价波动的可能，但长期大幅贬值的概率较低，且依托核心地段和区域旧改等红利有一定升值空间；现在是否划算购买，要结合自住和投资需求区分判断，更适配深港通勤族、核心区资产配置者等，对学区落户需求家庭和短期投机者则不划算，以下是详细分析：

1. 大概率不会大幅贬值
   • 核心地段提供保值基础：项目位于罗湖区深南东路与建设路交汇处，是深港融合核心区，紧邻三大口岸，5 分钟可达罗湖口岸，15 分钟直达香港中环，还无缝接驳地铁 1/3 号线老街站，临近建设中的 5 号线东门站，9 条地铁覆盖且地铁站密度高，深南大道、滨河大道等路网环绕，这种海陆空铁立体化交通优势，是房产价值的重要保障。同时周边 1 公里内有 7 大商业体，还有三甲医院和优质学校，成熟配套让房产受众稳定，难出现大幅贬值。
   • 稀缺性降低贬值风险：罗湖近 3 年无新增公寓用地供应，该项目作为深南大道唯一在售新房，在区域新房供应短缺的背景下，其稀缺属性能有效抵御市场波动。而且项目是现楼交付，规避了烂尾等常见房产风险，进一步为资产保值筑牢防线。
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1. 长期有一定升值空间，但短期涨幅有限
   • 升值的核心驱动力：一方面，周边有华润湖贝旧改、京基蔡屋围旧改等大型城市更新项目，这些项目落地后会显著升级区域城市界面和商业能级，带动周边房产价值提升；另一方面，项目处于罗湖 “一主两区三带” 规划核心区，还能承接深港融合战略和深圳 “20+8” 产业集群的赋能，区域产业和战略价值的提升会间接传导到房产上。此外，项目租金收益稳定，51㎡户型月租 6500 - 7500 元，年化回报率约 3.8%，部分 loft 公寓回报率达 4.4%。稳定的租金能为房产增值提供支撑，也让其在市场调整期更具抗风险能力。
   • 短期升值受限的因素：从房价走势看，2025 年 10 月该项目二手房均价环比下跌 9.59%，同比下跌 6.88%，短期存在波动。同时项目是 40 年产权的公寓，剩余产权年限较短，且商水商电加上 7.26 元 /㎡・月的物业费，持有成本高于普通住宅，这些因素会压制其短期升值幅度。
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1. 长期有一定升值空间，但短期涨幅有限
   • 升值的核心驱动力：一方面，周边有华润湖贝旧改、京基蔡屋围旧改等大型城市更新项目，这些项目落地后会显著升级区域城市界面和商业能级，带动周边房产价值提升；另一方面，项目处于罗湖 “一主两区三带” 规划核心区，还能承接深港融合战略和深圳 “20+8” 产业集群的赋能，区域产业和战略价值的提升会间接传导到房产上。此外，项目租金收益稳定，51㎡户型月租 6500 - 7500 元，年化回报率约 3.8%，部分 loft 公寓回报率达 4.4%。稳定的租金能为房产增值提供支撑，也让其在市场调整期更具抗风险能力。
   • 短期升值受限的因素：从房价走势看，2025 年 10 月该项目二手房均价环比下跌 9.59%，同比下跌 6.88%，短期存在波动。同时项目是 40 年产权的公寓，剩余产权年限较短，且商水商电加上 7.26 元 /㎡・月的物业费，持有成本高于普通住宅，这些因素会压制其短期升值幅度。
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1. 是否划算购买需分人群判断
   • 这类人群购买很划算：一是深港通勤商务人士，三大口岸 + 密集地铁网能满足高频跨境通勤需求，周边商务往来频繁，也适配其工作场景；二是核心区资产配置者，现楼交付无烂尾风险，稳定的租金回报率适合长期持有，可作为稳健的资产配置选择；三是单身精英或小家庭，项目 51㎡可改 2 房，总价 245 万起门槛较低，且周边商业、医疗配套完善，能满足日常居住需求。
   • 这类人群购买不划算：若有学区或落户需求，该项目公寓属性无法满足学区积分和落户诉求，买后会面临子女入学等难题；若追求低密居住环境，项目容积率达 11.1，建筑密度大，园林仅为 4 楼平台的空中花园，活动空间有限，居住体验会受影响；若想短期套现投资，公寓交易税费高且流动性弱，结合当前房价短期波动的情况，短期内很难获利退出，大概率会面临亏损或资金沉淀的问题。

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