天坛旁稀有宅地 北京城建击败中海后低溢价拿下

观点网 11月19日，北京成交两宗土地，获市场关注。

本次成交的两宗地分别为东城区祈年大街地块和昌平区未来科学城地块，总用地面积约6.6万平方米，总规划建筑面积约10.7万平方米。

其中，祈年大街地块起拍总价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于海淀区中海树村地块8万元/平方米起始楼面价；未来科学城地块起拍总价12.426亿元，楼面价2.32万/平方米。

最终，祈年大街地块由北京城建溢价竞得，未来科学城地块由未来科学城置业底价摘得，两幅地总收金约32.7亿元。

二环稀有宅地

上一次北京东城区成功出让地块还要追溯到2024年的金鱼池地块，位于二环内、天坛公园北侧，由河北鑫界以3.375亿元竞得，成交楼面价6.08万元/平方米，溢价率25%。

时隔一年，东城再次成交二环宅地祈年大街地块，距离金鱼池地块500米左右。

据悉，祈年大街地块的出让过程可谓一波三折，虽曾在早期进入“用地预申请”，但未能在受理期限内进入“招拍挂”阶段，一度被视为撤牌。

直到10月16日，北京规自委重新披露公告，祈年大街地块“转正”，终于进入市场。吸引了北京城建、中海及山东企业百年基石三家房企报名。

据悉，百年基石全称百年基石（济南）建设工程有限公司，成立于2022年7月15日，注册资本4500万元，实际控制人为刘伟，通过洋浦澳聚源新能源有限公司100%持股百年基石。

不过在正式竞拍时，百年基石并未出手，仅北京城建和中海二者角逐。经过38轮竞拍，北京城建以总价20.28亿元竞得，成交楼面价8.11万元/平方米，溢价率4%。

资料显示，此地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目的4、5号地，由0127-0201、0202、0203、0204四块多功能用地组成，总建设用地面积约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米。地块容积率仅1.10，0201、0203、0204三块地限高18米，0202地块限高3.3米。

地块位于天坛街道，邻近地铁7号线及5号线，步行半小时即可达天安门，低密度和区位优势决定了地块的稀缺性。

根据出让文件，0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，未来或将建成四合院，市场预期并不低。

周围北京城建·天坛府和永定樾新房均价皆在13万元/平方米左右，天坛东里、山涧口街等二手房均价约7万元/平方米。

未来科学城托底

同日成交的未来科学城南区地块同样备受关注，该地块包括0002、0003两块二类居住用地及0001文化设施用地。

地块位于未来科学城能源谷东区核心，距离17号线地铁未来科学城站600米。建设用地面积约4.3万平方米，规划建筑面积约8.22万平方米，由未来科学城置业以12.426亿底价竞得，成交楼面价约2.32万/平方米。

值得注意的是，对比8月初公布的综合实施方案，地块有了不小调改：由原来的四幅地合并及缩减为三幅，且容积率与建筑限高等指标均有调整。

最新出让文件显示，两幅宅地中，0002地块用地规模1.87万平方米，容积率2.15，限高80米；0003地块用地规模0.99万平方米，容积率2.2，限高60米。

距离未来科学城地块不远处，即是中建智地与未来科学城联合开发的“国贤府”项目，分两期建设。

一期地块由中建智地+未来科学城联合体于2023年摘得，成交价27亿元，目前去化近九成，成交均价约5.56万元/平方米。

二期地块去年以总价21.14亿元成交，楼面价2.1万/平方米，目前去化率约五成，成交均价5.31万元/平方米。

今年以来，未来科学城置业频繁在昌平拿地。

10月28号，未来科学城置业联合中建智地以26.01亿元获昌平北七家歇甲庄村A地块，成交楼面价2.49万元/平方米。

6月，未来科学城置业联合越秀、北京城建、贝好家以底价23.95亿元摘得昌平北四村0077、0078地块；2月，又与中海12.8亿元竞得昌平朱辛庄二期住宅用地。

随着本次未来科学城南区地块落槌，未来科学城置业今年已在昌平连收四宗地，累计拿地金额约75亿元。

与此前都找到知名房企搭档不同，这一次未来科学城选择“孤独上路”，但不确定后续是否会找到合作伙伴。

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