“摇号抢房”再度回归！青岛楼市又支棱起来了？

2025年青岛楼市，再添一记“现象级爆款”！

继滨海中心、国信和悦、观樾兰庭、龙湖观萃、金茂锦棠后，今年青岛第六个“摇号选房”盘诞生！刚刚过去的周六，青特进军东李的首个项目青特璟誉，用一场火爆热销刷新了市场认知。更值得市场关注的是，项目在无售楼处、无样板间、无示范区的“三无”前提下，仍吸引140组客户参与摇号，争抢120套房源。

在楼市深度调整、青岛二手房价格持续回落的当下，没有实体展示空间却能让购房者掏出数百万下单，这一现象确实超出不少人的预期。不少人会疑惑：青岛市场又支棱起来了？怎么还有这么火的楼盘？

但事实就是这样。据青岛锐理现场实地踩盘统计，项目开盘当天共成交105套，用实打实的去化成绩，给当前略显疲软的青岛楼市带来了意外惊喜。

这场开盘不仅让久违的“摇号选房”重现江湖，更将青岛楼市的分化格局展现得淋漓尽致：一边是仙山花园、中联依山伴城等项目通过大幅降价换取去化，另一边则是青特璟誉、龙湖观萃等开盘即摇号的抢房盛况，市场“冰与火”的反差一目了然。

青岛锐理分析认为，这场热销并不意味着青岛楼市已全面回暖，更多是特定供需条件下的局部市场亮点，不过其逆势热销的表现，也为当前略显低迷的青岛楼市注入了一剂强心针。

NO.1

青特璟誉热销

是精准踩中市场核心诉求的必然

青特璟誉为什么有这么大的魅力?原因其实不复杂。

首先，时机卡位精准，借势竞品空白窗口期。

从板块市场来看，东李世博园板块项目看似繁多，实则板块存量已经见底，正处于优质改善产品的供应空窗期，这也为青特璟誉的热销提供了关键的市场土壤。

东李世博园板块的市场现状来看，一方面，板块商品住宅库存去化周期呈断崖式下降，2025年1-5月一度降至10-13个月的低位，“活跃库存量”更是持续走低，10月底存量仅1988套，可售房源跌至2023年以来的最低水平；另一方面，板块新增供应长期断档，2025年多次出现月度新增套数为0的情况，即便有少量新增，规模也杯水车薪，优质改善产品供给严重匮乏。

这种“存量见底+供应空窗”的市场困境下，青特璟誉的入市犹如及时雨。项目以1.7的低容积率规划9栋11-17层洋房、小高层，精准契合了板块内长期积累的改善需求，自然收获了市场的热烈响应。

其次，产品本身的硬实力。

依托新规红利赋能与精细化产品设计优化，青特璟誉针对性推出129/143㎡三室两厅二卫、163㎡四室两厅三卫的主力户型，其得房率显著高于周边同类竞品，进一步强化了产品竞争力，精准击中改善客群的核心痛点。

以129㎡户型为例，其核心亮点为：15.2米南向大面宽搭配7.9米宽厅设计，赋予空间灵活改造可能，套三、套四户型可按需切换。同时，项目额外赠送独立电梯厅、北向阳台等实用空间，让得房率高达97%，实际使用体验堪比新规前140㎡级产品。无论是对比当前在售的竞品新盘，还是同区域二手房，该户型都凭借新规后空间利用率与灵活性的双重优势，形成了显著的产品竞争力。

价格层面，项目精准锚定300万级主流改善市场，以2.1万-2.5万元/㎡的成交单价，精准覆盖280-400万预算客群。具体来看，129㎡小高层（8#）优惠后总价仅280-290万，143㎡多层（1#、5#、10#）均价320-350万，163㎡楼王（6#）均价400-410万。

这种“产品硬实力+价格精准度”的双重碾压，让项目热度脱离虚火，成为市场对优质改善产品真实渴求的最直接印证。不过，当前的核心优势基于区域内现有产品的横向对比形成，随着后续竞品进入产品迭代周期，其领先优势的稳固性或将面临一定挑战。

第三，青特品牌的稳健实力同样是重要加分项。

在房企暴雷、交付风险频发的行业环境下，“稳健”成为购房者决策的重要考量因素。当各大房企陆续撤离青岛时，青特2025年已在青岛拿下5宗地块，创下青岛唯一连续4年拿地、青岛唯一一年内拿地超5宗的多项纪录。

这种穿越行业周期的战略定力与资金实力，既彰显了品牌对青岛市场的深度布局与长期信心，更能为购房者提供实打实的交付保障，让购房决策更安心。不过，这种品牌信任是基于过往表现的积累，后续仍需靠项目实景兑现持续维系。

NO.2

市场分化下的热盘启示：

优质资产的价值锚定与竞争考验

虽然“奔跑式抢房”的场面令人印象深刻，但青特璟誉的市场考验并未结束。

从供应端来看，东李板块后续储备充足，当前的竞品空白期具有临时性。青特璟誉北侧丰昊置业地块已拍出，郑庄片区自身仍有三块地待开发，森林公园商改住地块未来将推出产品、价格重叠的房源，惠水路南侧三宗低密地块也将于下个月拍卖；新盘金茂璞逸世园也已入市。随着这些项目陆续入市，东李改善市场将变为“群雄逐鹿”，原本集中的改善客群将被分流，市场竞争压力陡增。

产品层面的竞争同样不容忽视。青特璟誉当前的户型优势，已成为区域改善产品的 “标杆样本”，为后续入市项目提供了可参考的优化方向。新盘大概率会针对性迭代产品设计，在空间利用率提升、社区功能配置升级、居住细节打磨等维度寻求突破。

青特璟誉的首开热销，为调整期的青岛楼市提供了清晰的市场信号：当前市场的核心矛盾并非 “缺购买力”和“缺房子”，而是 “缺贴合真实需求的优质产品”。楼市继续分化将是未来的主旋律，“摇号与降价并存”也将成为常态。未来，优质项目将凭借产品力与品牌力走出相对独立的行情，而缺乏竞争力的项目则可能在价格战中逐渐边缘化。

对于购房者而言，手握房票时应聚焦核心价值，优先选择兼具稀缺性、产品力与品牌稳健性的优质资产；对于开发商而言，与其纠结市场冷暖，不如回归居住本质，以持续的产品创新与品质兑现构筑核心竞争力——这才是在分化市场中站稳脚跟的根本。

2024年，青岛该不该买房？