房产税，最近讨论得很热闹…

老铁们，最近这两天，房产税这个事儿再次成为广泛关注的热点。

本来没想说这个事儿，但后来看到不少朋友讲得有鼻子有眼儿，我感觉：

我觉得，是时候好好唠一唠这个事儿了。

起因是11月14日，财政部原部长楼继伟在16届财新峰会上关于房地产税给出了一系列表述。

尤其是一下两点，更是引起了线上线下的广泛讨论——

房地产税法的起草工作已经完成，但还没进入立法表决程序；

房产税是最适合做地方税的税种，核心难点基本解决。

咱们在这儿必须明确一点：

“房产税法的起草工作就已经完成”与“房产税立法已完成”以及“开征房产税”之间存在不小出入，压根儿就不是一会儿事。

但是理性来讲，以上这番表态已经透露了关键信号：

房产税在技术和法律文本层面，准备工作已较为充分。

具体何时落地，取决于宏观经济和楼市的稳定。

其实最近这些年，有关房产税的讨论压根儿就没停过，权威人士的这番表态无疑再次将房产税放在聚光灯下。

不少房地产从业人员乃至全国老少爷们儿都挺关注这个事儿，原因也非常简单：

房产在中国老百姓的家庭财富中占68%…啥时候收？收多少？怎么收？每一项都会影响到大家的钱包和资产价格走向。

房产税是一个很早之前就已经明确的事儿——

早在2011年开始，上海和重庆两座直辖市就已经开始试点居民自住住房的房产税。

2013年，房产税立法来到了一个关键转折点：当时提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。

2014-2019年期间，关于房地产税的表述也从“做好立法相关工作”逐步升级为“稳步推进立法”；

2021年以后，一度尝试推进扩大房产税试点，但后来市场形势变化，迟迟未具备全面开征房产税的条件。

本次财新峰会上的最新表态，某种程度上点出了当前房产税的推进现状：

房地产税在立法层面已完成关键突破，曾经制约改革的核心难点已基本解决。

这里面，最突出的技术难题就是税基如何确定——

譬如房子的价值如何确定，是按照你买入时的价格来还是按照现在的价格来？

譬如大量通过非自由交易取得的房屋，如何以市场价为基础，合理核算税基？

值得注意的是，当前全国不动产统一登记制度的全面落地，无疑为划定税基奠定基础。

后面的厘清产权、监管税源，都是在这一基础之上才能推进的。

最理想模式莫过于按市场价打折计算税基；

但现实挑战在于，不少房改房、单位分房等无清晰市场交易价格？

另一方面，在执行过程中如何设置免征额，如何设置税率梯度？

因为这两点直接关系到既实现增量调节，又避免普遍增负。

此外，针对房产税的落地时机来讲，目前同样保持着较为审慎的态度。

在当天的财新论坛峰会上，财政部原部长楼继伟指出：“‌房产税是最适合地方税的税种‌。”

关于这一点，我们可以从两个方面来理解——

其一，接力土地财政，让相关地方收入从一次性出让转向细水长流。

在本世纪最初的20来年时间里，土地出让金收入是地方财政税收的重要补充。

这套模式可以理解为，地方将未来70年的土地使用权一次性批发给了市场。

这在工业化、城市化高速发展的阶段取得了十分显著的经济效益和社会效益：

不仅为城市建设提供了天量的启动资金，更为后来的公共服务、招商引资提供了支撑。

但是近年来，随着房地产你市场进入新阶段，土地出让金收入也呈现调整态势。

房产税的意义也凸显出来了——

其底层逻辑在于，从依赖增量土地一次性出让转向盘活存量房产的长期持有，从轰轰烈烈的大拆大建转向精细化、品质化的城市运营。

只要工业化在深入、城市在发展、人口在聚集，存量房产就能持续产生价值，房产税就能提供一个稳定的、可预期的、可持续的现金流。

换言之，即使增量土地有限，即使土地出让有限，地方依然能拥有一个坚实的财政基本盘，有利于实现地方财政路径的无缝切换。

其二，在于重塑激励核心，让地方公共服务与财税间形成新的良性循环。

过去热衷于卖新地，确实能立刻带来收入。

但是，已建成区的公共服务，譬如学校、公园、社区医疗同样需要持续维护升级。

这个过程同样需要持续投入大量资金，而房产税必将在很大程度上扭转这一局面。

它作为一种持有环节的税，其税基，也就是房产价值，将直接与所在地的公共服务质量挂钩。

同一个房子，若毗邻优质就业资源、顶尖教育资源、自身环境整洁、且产品力品质较高…

那么，其房产长线持有价值当然会显著高于其它区域。

地方若要获得更丰厚的长期房产税收入，最理性的选择当然是——

竭尽全力改善辖区内的公共服务与人居品质，从而提升所有房产的估值。

这样一来，也就形成了“政府提供优质服务→房产保值增值→税基扩大、税收增加→政府有更多财力投入公共服务→辖区更加宜居、房产价值进一步提升”的循环。

地方工作的重心，自然会从“如何卖出更多土地”转向“如何城市、社区更具吸引力”。

一个是如何通过招商引资，吸引更加前沿的产业创造高薪就业机会；

一个是如何通过财税支撑，不断完善城市、区域与社区的公共服务。

而最终惠及的，将是生活在这里的每一位居民。

当然，这一良性循环的实现，需要一个科学、公平且透明的税制设计作为前提。

如果未来有一天房产税真的落地，其影响也会是高度结构化的。

其实际影响，很可能会与家庭资产持有模式密切相关——

最明显会受影响的，是持有多套房产的情形。

由于房产税是持有环节的税种，房子越多、面积越大，每年的现金支出就越大。

尤其是对于那些靠高额贷款、以租养贷来持有多套房产的群体来说：

一旦房产税靴子落地，就需要认真考虑租金收入是否能够覆盖月供+税金的双重成本。

另一类潜在受影响者，是拥有大面积、高价豪宅的业主。

这部分群体房产总价高，即使适用较低税率，也有可能产生一定的税金缴纳。

以上海试点情况为例，设置了人均60㎡的免征面积，超出部分按评估价值累进征税。

按一家三口计算，免征面积就是180㎡，相信不少高净值家庭所拥有的房产要超过这个数。

此外，其它房产持有人不排除也会受到部分间接影响。

但需要说明的是，其影响更多是在心理层面和预期层面。

其一，使得房产逐步回归其“耐用消费品”的本质，这也将改变大伙儿对房产的价值心态。

其二，一旦房产税落地，再新购入房产时就要加入这一新的变量去做全面考量。

那么，我们普通人该如何应对这一可能带来的变化呢？

我们必须重申一点：

从当前的情况来看，并不意味着房产税马上要征收；

当前房地产市场仍处于调整期，政策推进以审慎为主。‌‌

立足长远来看，可对个人与家庭资产结构做出科学合理的盘点，从而主动规划。

核心城市、核心区域地段、产业与商学铁资源配套较齐全、房龄与居住品质能打且具有真是居住需求的核心资产，未来依旧更具韧性。

另一方面，有必要结合目前已经试点多年、且相对成熟的上海模式或重庆模式进行现金流推演。

譬如：在可能的税率和免征额度下，每年产生多少税费？

对于仅有一两套自住房的家庭，务必稳住，影响可能相对有限。

参考上海的试点经验，政策方案普遍包含“免征面积”或“首套免税”等民生导向设计，自住房，尤其是普通住宅，不必为此焦虑。

您的关注点似乎不应该是税金，而是您的房产所在的社区公共服务质量，关于这一方面，确实是值得理性期待的。

对于未来的购房者而言，决策逻辑或许也将发生改变。

拥抱居住价值，更加关注房子的产品力、物业服务水平以及周边核心公共配套，这些才是支撑房产长期价值和居住幸福感的根本所在。

让我们把视角拉得再高一些来看——

房产税的深远意义，在于它将引导整个社会回归到实业创新与美好人居时代。

房产税的目的，也不是要增加大伙儿的负担，而是为了建立一个更健康、更可持续的公共财政体系，并引导资源流向真正能够创造价值的地方。

我们无法预测房产税落地时点，但可以密切关注相关动向。

理解这一大势所趋，积极顺势而为。