彭永东“二次创业”，贝壳何时才能告别“左晖光环”

当中国房地产行业告别高歌猛进的“黄金时代”，步入以效率和生态为核心的存量竞争深水区，其风向标企业贝壳交出的三季度成绩单，呈现出一幅复杂的战略转型图景。

表面看，贝壳单季总营收达到了231亿元，微增2.1%；肌体里，净利润却大幅下滑36.1%。很明显，贝壳正遭遇其发展史上最严峻的“规模不经济”挑战。

而营收的增长主要得益于总交易额（GTV）的提升，以及家装家居与房屋租赁业务的持续扩张。从业务结构看，贝壳的多元化布局正在显现成效，"非房产交易业务"净收入占比已提升至45%，家装家居与房屋租赁两项新兴业务贡献了超过38%的净收入。

这些业务的崛起，标志着贝壳正从一家单纯的交易平台，向更广阔的居住服务生态商演进。

自彭永东执掌帅印以来，“降本增效”与培育“第二增长曲线”便成为贝壳的战略主轴。从外部视角审视，部分投入虽带有巩固基本盘的防守意味，但客观上已构建起二手房、新房、租赁、家装家居四大业务板块协同发展的生态格局。其中，非交易服务板块的异军突起，无疑是本季度财报中最富活力的亮色。

然而，一个关乎未来的核心议题也随之浮出水面：新兴业务的高增长动能，是否足以对冲传统核心业务周期性下行所带来的巨大势能？

在行业整体步入深度调整的当下，贝壳正站在一个关键的平衡点上，它既需守住房产交易的基本盘，又要为未来的生态之战开辟新战场。这道战略选择题的答案，将深刻影响这家居住服务平台在未来十年的行业站位与想象空间。

01、“大而不壮”的隐忧

贝壳的三季度财报，恰是观察其核心困境的一个窗口：在看似稳固的规模壁垒之下，利润的流失已成为无法回避的挑战。这一现象背后，实则是其高成本构筑的品质护城河，正被规模扩张所带来的边际效益递减所逐渐侵蚀。

从具体业务表现来看，各条线呈现出冷热不均的态势。存量房业务总交易额（GTV）同比增长5.8%至5056亿元，然而营收并未能同步增长，背后是加盟模式占比提升所带来的综合变现率持续承压。

与之形成对比的是租赁业务，本季度营收实现45%的同比大幅增长，显著超出市场预期，这主要得益于“省心租”模式下管理房源规模的快速扩张。

新房业务则延续了疲软态势。第三季度总交易额为1963亿元，同比下降13.7%；净收入从去年同期的77亿元下滑14.1%至66亿元，综合变现率亦同比微降。

更值得关注的是来自产业链上游的挑战——万科、碧桂园等大型开发商纷纷自建销售渠道，推动“去中介化”进程。这不仅是为了降低营销成本，从长远来看，更是对贝壳这类平台企业议价能力与核心价值的直接挑战。这一趋势，正倒逼贝壳的新房业务从过往依赖流量的“特权模式”，转向更加依赖专业能力的“价值服务”竞争。

面对行业的深度调整，贝壳采取了必要的成本控制措施。第三季度经营费用为43亿元，同比下降1.8%，环比下降6.7%。然而一个耐人寻味的细节是，在营销与管理费用双双收缩的同时，研发支出却逆势保持了13.2%的同比增长。

这一方面彰显了公司向技术驱动转型的决心，另一方面也引出一个关键问题：当核心业务的“造血”能力减弱时，面对高昂的、面向未来的战略性投入，贝壳必须在“投资明天”与“活在今天”之间，找到一个平衡点。

在此背景下，非房产交易业务的崛起成为财报中的一抹亮色。得益于“一体三翼”战略的持续推进，该业务营收占比已历史性地攀升至45%。其中，家装家居业务表现尤为突出，三季度净收入43亿元，贡献利润率提升至32%。北京试点的“产品化样板间”模式有效提升了客户转化率，同时集采品类从4种扩展至13种，通过规模效应实现了采购成本的优化。

非房业务的快速增长，确实为贝壳描绘出了一条清晰的“第二增长曲线”。然而，这条曲线能否真正支撑起公司的未来，仍需通过三重关键的考验：

首先是盈利质量的考验。家装家居32%的贡献利润率固然可观，但其当前的利润规模，能否有效对冲核心中介业务数以亿计的下滑？

其次面临协同效应的考验。贝壳构想的“居住服务生态”蓝图宏大，但现实中，房产交易与家装业务之间的流量转化、服务标准统一，仍面临着巨大的组织与业务壁垒。生态的真正价值在于协同，而协同的难度往往超乎预期。

最后是模式复制的考验。租赁业务的成功，部分得益于“省心租”模式的快速规模化。然而，这种强运营、重资产的管理模式，在跨区域复制时是否会面临效率衰减？其边际成本是否会随着规模扩张而攀升？

这些问题，仍需更多时间与数据来验证。

02、基业越大，责任越大

左晖为中国房产中介行业建立了规矩与范式，这也使得任何继任者都难以避免地处于其光环之下。对于彭永东而言，他所面临的，是几乎所有“接班人”的共同课题：如何在尊重遗产与开创未来之间，找到属于自己时代的叙事。

因此，相较于公司，彭永东本人或许更需要贝壳的“再次伟大”来证明一种新的可能性，即一家由创始人奠定灵魂的企业，能否通过系统性的战略与技术创新，而非个人魅力，实现基业长青？

在最近的业绩电话会上，彭永东描绘了一幅人机协同的演进图景：“一线人员的作业能力和AI智能可以同步的螺旋式发展，通过AI科技组织和流程重构，我们在试图走出一条极致效率提升和经济模型改善的路径，我们已经看到了经营结果的改善。”

显而易见的是，贝壳正试图以AI的“柔性”能力，对冲房地产交易的“刚性”风险。

这种尝试值得肯定，例如在多个智能体（Agent）的协同推进下，贝壳正从交易平台向生态型服务商转型，AI逐步打破房产开发、找房、交易、装修、居住等环节之间的壁垒。在核心的交易领域，截至三季度末，经纪人AI助手“来客”已覆盖41.4万经纪人，借助AI选房、智能摘要与聊天辅助等功能，有效提升客户委托及维护转化率。

更具代表性的是AI智能助手“好客”，其所识别的高质量商机虽仅占平台总商机个位数比例，却贡献了超过50%的实际成交。租赁业务则已基本实现全流程智能化运营。在收房端，AI完成人、店、房源的网格化高效匹配，并主导定价、洽谈、审核等环节。

此外，贝壳还将AI能力延伸至开发前端。贝好家尝试将AI与大数据应用于住宅开发前期，通过分析客户需求，预测目标客群偏好的产品类型与价格区间，以数据反馈指导产品设计。

然而，在为技术喝彩的同时，我们同样也需要一份对 “技术边界”的清醒认知。房地产交易的本质，是一个基于重度信任的非标服务流程。AI作为工具，擅长提升“信息匹配”和“流程标准化”的效率是显而易见的，但对于交易中最重要的 “情感共鸣”、“复杂谈判”和“信任构建” 等非标环节，AI能做的，终究有限。

贝壳的挑战在于，如何避免将工具理性凌驾于价值理性之上，防止在追求极致效率的过程中，稀释了其服务品质与人文关怀。

房地产行业的调整周期仍在持续，AI作为长周期投资，与即时的市场压力形成鲜明对比。贝壳面临的不仅是短期业绩的考验，更是对业务模式重构能力的全面检验。长期主义固然值得坚守，但真正的智慧或许在于：在正确的时间，用正确的方式，做正确的事。对当下的贝壳而言，在技术赋能与服务本质之间找到那个微妙的平衡点，或许正是这个时代“难而正确”的事。

03、写在最后

左晖留给贝壳最宝贵的遗产，除了账上557亿元的现金储备，还有“做难而正确的事”这一企业哲学。

在行业高歌猛进的年代，这是一种远见；而在行业整体承压的今天，很难说他不会成为一种沉重的成本。

当下的贝壳，正站在一个十字路口。它左手是必须守护但正在“失血”的核心业务，右手是充满希望却仍需哺育的新兴业务。而彭永东所挑战的“大型组织以效率换规模的悖论”，实质是在回答一个更根核心的问题，那就是当“难而正确”的事变得过于昂贵时，企业如何智慧地定义这个“正确”？

毕竟真正的长期主义，永远不是在风暴中紧握旧日的罗盘。

*题图及文中配图来源于网络。