福州这个曾卖3万多的品质社区，如今只卖1万？

前几年，市场大环境不太好，很多人为了资金周转，把自己的房子给抵押了。

其中有不少人折戟沉沙，无法偿还曾经的贷款。

最可悲的是，在前几年楼市还处于一个相对的高点，即使只是按评估价的七折来做抵押，在如今楼市下行的周期里，已经资不抵债了。

于是，在市场上就看到了很多法拍房，起拍价很低，总能博得大众的眼球。

今天聊一套峰值时期单价超3万的房源，如今法拍市场上出现了非常优质的户型，起拍单价在约为1万元。

PART 1

图片来源于幸福里

这几天，很多中介在刷屏在金山核心地段的一个社区——金辉天鹅湾，因为这里一套法拍房特别便宜。

先了解一下金辉天鹅湾的前世今生：

这个楼盘是在2008年开盘的，如果经历过那个周期的人，就会知道那个年代的楼市到底有多无奈。

其中某个月份，整个金山板块就卖出一套商品房，对，是整个金山板块的新房里唯一的一套。

金辉天鹅湾入市的时候，均价大约是7千多元每平米，有大户型，也有小户型，在那个年代，小户型的单价会略高于均价，大户型均价略低于均价。

户型分布从47平米的单身公寓到154平米的大平层都有，还是属于低密度社区，位于浦上大道北侧，算是金山核心地段。

在那个年代，会做水系的社区不多，天鹅湾就有近千米的水系，是当时非常有品质的社区。

金辉是一家来自福清的闽系房企，在福州也留下不少代表作，天鹅湾算是其中之一，早期的时候，物业管理还非常严格：

凡是穿西装，打领带的外人，要进入这个小区，门口的保安会不断核实身份，因为他们不希望中介在没有业主授权的情况下进入该小区。

外立面，社区品质，物业管理等在早期的时候，都能支撑起二手房价格。

PART 2

图片来源于贝壳

在2017年的时候，福州二手房市场是一天一个价，当初陪一位朋友看金山的二手房，花了两天的时间，最后锁定在天鹅湾和融晟红郡之间。

用朋友的话说，就是因为这两个小区的保安不让中介带我们进去，后来电话核实后，在业主的授权下才让我们进去。

当时无法就是挑高性价比房源下手，但我们看到的高性价比房源，基本都未满二，由于当年房东是实收，价格基本谈不下来。

算是中介费，增值税，过户费等，即使是高性价比房源，实际到手也要3.2万左右，只有一套购房成本低于3万的房源，由于是二楼，只能放弃。

经历过那个时间点的购房者，或者是从业人员，应该都知道，2018年之后，二手房受到新房市场的冲击，就逐渐冷淡了。

但是金辉天鹅湾在金山属于不错的地段，且算是高品质社区，在2019年的时候，看到一套成交房源单价超过3.1万。

后来，市场还是没有回暖，这个楼盘也只能随波逐流，如今二手房市场上挂牌价以1.8-2.2万左右的房源居多。

最近看到二手房的实际成交均价基本在1.8万左右的单价，1.8-2万左右，应该是这个地段以及这种品质正常的行情。

至于挂牌价非常低的房源，一般是特殊楼层，而挂3万多的房源，有的是赠送面积比较大，有的是业主不太了解市场吧。

PART 3

图片来源于京东

这几天，很多中介在刷屏一套顶楼复式，其产权面积为119.87平米，在一拍的时候，起拍总价为122万元，这样算的话，单价不到1.02万。

目前这是一套毛坯房，不过和传统毛坯不一样，一般纯毛坯是指业主没有入住过，但这套房子有看到使用痕迹，应该是后期打掉之前的装修。

顶楼本来是比较忌讳的楼层，但考虑到这套房源是顶楼复式，从视频中能看到二楼还能做两个不太标准的房间，总的来说，使用面积比较大。

处于顶楼，房子的通风，采光视野都没问题，如果把顶楼作为储藏间来使用，楼下就可以做比较阔绰的三房两卫。

如果只是按照这个价格入市的话，可能在首次拍卖中就会遇到买家。

在法拍房当中，这算是性价比比较高的房源，每次加价幅度为6千元。

这里注意几个细节，买房税费：契税，印花税，交易费，测绘费，以实际产生为准。

在拍卖中，其他费用情况：是否存在物业水电等欠费情况，请自行前往小区所在物业公司了解。

当然，法拍房还是存在一些不太确定的因素。

如果要购买法拍房，第一步还是要先看样，看清楚房子的真实情况，然后再了解房子的各项细节，确保在拍卖后能顺利过户。

如果自己不是非常专业的话，又想在法拍市场中捡漏，建议找有资质的第三方公司咨询。

不过，关于法拍房的咨询，很多地方都是前置收费，这个就看捡漏群体如何取舍吧。

结语

这几年，处于楼市下行周期中，早几年抵押的房源，可能都资不抵债了。

如果当初抵押房子后，在生意上能顺风顺水，那还能赎回自己当初避风的港湾。

只不过，全球经济都不太景气，很多人抵押完房子后，生意上也不太如意，房子被法拍，就成了市场的常态了。

每一套被法拍的房子背后，业主都有一段不愿回忆的过往。

这些年，大家都过得不容易，时代的一粒沙，落在个人头上犹如一座山。

或许，这些群体会暂时的失去庇护所，这里曾经藏着过往的点点滴滴，好好告个别，希望未来的你们，能看到万丈光芒。

当这扇门关上时，并不代表着生活进入终点，有可能成为人生又一个起点。

相信未来经济渐入佳境的时候，城市里总有一盏灯火为你而亮。

如今，就好好修整一下吧，换个心态：

竹杖芒鞋轻胜马，谁怕？一蓑烟雨任平生

愿每一套法拍房背后的主人，早日迎来东山再起的时刻！