126亿地王和解！中建智地、越秀地产从举报到和解，紫京宸园“假热销”让购房者接连吃瓜

北京朝阳黄杉木店那宗126亿的联合开发地王，从之前的“互相掐架”到现在三家握手言和，看着热闹，可宣传的热销数据和住建委的网签数差得有点多——尤其是中建智地操盘的紫京宸园，数据争议一直没断，这事儿咱们得掰开揉碎了说。

从“抢操盘权”到“一起干”，126亿项目的反转

11月16号晚上，中建智地、中国金茂、越秀地产突然一起发了公告，算是给这场争议画了句号：黄杉木店南北两个地块，以后三家联合操盘营销，还说了要“阳光透明”，别再搞无序竞争。

图源：“中建智地在北京”公众号

这事儿的源头，得回溯到今年4月。当时这三家组成的联合体，以底价拿了这块地——用地规模14.8万多平方米，规划建面28.27万平方米，楼面价合到4.45万元/平方米，算是朝阳的标杆地块了。

本来是合作共赢的事儿，结果后来闹僵了。南边地块是中建智地操盘的“紫京宸园”，主打133-278平方米的四居；北边是越秀操盘、金茂做产品的“璞樾”，卖152-258平方米的大户型，总共426户。交叉持股本想避免竞争，可市场一有压力，矛盾就冒出来了。

最直接的导火索是“定价”。中建智地之前还给越秀发了函，要求11月17号前交出璞樾的操盘权，别再管审批、财务这些事儿。函里说越秀“暗中调价”，导致自己这边少了3亿多货值，南边地块22亿的房源签约也受了影响，加起来损失超25亿。甚至还有传言说，中建智地（作为持股48.4%的大股东）还举报了越秀，觉得对方没按统一定价来，拉低了整个板块的价格预期。

现在好了，三方终于达成一致，也算给行业少了个“吃瓜现场”。

紫京宸园“热销”数据遭质疑：喊56.5亿卖了230套，住建委却只认97套、111套？

要是从宣传上看，这两个高端项目10月份先后开盘时，风头确实够劲。紫京宸园直接喊出“卖了56.5亿”，还特意强调“开盘售罄230套”；旁边璞樾也报了45.65亿业绩，两家一起宣传“霸榜”北京网签冠亚军，不知情的还真以为朝青板块楼市火到爆。

但咱们把镜头对准住建委的网签数据，紫京宸园的“热销”就有点站不住脚了。先看早期数据：紫京宸园刚宣称“售罄230套”那会儿，到10月31号住建委显示累计签约才97套——这里面7#楼卖得最多，也就25套；13#楼19套，剩下的楼栋大多只有个位数成交，连“售罄数”的一半都不到。

再往后拖到11月5号，紫京宸园首开的559套房源，网签数也才111套，去化率连20%都不到（19.86%）。要知道它喊的是“56.5亿热销”，按这个网签数算，哪怕每套均价按宣传的11.93万元/平方米算，111套也就13.24亿，跟56.5亿差了40多亿，这缺口可不是一星半点。

价格上的“水分”也不少。紫京宸园预售均价标着11.93万元/平方米，可实际网签均价才9.85万元/平方米，相当于直接降了2万多一平方米。更别说边缘户型了，148平方米的房源甚至有网签是79.4折的，这跟“高端改善盘”的定位，还有“热销不愁卖”的宣传，完全对不上。

为啥会差这么多？从资本视角看，开发商玩“数据包装”其实是行业常见操作——比如把“认购没签约”的房源算成“已售”，或者把整个项目的预售货值直接当“销售额”喊；还有的会趁着开盘热度，先把小户型这种好卖的房源数据放大，却绝口不提大户型卖不动的事儿。就像紫京宸园，网签的基本都是133-148平方米的小户型，它之前吹“卖得火”的172-278平方米大户型，刚开始在网签系统里根本没记录——要知道278平方米的户型单套总价超3300万，真要是好卖，网签数据能这么难看吗？

和解之后，这事儿给行业提了个醒

这次三方和解，不只是解决了眼前的矛盾，方案里还说了要建“常态化沟通机制”，公开项目进展和管理流程，从盖房子到物业服务都要保障业主权益——这对其他合作开发的项目，也算个参考。

其实这次争端，也暴露了房企合作的通病。国泰海通的数据显示，2025年上半年，重点房企的少数股东权益占比已经到44%了。合作模式确实能降低资金成本，但市场不好的时候，利益协调就难了，操盘权和股权不匹配的问题也会冒出来。就像业内人说的，销售压力大的时候，合作方可能就会用激进策略打破平衡；再加上朝青板块10年没出新宅地，大家预期高，可实际去化慢，矛盾自然就更突出了。

而紫京宸园的“假热销”争议，更给行业敲了警钟：现在买房人越来越理性，光靠喊数据、造热度没用，网签数据是住建委实时可查的，一旦反差太大，反而会砸了自己的口碑。尤其是资本层面，虚假热销数据或许能短期提振市场信心，但长期来看，既会误导行业判断，也会让购房者对房企信任度下降。

往大了说，这两个项目的情况，也是北京高端改善市场的一个缩影。今年“金九银十”，北京27个住宅项目里，大多是纯改善定位，100平方米以上的户型成了销售主力，但竞争也越来越激烈。而且朝阳区未来三年还打算推30宗优质住宅用地，再加上房企要冲年度业绩，怎么平衡短期卖货和长期价值，这是整个行业都得琢磨的事儿。

现在来看，126亿地王从“掐架”到“携手”，看着是个案，其实是市场压力下的必然选择。但不管怎么合作，数据得真实，机制得透明——尤其是像紫京宸园这样的项目，别再想着用“假热销”糊弄人，毕竟买房人不是看宣传热闹，而是要看实实在在的网签和性价比，这才是高端楼市能走稳的根本。

（内容来源参考：新京报、界面新闻、36氪，及公开新闻报道）