黄杉木店项目纠纷追踪（二）：中建智地举报越秀后又握手言和，业主还会买账吗？

文/地产金融视界

北京朝阳北路以北、青年路以西，一片总价126亿元的黄金地块上，中建智地和越秀的“联姻”正经历微妙考验。

11月16日晚间22:50左右，北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地+朝开公司）、北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂）、广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀地产）发布联合声明：

北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）是由北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司与广州越秀华城房地产开发有限公司三家联合竞得并合作开发的项目。

各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

至此，这场看似“雷霆”的风波迎来了反转结尾。不过，这场风波依旧揭示了当前房地产深度调整期下，房企联合开发模式面临的普遍挑战。

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黄金地块联合开发：三家房企貌合神离

黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，距离地铁6号线青年路站约900米，西侧800米左右是朝阳大悦城。作为朝青板块近十年唯一新增住宅用地，该地块一度被市场寄予厚望。

面对这一总价高达126亿元的“巨无霸”项目，三家房企选择联合开发模式：中建智地持股50%（其中朝阳城开持股1.5%），金茂持股33%，越秀持股17%。

这种安排符合当前房企减轻资金压力的普遍做法。按照最初规划，三方分工明确：中建智地负责南地块营销条线，越秀负责北地块营销条线。南地块打造为“紫京宸园”，由中建智地单独操盘；北地块命名为“璞樾”，由金茂和越秀联合开发，但操盘方为越秀，金茂则负责品牌部分。

然而这种分工在实操中逐渐暴露出问题。中建智地在公函中指出，越秀方面在北地块首开时“不合理定价”，续销期间“通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争”。

对于中建智地的指控，越秀方面起初并未回应。伴随着中建智地公开发布的一封盖章版举报信，这场风波被推到台前，引发业内广泛关注。

但在事情发酵两天后，中建智地、越秀甚至还有金茂，在同一时间先后发布了联合声明，三方“重归于好”“握手言和”的架势，似乎也为这场风波划上句号。

但在公开平台，关于此次中建智地、越秀甚至金茂的讨论热度依然高居不下。

在小红书上，有网友分析，100多亿的项目，明明一起合作，却为了自己利益，背刺合作的朋友，今天为了自己可以坑合作方，明天为了利润就可以坑老百姓，看看南方越秀的交付口碑吧，上千万的项目交给这样的“无信”开发商，最后坑的是买房人。

还有网友直言越秀是“背刺之王”，其表示“越秀坑人的本事增增日上。越秀作为国企，办事儿毫无底线，为了自己利益，不择手段！坑合作方，坑业主，坑供应方，坑自己员工！以后再也不会购买越秀任何楼盘，受够了”。

更有网友坦言“支持中建智地！城建、未来科学城、华润，应该都联合起来！抵制董毅和赵峰！”还有网友替金茂“不忿”，表示“金茂够冤的，赶上这两个货”。

虽然三方已经发布联合声明，但此前开发商之间的内部博弈是否真正结束，外界并不知晓。这或将直接影响了购房者的购买信心。

02

单一拿地压力与联合开发风险成两难

购房者权益又该如何维护？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，从“举报信”到“握手言和”，不到一周时间，但裂痕已经公开化，对购房者的冲击不会随着一纸联合声明就自动修复。（购房者）敢不敢买，核心不是“声明”，而是能否把“监管账户+工程节点+违约赔偿”写进购房合同；只要这条落地，需求会回来，但价格预期已被重新锚定，想回到原来定价难度较大。

事实上，这也是与购房者们最担忧的部分，开发商之间的内部博弈可能导致实际交付品质与前期宣传产生差距。一些联合开发项目在实际建设过程中，由于各方都要控制成本，可能在配套、公共区域装修等方面“缩水”。

为此，柏文喜也给出三点建议，他表示，协议里加“股权–表决权–操盘权”一致条款，小股东操盘必须设置“业绩对赌+一票否决”；建立“联合营销委员会”，调价、折扣、推售节奏须100%股东同意，并引入第三方审计；资金全封闭监管，销售回款先保证工程建设，再按股权比例分配，防止“抽血式营销”。

中建智地与越秀之间的“纠纷”似乎也并非个例，这背后反映出当前房地产市场众多房企在拿地开发过程中出现的新课题：

一方面，北京等一线城市优质地块总价高企，单一房企独立拿地开发面临巨大资金压力和市场风险。

以黄杉木店项目为例，126亿元的总价即使对大型央企来说也是巨大负担。同时，该地块还捆绑了孙河商服地块，并要求商业与住宅同步施工、同步交付，进一步增加了开发难度；

另一方面，联合开发虽然分担了资金压力，却带来了管理协调的新挑战。多家房企共同开发时，存在“两套团队、两套考核体系、两套成本压力、两种经营逻辑被硬性捆绑在同一块地上”的结构性矛盾。

市场向好时，这种矛盾可能被销售业绩所掩盖；一旦市场转冷，各方便会围绕定价、营销、成本等问题产生分歧。

不仅如此，联合拿地、开发的参与者，所持权益并非相同，其公司内部考核指标也并不一致，这也成为联合开发矛盾的根源之一。不同房企对同一项目的回报率、去化速度等指标要求不同，导致在营销策略上难以统一。

以此次中建智地、越秀等方的联合开发为例，柏文喜分析，主要有以下风险：一是股权与操盘权倒挂：越秀17%股权却控盘营销，为冲业绩可牺牲大股东利益；二是考核目标错位：越秀北方区域要冲300亿，中建智地要保利润，目标不同步；三是审批链冗长：用印、付款需三方会签，市场窗口期稍纵即逝。

柏文喜坦言，百亿地块时代，联合开发是必选项，但“小股操盘+股权倒挂”已被证明是高危模式；下一步必须把“股权—表决权—资金监管”三锁合一，并预设退出机制，否则类似“举报信”事件还会重演。

面对激烈的市场竞争，黄杉木店地块两项目的竞争是否停息还未得知，但这也可能会影响购房者的购房信心。

从风波前后的网签动态看，市场信心已受明显影响。11月14日晚间，地产金融视界通过北京住建委官网看到，紫京宸园批准销售套数达813套，已签约套数为120套，成交均价约10.06万元/平方米。而晚入市一天的璞樾，批准销售套数为410套，目前已签约套数为130套，成交均价约9.986万元/平方米。11月17日下午15:15，该平台显示紫京宸园签约套数仍为130套，而璞樾累计签约套数增至133套。

这种增速放缓，似乎正是购房者对联合开发矛盾的直接回应。

对于此次风波，三方也提到了“公开项目进展、透明化管理流程，从工程建设到物业服务全链条筑牢安心防线，切实保障每一位业主的合法权益”等内容，但购房者的担忧远未消除。在房地产深度调整的当下，如何真正实现风险共担、责任共担，仍是联合开发模式需要解决的核心问题。

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