地产央企大悦城即将正式退市

2013年上市、2025年私有化，这家地产央企的上市之路即将结束。

11月17日，大悦城地产（00207.HK）宣布，在今日举行的法院会议上，亲身或委派代表出席法庭会议并投票的计划股东，已批准通过私有化的决议案。

待计划生效后，大悦城地产在联交所的上市地位，预期将于11月27日正式撤销。

大悦城地产是中粮集团旗下的商业地产平台。截至2024年末，大悦城地产布局了全国五大城市群，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，以及一线城市投资物业、销售物业、多地豪华酒店等。

目前，中粮集团的地产平台还有A股上市的大悦城控股，大悦城地产是大悦城控股的并表子公司。这种“A控红筹”的架构，在业内不算特别普遍。

今年七月底，大悦城控股正式宣布，大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位，回购的总代价约29.32亿港元。

在业内看来，股票流动性低、融资功能受限、当前架构增加了公司治理复杂性等原因，是大悦城地产选择私有化的主要原因，也能为投资者提供退出机会。

在股权结构方面，协议安排前，大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%。协议安排后，大悦城控股集团股份有限公司持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%。

这意味着，如果私有化通过并落地，大悦城将几乎全部控股大悦城地产。“交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润。”大悦城称。

过去三年，大悦控股城业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元。

不过，到2025年上半年，大悦城控股实现“扭亏为盈”。如今大悦城地产私有化计划通过，生效后也将增厚其对大悦城地产的权益，进一步提升其利润表现。

近年来，选择私有化退市的房企案例增多。2021年9月，首创置业打响“第一枪”后，中国金茂旗下的中国宏泰发展、华发股份的华发物业、首创集团的首创钜大也相继宣布私有化退市，近期则有大悦城地产、五矿地产。

克而瑞认为，房企及旗下企业私有化退市，主要有三方面原因。‌

一是市场与经营压力方面‌，企业股票流动性不足，股东难以在不影响价格的情况下大量出售股份；融资功能丧失，房企股价长期低迷，限制了从资本市场筹资的能力；连续亏损与债务危机压力，也迫使房企考虑私有化退市。

二是战略与效率需求‌方面，私有化有助于企业实施长期战略，提升业务灵活性。减少监管成本也是重要因素，作为上市公司需要满足一系列监管要求，增加运营成本和管理复杂性，私有化后可更灵活地进行战略决策。

三是‌行业环境变化‌方面，由于当前房地产行业深度调整，市场环境复杂多变，房企销售规模连年下滑，私有化是行业深度调整期的必然现象。“未来2～3年，这一趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组。”克而瑞称。