昔日金主变脸为房产空头，银行直供房恐成房地产风险的最后一根草

内容提要：

银行直供房激增源于不良资产压力，产权清晰、低价吸引买家，却将成房价“屠夫”。昔日地产金主银行变脸为房产空头，海量供给将重塑市场，可能推动房价螺旋下跌。此模式恐压垮楼市，加速房地产出清，宣告炒房时代终结，回归居住价值。

一、媒体披露，比法拍房更灵活的房价屠夫“银行直供房”上市量激增。

近日，中国房地产市场出现一匹“黑马”——“银行直供房”。据媒体报道，一套市场估价约200万元的房产，在第三方平台以150万元成交，买家直接与银行完成交易，而非传统二手房东。这种模式下，农业银行、建设银行、交通银行等大型银行，以及兰州银行、吉林银行等地方性银行，通过阿里资产、京东等在线平台，大规模直接销售房产。

京东资产平台数据显示，2024年兰州银行挂牌直售房产1130个，2025年激增至1779个；吉林银行挂牌超2000个，天津银行接近1300个。农信系统更庞大，四川农信自2024年上半年以来挂牌超25000个。

与法拍房相比，“银行直供房”具有更灵活、更低风险的特点。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这种模式本质上类似法拍房，但银行在挂牌前进行三轮产权核查，剥离隐性租约、二次抵押等隐患，避免买家“接盘炸弹”。

广州某房产中介店长透露，法拍房常因长租约或占用纠纷导致无法入住，而直供房产权已归银行，瑕疵基本清除。

此外，银行直供房与法拍房的价格机制也不同：法拍靠竞价易“越拍越贵”，直供房定价平稳，常低于市场价10%-30%。

在房地产市场伴随着月经式救市政策持续下行了四年后，银行直供房现象突然备受关注，是因为：

第一，是规模激增，尤其是中小银行和农商行；

第二，银行从“To B”（对企业）转向“To B和To C”（对个人）并重。2025年以来，农行挂牌超640个房产标的。李宇嘉表示，随着银行业绩考核加强和地产下行，银行直供房将成为房源供给重要渠道。

第三，大幅拉低市场价。如兰州农商行一房产单价仅2300元/平方米，而同小区二手房达3300-4600元/平方米。

需要提醒的是，银行直供房与法拍房一样，也有可能被债务人或第三人占用，清退不确定性仍存。尽管如此，这种“房价屠夫”正加速资产处置，吸引刚需买家“捡漏”。

二、银行直供房的背后，是金融系统不良资产压力的不断上升。

“银行直供房”热潮的涌现，源于金融系统不良资产压力的急剧上升。中国商业银行的不良贷款率是个谜。中国金融监管局披露的数据显示，2025年9月，银行不良贷款率为1.49%，比2020年底的1.84%显著下降。

但如果根据不良贷款核销数据计算，似乎翻了几倍。2021-2025年9月，央行公布的新增贷款核销额累计5.92万亿，而这段时间新增国内贷款113.71万亿。据此计算，不良贷款核销率达到5.2%。

2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行升幅超20个基点（bp）。

不良贷款核销是一种会计制度，实际上就是允许银行将产生的贷款损失在计算企业所得税时进行税前扣除。银行为了控制不良贷款率，在符合核销条件的情况下，会做核销处理。实际上，1.49%的银行不良贷款率其实是有技巧的美颜数据。

某城商行贷后管理人员透露，由于房地产市场持续几年下行，不良贷款快速增加。以往不良房产处置周期长达2-3年，现在坏账大幅增加了，为了加速处置债权，现通过直供模式，在借款人无力还贷后，银行通过法律手段获取房产完整产权，然后直售回收债权。这种处置模式半年内即可变现，甚至更快。这反映了央行坏账压力增大的现实。

中小银行压力尤甚。农商行、城商行挂牌量暴增，如兰州银行2025年增长50%以上。这些房产多为中小企业老板抵押的住宅、商铺、厂房，主业不振、租售两难。个人端，断供增多源于房价跌、收入减。银行加速直售，不仅回笼资金，还提升处置效率。

今年三季度，资产处置平台法拍房清仓率仅28.5%，B端买家难觅，C端散户也谨慎。传统模式下，大宗不动产靠B端批量处理，小规模则通过中介二级市场售出，但效率低下。直供模式回收率高15%-20%，周期缩短1/3。

三、昔日的房地产金主，今日变脸成为房地产空头，银行直供房或成为压垮房地产市场的最后一根稻草。

昔日房地产“金主”的银行，正变脸成为“空头”。直供房正是这一信号的放大器。过去，银行通过贷款浇灌地产泡沫，助推房价飙升；如今，为处置坏账，他们亲手“砸盘”。

银行直供房本质是债权剥离，但暴露表内不动产风险加大。2025年，多家银行线上直供模式升级，数字化拓宽渠道。这虽缓解压力，却也放大市场供给，间接加剧房价波动。总体看，不良资产上升正倒逼银行从被动处置转向主动清仓，金融健康与地产复苏交织成难题。

以前银行主要依靠法院的法拍房模式处置不良贷款，但周期长，费用高，变现率低。现在银行学精了，直供前清产权、剥隐患，以骨折价售出。听似双赢——银行快速回款，买家省中介费、享一站式贷款。但细思极恐：银行非慈善家，其KPI是债权回收，而非保本赚钱。

我们可以想象一下：某小区10位房东挂100万僵持，银行空降30套直供房，定价70万。经济规律下，70万成新基准，房东被迫将挂牌价从100万降至70万，甚至更低。后面银行如果还有该小区直供房，可能会将价格拉至50万元。导致房价螺旋式下跌。让捡漏者傻眼，二手房东绝望。

可以合理推测，随着银行挂牌的直供房量激增并批次上市，必将重塑二手房价格。

银行从“金主”变“空头”，反映着地产根基动摇。不良资产不止个人月供断供，还有中小企业经营贷违约，厂房商铺积压。银行抛售拉低预期，买家观望加剧，房价陷螺旋下跌，进而将加速房地产市场出清。

这一变化还将打击已购房但未还清房贷者。当他们发现贷款余额已经超过房产现值，月供动力尽失，成为新一批银行直供房的供应者。

房产中介也受冲击：直供省1%-3%中介费，除非他们抓住转型机遇——成为“银行经纪人”，提供尽调、竞拍服务，方可保住饭碗。

总结下来，银行直供房或成房地产市场的“最后一根稻草”，其低价供给持续下行了三年的房地产市场恐雪上加霜。当前房价由新房申报、二手市场、法拍房三体系基本稳定，而银行携低于市价25%的房产批量入场，必冲击二手房定价体系。如广东云浮农商行商住房8万元起售、齐齐哈尔住宅9.9万元起售。这势必将反噬二手房一跌再跌，进而拉低新房预期，导致家庭财富蒸发。

2025年1-10月，法拍挂60万套、成交13.8万套，已充分显示房地产市场疲态和购买力低迷。直供房再添卖盘。市场成“谁跑得快”的游戏，预期转向加速下跌。

长远看，直供房宣告房地产超长上涨周期终结。银行直供将重新定义小区估值，周边业主资产缩水。昔日金主下场清仓，宣告炒房时代终结。市场从“击鼓传花”转向价值回归，房价与租金匹配，高位房奴恐陷负资产。银行扛不住，何况散户？这一信号警示我们：地产不再是提款机，而是风险池。

【作者：徐三郎】