上海房价“暴跌”？请不要打击房东的心态了！真实行情看这3点

最近后台收到一位老业主的私信，附上一张网传截图，字里行间满是焦虑：“静安区93平学区房，2021年挂牌1100万，现在695万成交，上海房价跌这么离谱？”

点开截图仔细一看，所谓“暴跌案例”标注着“2011年建成、三房两厅、学区房”等关键词，还强调“5次调价腰斩”。但作为深耕上海房产多年的从业者，第一反应就是不对劲——先不说1100万到695万的“暴跌幅度”不符合市场规律，单说“5次调价”的说法，我翻遍贝壳、链家等主流平台，都没查到这套房源的相关挂牌记录。

顺着截图里的外立面、窗户设计和小学环境进一步核实，终于摸清了真相：这套房是静安府的法拍房，而法拍房因涉及债权处置、可能存在过户限制等问题，成交价格本就比同小区普通二手房低30%-50%，根本不能作为市场均价的参考标准。更关键的是，目前静安府小区的普通二手房挂牌价仍稳定在10万/平以上，并未出现所谓“破发”“腰斩”的情况。

不得不说，这类营销号的操作实在让人反感。他们刻意隐去“法拍房”这个核心前提，用极端个案夸大房价跌幅，本质上就是通过贩卖焦虑收割流量。而这种虚假信息，不仅误导了购房者，更让本就艰难的房东雪上加霜——尤其是置换改善型房东，一边要应对部分同行的不合理压价，一边又担心“被砸盘”而陷入恐慌，处境格外被动。

那么，当下上海二手房到底有没有触底？后续还会继续降吗？答案其实不在营销号的夸张标题里，而在三个核心维度：

1. 房龄决定抗跌底线

2000年后建成的次新房、电梯房，因户型设计、小区环境更符合当下需求，抗跌性明显更强；而无学区、无地铁加持的老破小，由于居住舒适度不足，且缺乏刚性需求支撑，后续仍可能有小幅调整空间。

2. 位置+配套锁定价值锚点

核心城区（如静安、徐汇核心段）、近地铁（1-5号线沿线）且配套成熟的房源，供需关系相对均衡，即便市场波动，跌幅也十分有限；反之，远郊无规划、无配套的板块，因缺乏人口导入，房价支撑力较弱，风险相对更高。

3. 人口导入是长期支撑

房价的本质是供需关系，能持续导入常住人口的板块（如徐汇滨江、杨浦滨江产业集群，导入有效优质人口），会带来稳定的购房和租房需求，这才是房价不跌的核心底气。这类板块的优质房源，不仅保值能力强，后续还有一定的增值空间。

最后，给购房者和房东提两句实在话：

• 对于购房者：别被单一负面案例带偏，现在市场议价空间充足，但买房要聚焦“次新+配套+人口导入”三大关键词，避开老破小和远郊无配套房源，理性筛选才不会踩坑；

• 对于房东：置换改善无需盲目恐慌，核心资产不必跟风降价急售，非核心房源可适度让利，但更要突出房源亮点（如学区、户型、采光），精准对接需求才能高效成交。

上海作为超一线城市，优质房产的核心价值从未改变。与其被营销号的焦虑绑架，不如沉下心关注房源本身的硬实力——毕竟，真正能穿越市场周期的，永远是那些位置好、配套全、有真实需求支撑的房子。

如果需要了解具体板块的抗跌指数或置换攻略，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答~