物业小课堂（第十四期）：一个物业管理区域只能选举产生一个业主委员会

【案情简介】

西安市某小区分为别墅区、高层区。2017年该小区别墅区部分业主联名向某新区管委会（西安市人民政府派出机构，以下简称管委会）申请成立业委会，后管委会同意小区别墅区筹备成立业主大会。同年11月，上诉人别墅区业委会向管委会递交了业委会备案申请。12月，管委会作出《回复》称：虽管委会已同意小区（别墅区）成立业主大会，但由于当时对小区信息掌握的不够全面，且对《西安市物业管理条例》中关于同一物业管理区域理解尚不够精准，故未要求小区提供划分物业管理区域的证明文件。经初步了解，小区别墅区、高层区是一个物业管理区域，不可分割，为保证小区（别墅区）成立业主大会及业主委员会合法合规，若要对现有的物业管理区域进行调整，应按照《物业管理条例》相关规定，明确小区是否具备独立划分物业管理区域的条件，并经法定表决程序通过后，再向属地管委会提出申请。上诉人对该《回复》不服，提起诉讼，一审法院经审理后判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人不服，遂提起上诉。

【争议焦点】

管委会是否应当履行本案备案职责？

【裁判观点】

申请业主委员会备案，必须符合一个物业管理区域成立一个业主大会的规定，并提供有关材料。本案中，小区已经作为一个物业管理区域实施，在此情况下，要对物业管理区域进行调整，应当形成调整方案，对公共设施设备的使用、维护等作出规定，且须经符合规定人数的业主同意，并向物业行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。上诉人既未提供别墅区可以作为一个物业管理区域的证据材料，也未提供该小区符合规定人数的业主同意调整的证据材料。因此，其申请备案不符合备案规定，被上诉人未予备案，符合规定。

（来源：陕西省高级人民法院（2019）陕行终1147号）

【参考价值】

1.一个物业管理区域只能成立一个业主大会、选举产生一个业主委员会。申请业主委员会备案，必须符合该规定。（《物业管理条例》第9条，《陕西省物业服务管理条例》第31条）

2.主管部门在指导小区成立业主大会并选举产生业委会时，应当对小区物业管理状况和物业管理区域等情况进行核实。（本案裁判观点）

3.划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由区县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定，或者由开发区管理委员会确定。（《西安市物业管理条例》第44、46条）

4.物业管理区域划分后不得擅自变更。确需变更的，应当形成调整方案，并向区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（《西安市物业管理条例》第45条）

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供稿：物管中心 编辑：王子睿