骊橒臺，天竺最后一席？

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时隔3年，顺义天竺又一个新盘，即将正式入市。

11月6日，懋源地产公布了顺义薛人大庄6017地块的案名——骊橒臺。

在它身上，懋源地产一改对懋源云纪时的按部就班，变得效率十足。

8月26日，其以10.3亿元摘得骊橒臺地块。仅过了10天，规划方案出炉；从拿地到如今案名公布，拢共加一起，也只用了两个多月。

这难免让人怀疑，骊橒臺所属地块，似乎专为懋源地产定制。

作为一家当下唯一在京独立拿地的民营房企，在拿地策略上，没有十分的把握，懋源地产是绝不会出手的。

它为何会对骊橒臺情有独钟？

在花姐看来，原因至少有二：

1、区位优势。骊橒臺位于天竺镇核心，这里是中央别墅区的起源之地。早在1992年，天竺开发了涉外别墅丽京花园，在那个年代的物业费：8元/平米。

单从此看，能在天竺置业的群体，非富即贵。有资料显示，众多商界顶级大佬和一线明星，均在此安家。天竺，早就成了国内顶级贵族蓝血阶层的代名词。

2、土地稀缺性。但在天竺镇这片13.24平方公里的土地上，过去30余年，早已被丽京、丽斯、丽高、丽宫等“丽”字辈顶级别墅项目填满。

在骊橒臺之前，这里最近开发的项目，同样为懋源地产旗下，于2022年开盘的懋源璟橒。

彼时，外界就已经喊出，这将是整个天竺板块，最后的新盘。

3年后的今天，虽又有了骊橒臺，可它的诞生过程，却充满了曲折——11年间，调规3次。

这足以说明目前的天竺板块，要产生一块新地，十分不易。

可以肯定的是，自骊橒臺后，天竺核心区将很难再规划出一块完整的高素质新宅地。

懋源地产能够拿下它，背后付出了怎样的努力呢？

骊橒臺会是天竺最后一个住宅项目吗？

前世今生

先来看看骊橒臺所在地块过去11年里，都发生了什么。

在2014年至2020年底期间，它所在的地块，被人们常称为顺义薛大人庄村剩余地块，由东面为一块居住用地，以及西面一块公园绿地组成。

2020年12月，薛大人庄村剩余地块发生第一次调规：1、增加两条街坊路，南北宽12米，东西宽8米；2、将居住用地缩小至3.75万公顷，其余面积调整为托幼用地、医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地。

当时理由是，为了满足规划区的主导功能，实现居住区的配套设施完善、环境又美。

时间到了2022年3月，又进行了第二次调规：

砍去了医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地，变成两块居住用地和一块幼儿园用地。

这次调规后的2022年6月7日，懋源地产以19.55亿元、溢价15%，拿下其中6001、6003（幼儿园）地块。

6001地块即现在的懋源璟橒。占地3.97万公顷，规划建面6.28万平米，容积率1.6，住宅销售指导价7.3万元/平方米，有3万平米现房指标。

懋源璟橒的主要产品是290/307平的平墅、300平叠墅、以及520平的东西合院。

它整体的工程已全部建完，已进入现房销售状态，于9月底进行了首批次交房，目前的主要可售房源，为空中叠墅和跃墅。

大概是今年的5、6月份，它又迎来了第三次调规：

1、西面住宅地块的编码，明确为6017地块，即骊橒臺；2、将街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变；3、将建筑限高拉高10米，变成40米，容积率1.6保持不变。

这次调规后，6017地块顺利入选北京市第五轮供地清单，于7月18日，成为五批次名单中，唯二进入预申请池的地块，5天后，正式挂牌。

一个多月后，被懋源地产顺利拿下。

先天条件很好

经历了三次调规的骊橒臺，占地面积2.3万平米，地上建筑规模3.68万平米，容积率1.6，建筑控高40米。

将这些指标组合起来，构成了打造纯平层洋房的黄金基础。

有了先天优势，懋源地产的设计师，在骊橒臺的规划设计上，难度不大。

它共规划了10栋7-11F的洋房，202户房源，全部为纯平层。

背后，除了要与隔壁的懋源璟橒形成产品差异化外，还出于去化率和市场需求等考虑。

随着骊橒臺的落地，懋源地产在中央别墅区的可售项目，将达到3个，其中懋源璟橒和懋源云纪，主要以流速本就慢的别墅产品为主。

而纯平层的骊橒臺，去化必然要比前两个项目更快些。或许懋源不缺钱，但加快现金流的回速，总不是一件坏事儿。

另外，在别墅扎堆的天竺镇，平层反而成了稀罕物。除了给市场带来足够的差异化外，也给想融入顶级精英圈层的购房者，创造了更多的机会。

在楼栋排布上，骊橒臺采取了点状式排布。这让部分楼栋之间，存在些许角煞，但带来的好处更多：

1、南北楼间距拉得足够开，整个小区显得很敞亮；

2、所有户型均为端户，视野上，户户平权。

赶上好房子时代，骊橒臺也植入了诸多好房子元素：

1、它拥有两座大门，北边翠华街上的主大门，与隔壁的懋源璟橒大门平行，长度达到了约50米，进来便是邻里共享中心；

2、西边的大门一进来，是约120平米的配套楼，大概由物业办公和地上会所共享；

3、在配套楼的东侧和南侧，有两处下沉庭院，面积约340平米，围绕下沉庭院的则是下沉会所，面积超过1300平米；

4、沿着西门和配套楼的北侧，是一段约75米长的风雨连廊，一直延伸到8#北边。

这座风雨连廊，也是好房子时代，顺义区的第一座风雨连廊。

顺义首个全景舱洋房

作为纯平层项目，骊橒臺的户型段位，拉得比较大。

花姐初步测算，它共分4个户型段位：130平、186平、235平，以及287平。具体来看：

1、130平米在5#西侧和7#东侧，共22套，占比10.89%；

2、186平米在1#、2#整栋以及5#东侧，共55套，占比27.23%；

3、235平米在4#、9#、10#整栋，以及7#东侧，共65套，占比32.18%；

4、楼王287平分布在3#、6#、8#整栋，共60套，占比29.7%。

花姐研究它的户型后，除了户户为端户外，还有个显著特征：面宽进深比很大。

其中最小的130户型，面宽进深比刚好约等于1，其余均超过这个数值，最大的为235平的1.45。

这意味着骊橒臺的户型，较当下市场上绝大多数同段位项目，会拥有更好的采光和南北通透性。

此外，骊橒臺还给整个顺义楼市，带来了首个客厅270度全景舱户型——287平米楼王户型。

在整个北京楼市，拥有同样设计的户型，只有石景山的中海玉华玖章。二者的区别是，后者为239平米。

好房子时代，赠送面积是一个绕不过去的话题。

从规划上看，骊橒臺最明显的赠送手段，当属飘窗。除了287平米户型，只在最北边东西两侧有飘窗外，其余户型，基本都做到了两边L型赠送。

不过，这只是开胃菜。

它最重要的赠送手段，就藏在外立面效果图中——南北阳台+三面防火挑檐的组合，尺度不小。

目前，顺义楼市的赠送之王是龙湖宸翰，所有的赠送手段加一起，让实际得房率，最高突破了100%。

花姐估计，骊橒臺很有可能，将打破龙湖宸翰的这个纪录，成为顺义楼市的新晋送面积之王。

花姐点评：

作为一家民营房企，懋源地产如今还能持续活跃在京城楼市，实属不易。

在其内部有句口号：非核心地块不拿，非豪宅项目不做。

或许，正是这种经营理念，让它躲过了一场大劫，成为当下北京房地产行业中，仅有的民营房企之一。

而骊橒臺最终花落懋源地产，在花姐看来，当属一个好的故事。

在中央别墅区，懋源地产在它之前，还有三个项目：懋源璟玺、懋源璟橒、懋源云纪。

它们都有一个共同的特征：价格十分坚挺。

其中，懋源云纪和懋源璟橒很多户型，都是高溢价卖出的。在当下的市场环境中，这恰恰反映了懋源产品品质的过硬。

因此，将骊橒臺这个天竺板块已近乎绝版的项目，交给当下中央别墅最资深的玩家，对行业、购房者等各方而言，也是最好的保障。