十里方圆三期入市，吴臻降低了预期

文/粤进深 严明会

眼下的市场，新盘对老业主的背刺不在少数。

新一期出来的产品，不仅价格更低。

户型、产品、配置往往也更高，更好。

当然，这事也怨不得开发商。

毕竟，如果能卖谁不想卖个好价钱。

可在老业主眼里，这事情就像一根刺。

同一个项目，自己高位站岗，产品还没那么好。

换了是谁也要嘀咕两句。

位于广州南沙黄阁的十里方圆项目，也面临这样的境况。

近日，这个项目披露了最新的控规图。

意味着项目的三期已经到来。

十里方圆项目地块，最早由方圆集团在五年前拿下的。

2020年4月，方圆以底价约48.6亿元拿下2020NJY-2地块。

折合楼面价约9951元/㎡。

随后，项目推出了一期和二期。

如今推出的三期，最新总平图显示，共十栋住宅楼。

由两栋32层以及八栋33层的高层组成。

三期项目位于二期对面，背靠大山乸森林公园。

位置上更清幽、安静。

并且有了新名字，叫悦山书院。

参数上，三期总用地面积4.17万㎡，容积率3.58。

总建面22.75万㎡，计容建面14.94万㎡。

整个三期小区，共1495户，十栋楼围合式布局。

均为一层4-5户设计。

因为得益于新规的加持。

产品户型做了不少升级。

总平图就可看到，阳台相比一二期加大了不少。

并且全屋还有不少的飘窗。

据了解，项目使用率能到100%。

不过，这里面有一个值得注意的地方。

三期项目最先推出的是小区最北边的两栋：

G28#和G29#。

这两栋楼是最先盖的，目前已几乎是准现房状态。

所以虽然都是新规，但预计跟其余还未建起来的楼栋。

还是会有一点差异。

明显的一点，总平图上就可看到。

G28#、G29#，虽然也有不少飘窗。

但相比其他楼栋，还是要少一些。

并且飘窗不连贯，不像一个整体。

而其余的楼栋，飘窗几乎全屋围绕。

并且连贯完整，设计上看着就舒服、好用很多。

所以后面的楼栋，会不会比前面推的这两栋。

产品上会更好呢？

可以大胆猜测下。

据了解，目前，三期新推的两栋楼已入市。

两栋楼，有276套房，在今年9月29日已经取证。

面积段上，G28#产品面积约为79、89、112㎡；

G29#产品面积约为102、112、138㎡。

具体来看，户型确实比一二期要好不少。

79、89㎡的3房户型，所有卧室都做了飘窗。

102、112㎡的3 1房户型，除了阳台房没有飘窗；

其余的3个房间也都做了飘窗。

138㎡的4房，1个房间连接客厅阳台，剩下的房间也都有飘窗。

但就像前面所说的。

这些飘窗做的并不算美观好用。

如79、89、102㎡的户型，虽然都是270°飘窗。

但有一边只是做了短短的一截。

跟市面上的一些270°飘窗产品，还是有不少的差距。

112㎡的主卧甚至没有270°飘窗；

仅有短短凸出的一截。

还是那句话，如果看好这个盘，可以看看后面那几栋楼。

估计产品户型上可能会做的更好一点。

不过，据说三期的飘窗是可以砸掉的。

也就是可以做到传说中的“0飘窗”。

这跟南沙蕉门板块，前不久开盘的星河东悦府一样。

南沙市场也是越来越卷了。

十里方圆这个盘，其实一直比较受关注。

原因之一，这两年楼市调整，片区不少盘都在降价。

十里方圆虽然也在降，但幅度没有别的盘大。

这个盘，2020年底首开的时候2.6万/㎡单价。

2021年最高曾卖到过2.8万/㎡均价。

到今年5月，还保持在2.3万/平方米的均价水平（CRIC数据）。

最近几个月二期进入清盘阶段，价格才继续下探到1.7、1.8万/㎡。

而就在前不久，项目还一次性拿出35套现楼打包甩卖，均价约1.6万/㎡。

不过，三期的入市，项目似乎转换了策略。

价格上不再那么坚守。

项目在9月份传出要上市之初，市场预计价格要2字头。

正式入市后卖个1.8、1.9万/㎡。

而就在前几日，三期还被传推出工抵特价单位。

单价据称1.5-1.6万/㎡。

看来曾经的“抗跌王”，也扛不住了。

三期的开发主体，仍是广州方圆辉宏房地产有限公司。

该公司的董事长、经理为吴臻。

直接持股股东为广州方圆乐恒投资有限公司，持股100%。

工商信息显示，目前，项目公司方圆辉宏房地产的全部股权已被质押。

登记日期为2020年11月，目前仍在有效状态。

目前，三期悦山书院具体卖得怎样还不得而知，网签数据尚没有体现。

此前二期清盘甩卖的G10#、G11#，则显示还有63套没网签。