月度市场 | 新房量稳价涨，四代和“好房子”溢价抢市

市场总结：10月新房市场供求双降，四代宅/新规产品成交占比带动均价涨，环比上涨14%；二手房市场表现优于新房，新增挂牌、成交量价均实现正增长；年度二手房持续主导成交，四代宅成交规模不断增长。

10月重庆市场

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市场整体缩量，但四代宅/新规项目逆势热销，成为拉动均价结构性上涨的核心动力

供应19.23㎡，环比降31%；其中四代宅/新规产品主力供应约7.75万方，占比上涨12%至40%；

成交36.8万㎡，环比降2%；四代宅/新规核心区项目凭借地段和产品力入市热销且带动均价结构上涨，近郊项目主导成交但价格稳。

二手市场呈现“核心区放量、近郊改善盘受捧”的分化格局，活跃的带看量推动成交量价齐升

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二手房新增挂牌量环比涨1.5%，达9003套；其中U1板块挂牌套数环比增长31%，另外改善大盘与豪宅放量，将与新房竞争抢市场；

二手成交量88.64万方，环比涨9%；均价10362元/㎡，环比涨8%，成交聚焦城市级板块 。

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首单“划拨地转商品房”实践成功，为盘活存量资产、创新供地模式提供了范本

10月成交1宗涉宅地，出让可建体量5.48万方，总价2.89亿，再补2.73亿建安成本，该项目原为划拨地，现状为安置房，划转出后转性为商品房，提供了土地资产盘活新思路。

新房

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市场结构性分化，刚需市场持续降价去化，四代宅/新规产品供求两旺

供应：总供应19.23万㎡，环比下降31%，120-144㎡改善产品集中推货；四代宅/新规产品扎堆推货，主导住宅供应；

成交：总成交36.8万㎡，环比下降2%；住宅成交表现分化，100㎡以下刚需、刚改产品持续降价维持成交，120㎡以上改善产品受改善四代宅/新规产品集中成交影响，均价大幅上涨，对比前三季度价格上涨超过15%。

四代宅/新规产品表现亮眼，以建发望江云启、海成云湖郡、龙湖御湖境、联发观音桥为代表的典型项目集中入市，凭借优质区位和产品持续热销，拉动住宅均价15266元/㎡，环比上涨14%，达到近一年价格最高峰。

案场访交

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推盘量持续走高，四代宅/新规产品集中入市，新旧规产品市场反响各异

10月开盘加推项目5个，共推出10.84万方，环比上涨14%，四代宅/新规产品新组团开盘加推占据八成；

海成云湖郡（二期）与建发望江云启首开；其中海成云湖郡（二期）与一期及竞品错位竞争，聚焦纯改善客群，打造升级大面积四代宅产品去化69%，表现稳健；建发望江云启项目延续宋式极简美学，首开推出首个123㎡及140㎡的新规住宅及185㎡新规四代宅，凭借优质区位配套和极致产品力，首开去化达到58%。

新房项目成交

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呈现出“近郊主导、旧不如新”的格局，地段+产品力是热销关键

二手房

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挂牌量和成交量双涨，成交聚拢核心区，成交价格结构性上涨8%

带看量、挂牌量上涨，带看量上涨10%，新增挂牌9003套，环比上涨1%；C和U类板块为挂牌主力，其中U1板块挂牌套数环比增长31%；

新增挂牌TOP10项目以改善大盘为主，4个项目挂牌套均价超500万/套，豪宅挂牌，试探市场接受度；

成交端量价齐涨，成交88.64万方，环比上涨9%；均价10362元/㎡，环比上涨8%。

土地市场

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10月成交1宗涉宅地，为重庆首个划转出项目落地，具有存量地盘活的参考意义

成交1宗含宅用地，中核以总价约2.89亿元摘得凤天路，成交楼面价5278元/㎡。该项目原为危旧房改造拆迁安置房，系由央企中国核建旗下重庆中核坤阳投资开发的“林海俊景”划转出项目。项目竞得方需额外承担约2.73亿元的建安成本。此案例的成功落地，为同类存量资产的盘活与价值兑现提供了可复制的交易范式与实践样板，具有重要的行业参考意义。

下月预判

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预计供应上涨25%，并带动成交规模提升7%；首开项目为城市核心区高端改善四代宅产品，去化率预计约60%；二手房挂牌、带看量、成交预计回升，并聚焦核心区。

• 土地：11月宅地成交量环比将下降，预计均为底价成交

近郊板块中央公园宅地为万科勾地，预计将底价成交

• 新房： 11月加推项目递增，供应环比上涨，预计带动成交规模小幅提升

预计供应规模上涨25%（24万方），成交规模预计上涨7%（39万方）

• 二手房：11月二手房市场受金九银十影响，挂牌带看成交齐涨，聚拢核心区

预计新增挂牌量小幅回升（9400套），带看量预计微涨（11500组），成交量预计上涨10%（98万方）

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