上海
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2025年9月，北京楼市数据全面反弹：
- 新房住宅：网签3464套，环比增10.5%，套均面积127.39㎡（改善产品发力）
- 二手房住宅：网签15629套，环比增17.2%，创年内新高，但套均面积降至90.18㎡（刚需小户型主导）同比去年9月，新房涨7%，二手房大涨23.3%，政策“药效”正在显现。
一、深度趋势：二手房市场的四个阶段
- 政策刺激期（2024.10-12）
- 去年930新政后，网签量猛增，12月达21556套峰值
- 年初震荡期（2025.1-3）
- 春节因素致1-2月回落，3月强势反弹至19234套
- 4月起连续下滑，7月仅12784套，政策效果衰减
- 8月8日限购松绑+公积金新政，8月反弹至13331套，9月冲至15629套
- 市场疲软期（2025.4-7）
- 新政观察期（2025.8-9）
二、背后真相：挂牌量下降，业主信心不足
- 挂牌量变化
- 前台挂牌量从9月1日14.2万套降至10月1日14.1万套，减少1312套
- 但后台总房源预估16.26万套，9个月新增1万+套，库存压力仍处历史高位
- 业主心态
- 9月30日数据：涨价房源仅83套，降价房源1536套，信心指数低至5.13%
- 中介协会紧急发文：禁止唱衰市场、恶意压价、PUA房主
三、市场启示：热销与隐忧并存
- 政策有效性：8月新政确实拉动成交量，但二手房仍未稳定在1.5万套“枯荣线”之上
- 结构分化：新房靠改善产品拉动，二手房靠小户型刚需支撑，市场割裂明显
- 长期压力：高库存+低信心仍是楼市回暖的最大阻力
总结：北京楼市“金九”数据亮眼，但挂牌量暗藏玄机——表面成交回暖，背后却是业主降价出货和库存高企的现实。能否真正回暖，还要看“银十”能否持续突破。（数据统计截至2025年9月30日）
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