最高院：法院调解书确认为业主已生效的，是否即拥有房产所有权？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

在房产纠纷中，不少当事人通过诉讼获得 “确认某房产归其所有” 的法院判决，便认为已取得完整房产所有权。但实践中，“法院判决确认为业主” 与 “实际拥有房产所有权” 并非完全等同 —— 根据《民法典》物权编规定，不动产物权变动需遵循 “登记生效” 原则，确权判决的效力需结合判决类型、登记状态、权利限制等因素综合判断。

那么，法院调解书确认为业主已生效的，是否即拥有房产所有权？

最高院在《张洪兴、六盘水志诚实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案》中明确：

确认性调解书不产生物权变动效力，当事人虽可根据确认性调解书向不动产登记部门申请房屋的产权变更登记，但是，在房屋未办理产权登记的情况下，仍不能认定当事人为房屋的所有权人。

本案焦点为：关于张洪兴主张应当认定其是201号房、301号房权利人的问题。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。

但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。案涉的201号房、301号房至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定张洪兴为所有权人。

虽然六盘水中院(2014)黔六中民初字第7号民事调解书确认张洪兴为201号房的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，张洪兴根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定张洪兴为案涉房屋的所有权人。

且在该调解书生效之前，志诚实业公司已经查封了上述房屋，故原审判决将201号房、301号房纳入开发项目利润分配范围并无不当。

综上，张洪兴以应当认定其为201号房、301号房的权利人申请再审依据不足。

周军律师提醒，确认性判决书、调解书不具有直接产生物权变动的效力，只有当事人向不动产登记部门进行产权变更登记后才能发生物权变动效力。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！