万科的未来，真不好说

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大家好，我是地产高富帅。

近期一周，关于万科的各种新闻也是满天飞，地产一品塘作为长期深入研究万科的主流媒体，很多粉丝纷纷来电询问。

截至今天，小编也没有发表过任何对万科本次换帅风波的任何言论观点。一直以来，地产一品塘的核心观点都是围绕行业，围绕业务本身。

本次事件如今回头来看，从之前万科被举报到如今总裁，董事长双双都被带走调查，再到新董事长的认命，小编已经觉得本次事件已经超出公司经营视角。

地产一品塘也从个人视角对万科事件的一些个人理解，不谈ZZ，只谈万科的经营方面，组织方面的一些核心问题，

万科的未来，很多人都有自己的视角与观点，但是不可确认的是，万科作为深圳国企中的中坚力量，站起来的机率，如今还有多大。

曾经的行业风向标：人才与体系管理标杆

万科的出现，可以说在中国房地产行业开启职业经理人体系的绝对领头羊，当年的"招保万金"四大上市房企，其中万科的知名度最高，并在很多领域持续创新。

万科的物业，万科的客户关系体系，万科的产品研发系统，万科曾经独创的建筑研究基地，等等，这在当时房地产的黄金年代，可谓是独树一帜。

特别是在王石时代，万科这家房企内涵文化依然还是情怀与创造力，当年万科推出的很多营销策划案，小编至今都拍案叫绝。

那是行业开启高速发展的十年，也是万科对于行业贡献最大的十年，小编作为这个时期进入地产行业的从业人员，确实也是幸福的。

另外最值得关注的是万科的人才发展体系，曾经的万科新动力就是行业的雇主风向标，也是当年校园招聘领域最受欢迎的品牌之一。

在如今地产圈，万科新动力出身的优秀经理人已经遍布到各家知名房企，曾经的很多万科人身上都有一个显著的特点：善于创新，一线业务视角强，有情怀。

在组织管理方面，作为最早形成三级管控体系的大型房企，也是多数大型房企对标的行业领头羊，也是最早引入全球咨询公司进行组织优化管理的房地产企业。

时间来到2010年，万科作为行业领头羊首次突破千亿销售额，登顶全球销售规模最大的住宅开发商，千亿规模在当时确实非常震撼。

随后几年，全国城镇化建设进入高速发展，民企房企成为了行业的核心主导，高周转时代开启，行业逐步进入规模驱动时代。

彼时的万科，内心有了一些变化，大家应该知道，万科最早成立的几年，核心业务并不是房地产开发，多元化投资也是这一时期万科转型的关键。

最后，万科集团变成一家投资控股集团，房地产相关的业务，万科几乎全部都有涉及，并且形成了一个巨大的业务网络。

不管是冰雪事业部，还是养猪事业部，物流地产，长租公寓，等等，万科集团总部渐渐对曾经的核心开发业务形成了弱管控策略，总部偏重战略管理为主。

彼时多元化投资战略也是很多其他房企布局的重点，比如龙湖，中海，华润置地等，但是不同的是，各大房企总部仍然还是对地产业务强管控。

万科在多元化业务投资方面，也取得了不错的成绩，比如万科领寓，万科养老与教育都成为行业领头羊，不过值得关注的是，冰雪事业部，养猪事业部没能突破。

另外在传统行业周边赛道，比如商业管理，万科尽管收购了印力集团，但是在前面几年并没有引起内部重视，错过了商业地产整合品牌升级的最佳时期。

整体来看，万科的上半场，走的相对顺利，但是也错过了一些机会，这与王石退休有很大关系，毕竟灵魂人物缺失，一家公司的文化也在改变。

行业下行，暴露核心经营风险

可以看到，行业进入2018年以后，其实增量已经有减弱的趋势，规模驱动时代这一特殊时期的运营策略，已经开始走下舞台，

彼时的万科核心业务仍然是房地产开发，但是经历多年的多元化投资，很多业务并不聚焦，其长期运营短板也开始暴露出来，盈利能力弱，可持续行不高。

这一时期，很多房企已经开启了第二增长曲线：不动产运营与资管，但是万科独特的运营体系下，核心关键仍然还是增量为主，拿地卖房子思路并没有改变。

加上这一时期，万科的职业经理人体制驱动下，一线城市公司仍然还是超级放权战略，一线总经理深知此道，为了拿地而拿地，为了规模而规模，已经是这一时期的关键词。

大家应该知道，万科的城市总基本上是每隔3-4年会轮流变动一次，在这几年时间内，总经理最大的诉求就是规模，拿地驱动数据增长，有了数据大家才有高额奖金，

在纯数据增量刺激下，人的贪恋被迅速激活，很多总经理为了能迅速提升销售，很多土地风险被放在一边，很多土地配套成本被遗忘，商办存量日益增高。

于是，在很多城市我们可以发现，万科几乎没有可售住宅项目了，但是其土地储备又大的惊人，个个都是难啃的骨头，或许也都是多个前任总经理留下的坑。

说的再简单一点，很多总经理也非常明白万科的考评体系，不管后面如何，先完成当下任务，把高周转快速开发销售玩到极致，至于风险全部忽略。

2010-2017年，可以说万科的总经理是最难挖的，因为实在是权利太大，想当年小编听到最多的一句话就是："给一个总裁岗位，很多城市总都不一定愿意离职".

因此，这一时期开始，万科的很多雷就已经埋下了。

雷点持续：“九哥”浮出水面

随着万科雷点的迅速开启，各地项目的供应商，万科内部员工的跟投，万科旗下参股的金融平台融金所等，都在这一时刻暴露出问题。

最大关键点还是行业持续下行，很多项目出现亏损，早期大家都大赚特赚的时候，很多问题也不会摆在排面，但是如今已经关系到很多人的基本生存问题。

早在万宝之争这一特殊时期，万科还是一边倒的被大众支持与认可，为何转眼几年时间，万科就很快变成舆论塌方。

这在一系列的变化与舆论之中，这十几年有一个大佬是一个关键点：ZJS，深圳地产金融圈的大佬级人物，当年万宝之争背后的功臣。

从其出身就注定不会平凡，作为建设银行出身的融资高手，前面多年就是为万科集团融资，特别是在2007-2010年这几年，融资额度高达千亿。

随后直接加盟万科集团，担任高级副总裁，牵头万科集团资金管理，这也是很多房企喜欢的操作，直接挖放贷的金融高管过来担任资金负责人。

J哥在万科可以说是完成了职业生涯的最巅峰，不仅仅在万科投融资业务做到了顶级，并且在合伙人体系，与跟投制度方面都创造了行业先例。

J哥得到的权限也随着业务扩大逐步加强，最牛逼的就是万科直接持股了一个投资平台，上海万丰友放投资有限公司，还有后面更出名的融金所。

这种操作其实在当年属于一个真空地带，在现在来看其实有类似非法集资的逻辑，但是由于当年跟投都赚钱，大家也没去多关注。

其实出问题，最关注的仍然还是人性，这一操作一方面避免了核心员工流失，大家都是一家人，有钱一起赚，包括后面的万宝之争，J哥都是充当了大金主。

J哥加盟融金所，帮万科夺回核心管理权，这也让他的威望迅速提升，当年直接提拔成为万科总裁。

这一系列的操作可谓是教科书级别，小编都不敢往深入想，多少员工的钱直接投入到自己的一个融资平台，但是没有第三方监控体系。

后面的多个举报，才让这系列的操作有了一个基本还原，大家彻底懵逼了，万科似乎跟恒大这种企业，没有本质上的区别，还是在玩金融游戏。

最后的结局：万科的未来

从深铁完全义无反顾的支持万科，到XJ与ZJS的被带走，在回顾前段时间深圳某位前领导的落马，似乎都有一根线在牵连。

深铁集团作为深圳国企，属于国资委直接管辖，真金白银投入了几百亿，造成持续亏损不说，这其中国有资产的流失，谁来背锅。

要知道，如今上头对这种金融游戏是深恶痛绝的，也是风险极高的操作，已经有多个曾经的世界500强企业在金融游戏漩涡中消失。

其次，深铁已经是万科第一大股东，万科已经是半个国企，绝不能继续这种操作，深铁已经在无脑救万科道路下走偏了。

如果这种操作继续，还有人会问，如果继续投钱给万科，那么为什么不投钱给华侨城，华侨城也是深圳亲儿子，曾经的深圳文旅扛把子。

如今这几天，还有人在讨论YL可能也进去了，小编倒觉得这都不是一个值得讨论的话题了，万科变天是必然，万科的未来，真不好说。

今天就聊到这里，对今天分享的内容，欢迎大家留言讨论。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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