这家港资房企，释放了一个重磅信号…

近期，艳姐的朋友圈几乎被一条重磅的战略调整消息刷屏了，甚至是很多地产圈的朋友，也来私信艳姐到底是怎么一回事，和艳姐进行交流。

这家房企就是在打造了“上海新天地”等诸多城市地标的港资房企——

瑞安房地产。

说实话，在很多人的印象中，港资房企一向是低调做事，稳健发展的代表，再加上成熟的管理机制，港资房企重大的战略变动几乎是很少看到。

而就在近日，瑞安房地产官宣了新战略：

“新天地XINTIANDI”由商业项目品牌战略升级为社区品牌。

换句话说，未来“新天地”将不再是单一的商业项目，而是整合居住、办公、商业、文化等功能的复合活力场域。

艳姐觉得瑞安这么做的目的非常明确：

要成为中国领先的城市发展解决方案提供者。

“巧合”的是，瑞安的这个目标，与《十五五规划建议》中“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”的城市发展目标“不谋而合”。

在市场进入存量发展阶段的现实背景下，行业已行至十字路口，急需要有房企勇于站出来，探索全新的业态，跑通全新的发展模式，成为那个照亮暗夜的灯塔。

瑞安房地产的这次“战略转身”，我们似乎看到了这一缕曙光。

01

从商业品牌到社区品牌

“新天地”战略升级的底层逻辑

大家或许都很熟悉瑞安，1996年时便开创性地将“生活、工作、学习、娱乐”社区营造理念带到内地，打造了上海时尚、文化地标——上海新天地。

上海新天地实景

20多年来，瑞安“新天地”的开发体量虽然不大，但已经成为国内城市更新和社区运营的一块“金字招牌”：

哪里有新天地，哪里就是城市中心。

这完全就是躺赢的节奏。

但这次，瑞安似乎想换一个“活法”。

根据他们的官微，瑞安表示将旗下“新天地XINTIANDI”由商业项目品牌战略升维为社区品牌。

大家知道，“新天地”在过去一直都是高端和潮流商业的代名词，这次升级后，新天地将彻彻底底地蜕变为一个社区品牌。

在新战略下，新天地将聚焦功能复合、文化活力、创意驱动与自然共生等多重维度，成为生活方式提供者和社区活力激发者，为城市发展提供一整套可持续的解决方案。

换句话说，就是将每一个“新天地”打造为集商业、办公、文化、居住等多功能融合的复合场域。

所以，“新天地”为什么会有这种战略升级？

艳姐观察到，瑞安副主席及执行董事罗宝瑜给出的理由是宏观视野下的5个“切换”：

其一是经济增长模式的换挡，中国经济增长正从过去的“投资驱动”，切换到“消费与创新驱动”；

其二是城市发展模式的切换，城市建设正从过去摊大饼式的大拆大建，切换到以修复城市肌理、激活空间价值为内核的存量更新；

其三是城市人口结构的变化，城市开发模式从过去的聚焦理想化的核心家庭，切换到人口老龄化背景下的，如何构建支持全龄友好、代际融合的生活空间；

其四是城市宜居理念的升级，从过去注重外在的高大上、富丽堂皇，升级到注重多业态、多层次、多场景共生融合，激发城市、社区活力；

其五是空间载体功能的迭代，从过去的强调空间载体的功能性，迭代到依托Ai等技术普惠重塑空间功能。

高度提炼就是，城市发展的实质和底层逻辑正在发生转变，未来城市的发展更加注重以“人”为核心。

巧合的是，在“新天地”品牌战略升级1个月后，“十五五规划建议”明确了城镇化的目标：

“深入推进以人为本的新型城镇化；坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。”

一个是“以人为核心”，一个是“以人为本”，表述虽略有差异，但逻辑却殊途同归。

所以，我们说什么样的企业才是优秀的企业？如果非要找一个标尺，艳姐觉得这个标尺可以是——能够读懂政策趋势，在不确定性中找到确定性，并找到自己的时代机遇。

有时候，不得不佩服瑞安这家老牌港企的“智慧”。

02

产品“革命”

“新天地”的核心引擎来了

艳姐注意到，在“新天地”升级后，瑞安也将原六大“天地”系列项目统一更名为“新天地”，包括武汉新天地、重庆新天地、岭南新天地、瑞虹新天地、虹桥新天地与蟠龙新天地。

从“天地”到“新天地”，一字之差，但在瑞安的新语境中，社区将不再是单一的居住空间，而是居住+商业+办公+文化+…。

那么接下来，瑞安又将怎么做社区？

艳姐注意到，他们拿出了一套完整的解决方案，覆盖城市地标级社区、区域中心社区、城市微度假社区、知识创新社区4大类产品：

城市地标级社区。将世界级的居住体验、高端商业配套、高效工作空间与多元艺术文化融为一体，成为融合历史延续与城市发展的重要窗口；以一个社区，焕活一座城市。比如上海新天地。

上海新天地实景

区域中心社区。打造兼具生活便捷度与精致烟火气、具有区域级影响力的15分钟生活圈；实现在烟火中安居，在文化中生长。比如上海瑞虹新天地。

上海瑞虹新天地实景

城市微度假社区。利用城市里的自然资源，融入当地独特的文化肌理，创造出一个让人不必远离城市，就能让身心松弛的“精神栖息地”，打造出公园里的新天地；比如上海蟠龙新天地。

上海蟠龙新天地实景

知识创新社区。打破传统功能边界，以“产、学、研、商、居”深度融合为核心，构建产业创新策源地与生活无界的品质复合活力场域；实现“像蜜蜂一样工作，像蝴蝶一样生活”的理想状态。比如上海创智天地、武汉创新天地。

上海创智天地实景

上海创智天地实景

如果仔细看，会发现这4种社区产品，又对应了瑞安在不同城市、不同区域、不同发展阶段、不同人群需求下，所沉淀出的4种社区发展模型。

换句话说，这4种社区产品更像是一套灵活配置的工具箱，不同城市、不同项目可以因地制宜，从这4种产品中找到更契合自身语境的解法，从而避免“一刀切”的千城一面。

艳姐注意到，这4种产品虽有明显区隔，但又有一个共同的底层逻辑：

通过营造具有精神属性的特色化空间，培育可持续生长的内容生态，提供多元的服务体系，构建以客户和品牌为核心的社区生活生态。

这套底层逻辑进一步又可以拆解出3个关键词：

空间有机化——打造开放式、多功能、弹性化的“超级复合体”，打破功能边界，让空间随需求生长；

内容人格化——根植在地文化，通过新天地的品牌原创IP和共创平台，构建可持续、有共鸣的内容生态；

服务生态化——通过数字化平台连接人、货、场，无缝连接生活场景。

在瑞安的这套底层逻辑中，通过空间、内容、服务的嵌入，将社区打造成为城市活力的载体。

在其他房企还站在产品的单点维度卷审美、卷门头、卷景观的时候，瑞安已经进化到了NEXT LEVEL：

站在城市的维度，以空间-内容-服务为内核，为城市提供一套让城市更宜居、更具活力的解决方案。

瑞安的这种开创性的社区打造模式，艳姐更愿意称其为地产行业的“苹果”。

比如在“新天地”中，人们既能在功能复合的无界场景中自由穿梭，享受工作、居住与娱乐的无缝衔接；也能在文化传承与当代创新的深度对话中，获得精神共鸣；还能在可持续的环境与全龄友好的设计中，实现与自然共生的体验。

而在市场端，“瑞安模式”的逻辑自洽也得到了验证。

像上海翠湖天地·六和，去年108套房源收获了360%的认购率；开盘即日光，销售额120亿；以21.02万/㎡的销售单价，刷新上海高端住宅纪录。

2024年，瑞安合约销售150亿，增长32%；租金收入35亿，同比增长9%；零售物业出租率94%、成熟写字楼出租率91%......

而这些，也正是瑞安进入内地以来，带给市场最大的震撼。

03

塑造城市中心

你可以永远相信“新天地”

在内地市场，港资房企在布局上一向谨慎，某种意义上可以说是稳健和前瞻的代名词。

像李嘉诚的长江实业、包氏家族的九龙仓、陈启宗的恒隆集团等等，项目地段非富即贵，产品稍微打磨一下就可以豪宅对外售卖，自然也会获得不错的业绩和口碑。

艳姐在前面提到，瑞安与其他房企最大的不同点在于：

能够通过塑造城市核心，撬动板块甚至城市价值的跃升。

所以，还是要问一个终极问题：

深耕内地40年的瑞安，战略调整后还会有这种点石成金的魔力?

艳姐觉得是瑞安身上非常重要的一个特质：

前瞻性地呼应不同阶段的城市命题，将自身强大的资源整合能力，与内地市场特性做了完美融合。

这背后，艳姐觉得体现了瑞安的三大终极能力：

其一，是强悍的城市运营能力；

从29年前落地第一个新天地-上海新天地开始，瑞安在内地便做了2件事：

首先是创造性地提出城市发展的极核理念。

相比于传统意义上的单核心城市发展模式，瑞安每进入一个城市、每一个板块，都会整合全球资源优势，塑造一个或多个城市极核，助力城市板块的脉冲式发展，并由此带来外溢效应，带动板块发展，实现城市的均衡发展。

然后是以人为核心，通过缔造封面地标与城市同频共振。

做完这2件事后，上海新天地不仅成为全球地标项目，还是上海文旅IP封面，并且通过东台里的东拓，持续为新天地板块注入活力，并以一己之力推动大新天地区域建设成为具有全球影响力的复合功能都心区；武汉创新天地，不仅落地了海康威视、深圳飞速创新、格蓝若、四方光电等头部科创企业，还通过约13万㎡的创新天地商业公园，带动光谷商业生态升级。

上海新天地东台里、武汉光谷创新天地商业公园实景

不妨假设一下，如果上海没有瑞安，上海新天地会不会成为全球地标？如果武汉没有瑞安，武汉新天地所在的汉口沿江商务区会不会回到传统CBD模式的套路？

如果以上答案都是未知，那你就能懂得瑞安为城市的赋能。

应该说，瑞安的新天地到哪里，哪里就是城市核心，已经成为他们在内地最鲜明的标签。

其二，是精准的市场预判能力；

行业深度调整下，已经呈现出明显趋势：聚焦深耕一二线核心城市核心地段；聚焦高端改善型住宅；注重优质持有型物业的资产运营能力。

换句话说，房企要想留在牌桌，必须具备精准的市场预判能力。

再来看瑞安，拿地虽然不多，但几乎很好地匹配了这种能力。

像武汉新天地项目，是瑞安2005年以33.9亿总价竞得，刷新楼面价、总价地王，当时就有很多同行看不懂拿地逻辑。瑞安后续打造了商业街区、住宅、超甲级写字楼等地标项目，城市板块能级被不断刷新。

武汉新天地实景

板块初具雏形后，武汉提出将二七滨江区域打造为国际商务区的规划，核心区就在武汉新天地。瑞安凭一己之力打造了城市核心，引领了城市发展新趋势。

还有改善型市场趋势，瑞安进入内地后便定位高端住宅和商业物业，我们在上海、武汉等城市也看到了他们在高端住宅市场的绝对统治力！

岭南新天地实景

我们讲房企读城、读人、读趋势，其实就是一种市场预判能力，瑞安在这方面的前瞻性眼光，艳姐还是挺佩服的。

其三，是极致的产品创新能力。

艳姐在前面提到，瑞安在内地的每一个项目都在城市或区域核心。

其实在这些核心地段，即使随便做做都可以把自己包装成豪宅，卖出一个好价钱。但艳姐看到：

他们在产品的深挖和创新上却从未停止，仍然拿出十二分功力去精雕、研磨，专注于为城市高净值家庭提供理想生活方式，为客户创造独特的长期价值。

回过来再看瑞安在上海、武汉等地的项目，你能看到他们不仅每一个项目都有自己的独到之处，而且把产品当作工艺品匠心打磨，不断推陈出新。

比如上海翠湖滨江，这是一个城市风貌别墅项目，在重塑传统的红砖元素之外，他们通过系统门窗与铝板相互映衬，石材与红砖交织呈现，点缀铸铝元素点缀，阿拉善黄麻、琥珀黄、路易金钻、浅紫点等诸多石材次第铺展，传统的海派里弄通过艺术化的焕新，拉高了杨浦滨江的板块价值。

上海翠湖滨江实景

如果仔细看，你会发现在瑞安的产品中，属于规划、设计的部分，他们并未用标准化的手法去打造，而是会坚持因地制宜为客户打造专属的“城市名片”，成为穿越周期的塔尖产品。

所以，在瑞安的产品中，你看到的诸多人无我有、人有我优的引领式创新，目标非常明确：

将自己作为价值的锚点，给板块、城市讲一个“未来故事”，重塑板块、城市的价值逻辑。

也几乎可以预见，瑞安的“新天地”，将在内地市场持续迸发出劲爆的能量。

结语

中国内地，对瑞安的意义极为特殊。

过去40年，瑞安用“新天地”验证了一个逻辑：

房企与城市、客户的关系，绝不是一个简单的买地-卖房子的关系，本质上是在参与城镇化进程，营造高品质的美好生活。

对城市和客户的理解不同，某种程度上决定了开发商所能到达的高度。

在新的战略下，瑞安“新天地”还会继续写下怎样的故事？我们拭目以待！

主编：张艳

责编：eric

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