斥资50亿的桃花源沦为鬼城：文旅地产迷思下的警钟为谁而鸣？

导语：桃花源里无人问津的“鬼城”

“土地平旷，屋舍俨然”的桃花源意境，在湖南常德化作1600亩仿古建筑群。这个耗资50亿元、规划2500余栋别墅的“现实版世外桃源”，如今却只剩“杂草丛生的街道”和“腰斩也卖不出去的四合院”。

从2018年商家集体致信市长求助，到2025年游客评价“几乎没有游客”，这座古镇的凋零不仅是一笔巨额投资的沉没，更折射出文旅地产发展的深层病灶。

01、项目始末：披着文旅外衣的地产扩张

桃花源古镇的诞生始于对《桃花源记》文化IP的开发野心。2010年后，国内掀起仿古小镇建设热潮，常德市政府将其视为文旅产业“金字招牌”，计划打造集购物、住宿、娱乐于一体的综合体。

公开资料显示，项目定位“文旅配套工程”，但实际规划中，别墅与四合院占比超六成，商业街仅为配套。这种“重地产、轻文旅”的布局，为后来的失败埋下伏笔。

项目开发商湖南同元公司堪称“仿古小镇专业户”，但其运营逻辑始终未脱离地产思维。

据桃花源旅游管理区文旅局工作人员透露，该公司将古镇作为卖房载体，开街时四合院售价达2万元/㎡，试图通过房产销售回收资金。

这种模式导致后续运营乏力：2018年公司虽投入4000万元营销费、举办3000多场活动，但未能形成持续客流；2025年负责人金义红坦言，与37家企业谈合作均因“缺乏流量”遭拒，融资彻底停滞。

02、多方角力：政府监管的摇摆与反思

“地方与开发商签订模糊协议，未考虑项目与消费环境匹配度”，这是地方文旅干部对类似项目的总结。

桃花源古镇的审批过程中，政府未能遏制其地产属性膨胀——土地出让时明确的“文旅产业定位”，最终让位于别墅开发。

2018年商家投诉“招商承诺未兑现”时，政府才发现部分规划从未落地，暴露了监管缺位。

面对危机，政府从2018年起陆续出台措施：启动书院路建设解决交通限行问题，推动“大桃花源”营销统筹，要求同元公司延长商家免租期、聘请专业运营团队。

2024年市委宣传部调研时进一步提出，要“以项目联动景区、打通旅行社引客通道”，甚至计划引入《宋城千古情》主创打造演艺节目。

但这些举措未能扭转颓势，2025年政府工作报告仍承认，古镇“文化资源活化不足、业态创新滞后”。

03、损失谁担：一场多方共输的残局

同元公司无疑是最大输家，50亿元投资中大部分来自银行贷款，如今房产滞销导致资金链断裂。

商家更沦为牺牲品：2018年联名信中，他们控诉“交租困难”，即便享受3折管理费优惠仍难以为继；2025年网友所见“外围商铺全空”，印证了多数商家已黯然离场。

对常德而言，损失远超资金：1600亩土地长期闲置，周边乡村旅游因“空城效应”受拖累，更让“桃花源”这一千年文化IP蒙尘。

有游客直言：“这里没有当地人的感觉，就是个新修的空壳子”，这种口碑导致核心景区也受连带影响。

04、舆论沸腾：从惋惜到对文旅乱象的拷问

网友评价呈现两极分化，但负面声音更刺耳：有人吐槽“修旧如新，连古镇的魂都没有”，有人痛斥“免费都没人去，纯粹浪费资源”。

即便少数好评也集中于“适合拍照”，无人提及文化体验——这恰印证了武汉大学钟晟教授的论断：“忽视文化挖掘，必然丧失吸引力”。

中国旅游研究院李雪指出，此类项目陷入“重资产依赖—卖房回款—运营乏力”的死循环。

网友更尖锐追问：“50亿为何不投给真实的文化保护？”“政府审批时为何不问一句‘需要这么多别墅吗’？”

这种质疑直指行业通病：据统计，国内超半数仿古小镇因“千镇一面”陷入亏损。

05、破局之路：从“造城”到“塑魂”的转向

目前可行的路径是“政府主导+市场参与”：由政府牵头成立资产处置专班，引入文旅基金接手烂尾部分，同时追究同元公司违约责任，追回违规变更规划的收益。

益阳江南古城的教训已证明，单纯依赖开发商自救只会错失时机。

常德市政府在2025年工作报告中提出的“新质生产力”路径值得期待：挖掘《桃花源记》精神内核打造IP，发展研学与农事体验，用“景区带村”模式联动乡村旅游。

更关键的是摒弃“地产补贴文旅”的惯性思维，正如网友所言：“真正的世外桃源，从来不是盖出来的别墅群”。

06、妙手物语：空城警钟为谁而鸣？

桃花源古镇的50亿沉没成本，是文旅地产异化的典型标本。开发商的逐利短视、政府的监管缺位，共同制造了这场“文化悲剧”。

当2500栋别墅沦为“空城地标”，我们更需警惕：若不能坚守“文化为魂、业态为骨”的底线，再多“世外桃源”只会沦为资源浪费的注脚。

唯有让文化回归本位、让规划尊重规律，才能避免下一座“鬼城”的诞生。