URI城市租住前沿-中高端住宿新风口：国际标准+本土智慧

中国中高端住宿市场正迎来前所未有的变革，2025年总规模预计突破1.5万亿元。传统酒店集团、房地产企业和国企背景租赁品牌三大势力竞逐这一快速增长的市场。

近年来，中高端住宿市场正迎来前所未有的变革。长短租结合模式迅速崛起，成为提升资产收益率和满足多元化需求的主流解决方案。

2024年10月，锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国宣布成立合资公司，共同推进雅诗阁旗下中高端商旅型公寓酒店品牌Quest以及锦江酒店旗下社交型公寓酒店品牌憬黎的在华拓展。URI观察到，几乎同期，上海城投控股股份有限公司升级租赁住房品牌"城投宽庭"，推出高端服务式公寓产品线"宽岚"，定位高净值人群需求，首批三个项目（宽岚·万竹、宽岚·大境、宽岚·绿湖）已入市。

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市场新格局：

规模增长迅猛，三大势力竞逐

中高端住宿市场正处于快速扩容期。根据行业综合预测，2025年中国中高端住宿市场总规模预计将突破1.5万亿元人民币，较2020年实现翻倍增长。

细分市场表现如下：中高端酒店市场约6000亿元，占酒店总规模的50%以上；服务式公寓主要受益于城市更新与存量改造；长租公寓中高端市场规模约5400亿元，占比整个长租市场的30%；公寓酒店作为新兴融合业态，2025年规模预计达2800亿元。

奥维云网数据显示，华住集团、锦江酒店、首旅酒店的中高端酒店市场份额已分别提升至46.4%、58.7%、27.5%，凸显其市场主导地位。

目前市场已形成三类主要玩家：

传统酒店集团孵化的品牌（如华住旗下的城家公寓、锦江与雅诗阁合作的憬黎和QUEST），依托成熟管理经验和会员体系实现快速扩张，通过特许经营模式，结合本土化特色，加速品牌化进程。

房地产企业转型品牌（如万科泊寓、中骏方隅），通过"长租+短租"复合业态打造青年社区新地标。近期，中骏方隅公寓在成都高新区推出855套服务公寓，毗邻英特尔、华为等企业，配套1000㎡公区；万科泊寓与隆赞合作在厦门打造中高端自贸公寓，采用16亿元基金收购资产的轻量资产结合模式。

国企背景的租赁品牌（如上海城投宽庭、浦发有家臻享），以强大资源整合能力推动保障性与市场化业务并行发展。浦发有家与漫柏集团合作推出珊瑚世纪臻享（高端）和M寓（中高端）项目，专为浦东新区人才打造中高端服务公寓；上海城投推出"宽岚"品牌，打造居住+休闲+社交复合场景，AI系统性能监测，对标国际服务公寓。

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模式创新：

长短租结合成为收益提升关键

面对市场需求变化，主要企业纷纷推出灵活住宿方案。核心优势在于：提高入住稳定性，减少季节性波动影响；提升资产收益率，通过灵活定价最大化收益；降低运营成本，共享基础设施和管理团队。

URI研究发现，优化租期设置，"长短租"不仅能够最大化保证出租率，同时也能通过灵活变动租赁时间，在长租"兜底"的同时，通过短租灵活的溢价产品配置，获取多样性市场周期的收益最大化。

例如，铁狮门与辉盛国际合作的上海五角场辉盛名校服务公寓，提供307间公寓，采用长短租结合模式，单间RevPAR达500-1449元，月租10000-13000元，配备宠物友好房型，获得LEED金牌认证。

城家·瑞贝庭在成都春熙太古里推出西南旗舰店，180间40-60㎡房源提供长短租服务，配套建筑一体化洗碗机、共享健身房、影音室，并举办川剧主题活动。

长短租结合模式能带来显著经济效益。以城家公寓东莞万科松山湖科学城店为例，通过长短租结合，其年总收入从纯年租的734万元增加到了1068万元，增长了45%。

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需求变革：

租赁边界模糊化，消费升级驱动

租赁市场的边界正在被不断打破。各大酒店集团抢滩长租业务，长租公寓也开始做短租产品，"长短租"混合经营模式在不断被尝试。

这种模式变革背后是消费需求的深刻变化。"许多年轻人，换个工作，换个男朋友、女朋友都会改变租房需求，这种需求变化已成为一种常态"。

商务休闲（bleisure） 风潮也越来越明显。这种"商务"和"休闲"的结合，指的是既包括商务活动也包括个人休闲活动的行程。与此关联，酒店行业也不断拓展这一新兴领域，公寓酒店成为热门。

跨境商旅市场也在快速增长。携程商旅数据显示，2025年1月至9月中旬，跨境商旅人次已反超2019年，增长36%，同比2024年同期增长73%，创造历史新高。

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国企进场：

保障与市场并重的双轨发展

国企背景的企业正在成为中高端住宿市场的重要力量，在履行保障性住房责任的同时，探索可持续的商业模型。

上海城投是专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理的国有特大型企业集团，总资产超6000亿元。2019年，"城投宽庭"品牌进入培育期，"力争打造上海领先租赁住宅运营企业，树立租赁住宅行业的标杆"被纳入品牌未来5年的发展规划当中。

杭州安居集团发布"幸福安居"品牌，构建"12万+"房源矩阵，并通过收购商品房项目转为高端服务公寓。

2025年3月25日，雅诗阁中国与武汉城投集团签署合作协议，将雅诗阁旗下高端服务公寓品牌盛捷与中端品牌雅院引入该项目。项目计划于2027年9月同步开业，总客房数达577间，将成为武昌滨江商务区规模最大的国际旅宿集群。其中，武汉盛捷徐东项目定位高端商旅客群，规划254套单房至三房公寓，配备早餐厅、健身中心等设施。武汉雅院徐东项目则聚焦追求质价比与长期主义的精英人群、海归群体，323套单元以单房公寓为主力产品，搭载智能门锁及线上服务平台。

这些国企背景的企业在保障性住房与市场化运营之间找到了平衡点，既实现了社会价值，也探索出了可持续的商业模型。

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产品进化：

五大维度重构业态逻辑

URI总结，成功的长短租结合项目在产品设计上体现出五大进化方向：

1. 房型复合化：根据城市、商圈和客群属性，按比例配置短租酒店与长租公寓房型。如瑞安房地产在上海新天地打造的综合服务公寓，整合商业、文化、居住空间，定位沉浸式生活方式体验。

2. 客群多元化：短租覆盖差旅、家庭出游和微度假需求，长租则面向企业高管、外籍人士及科研人才。

3. 业绩稳定化：以上海为例，此类项目旺季入住率超90%，淡季维持在75%-80%，年化收益较单一模式提高15%-20%。

4. 渠道多样化：除集团会员体系外，还与长租平台、涉外中介及企业客户建立异业合作。

5. 成本精准化：通过模块化设计、装配式施工与集中采购，将单房造价控制在10-15万元，与传统中高端酒店持平。

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挑战与前景：

需求增长与运营压力并存

中高端住宿市场发展前景广阔。需求方面，2025年中国中高收入群体占比将从2021年39%增长至54%，催生对旅居消费升级需求。

同时，受大环境影响，被砍差旅预算不再住高星酒店的商务高管，也需要找到符合预算又保持品质的旅宿产品，经URI调研，83%的商务高管会考虑本土化中高端服务公寓来替代原有的住宿标准（例如瑞贝庭、馨乐庭等）。

然而，行业也面临挑战。日租业务的核心卖点是提供比酒店更便宜的价格，但同时需要提供类似酒店的全周期服务，包括保洁、布草、管家、安保和前台服务等，这将大大增加企业的管理难度和运营成本。

长租公寓在做日租业务前需要考虑几个关键问题：如何控制人工成本；如何解决对在线旅游平台（OTA）的依赖；如何应对长租客户和日租客户在需求、服务和消费习惯上的显著差异。

据公开数据统计，2025年9月，酒店市场多数类型品牌指数较8月有所下滑，仅国际高端酒店和短租公寓成为仅有的正向增长类型，表明在市场扩张的同时，产品差异化与运营效率将成为企业脱颖而出的关键。

结语

展望未来，中高端住宿市场将继续向灵活居住模式转型。

在这个赛道中，具有酒店基因和科技创新能力的企业，将继续引领行业变革，为消费者提供更灵活、更高品质的住宿体验。铁狮门、雅诗阁等国际品牌与本地企业的合作案例也表明，"国际标准+本土智慧"模式正在成为市场主流，为不同消费群体提供不断延展的产品和服务。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒