广州楼市新规落地，零首付购房套现乱象终结

房贷真相调查：从零首付陷阱到理性购房指南

广州280万罚单背后：零首付购房者的断供噩梦

零首付"馅饼"变"陷阱"！监管重拳下的房贷真相

楼市新政观察：住房回归居住属性的广州实践

国家金融监管总局广东分局公布的行政处罚信息显示，2025年7月，工商银行广州五羊支行因贷款审查失职被处以280万元罚款。这一监管动作直指长期存在于房地产市场的"高评高贷"违规操作，揭开了零首付购房背后的风险链条。

在真实市场案例中，广州番禺区某套市价500万元的二手房交易暴露了典型操作模式：房产评估机构将该物业价值虚抬至700万元，银行据此批准595万元贷款。购房者不仅无需支付105万元首付款，反而额外获得95万元所谓"装修款"。这类交易往往依赖三方配合——评估机构抬高估值、银行人员放松审查、中介机构收取高额服务费。

这种现象引发的连锁反应正在显现。广州一位购房者反馈，其2023年通过类似操作以虚高评估价购买的房产，在市场下行后面临重大困境。该物业当时市场成交价约为500万元，但评估报告显示价值750万元，获批贷款525万元。随着区域房价回调至350万元，月供3万元的还款压力使其财务濒临崩溃。

金融机构的风险敞口同步扩大。广州农商行2025年半年度报告披露，其房地产相关不良贷款率已升至5.59%，较2022年同期增长118%。该行某笔以珠江新城豪宅为抵押的贷款案例中，原估值1500万元的房产经司法拍卖仅以1050万元成交，形成450万元资金缺口。

法律层面已有明确约束。广东邦燊律师事务所主任律师指出：《刑法》第193条明确规定，以欺骗手段取得银行贷款且数额巨大者，构成贷款诈骗罪；而协助伪造交易材料的卖家，则可能被认定为共同犯罪。2023年施行的《金融稳定法》更增设条款，对提供虚假评估协助套贷行为，最高可处贷款金额10倍的行政处罚。

当前监管采取的技术手段具有针对性。广州市住建部门要求所有房产中介机构接入"房地产交易大数据平台"，系统自动比对实际成交价与评估价差异。当差价超过15%时，系统自动锁定交易并启动人工复核，从源头阻断价格操纵空间。同时，评估机构须将历史价格调整记录同步上传住建系统，实现评估过程全程留痕。

市场数据显示差异化调整正在发生。国家统计局2025年5月发布的一线城市房价指数显示，广州核心区域如天河珠江新城板块，因持续人口流入和产业聚集，二手房价格季度环比仍保持3.7%增长；而增城、从化等外围区域，受供应过剩影响价格下跌5.8%。这种分化印证了广东中原地产研究部观点："只有真实居住需求支撑的区域，才能抵御市场波动。"

对于普通购房者，行业组织给出具体建议：

拒绝价格操纵

广州市房地产中介协会在最新指引中强调，任何要求签署价格不一致"双合同"的行为均涉嫌违规，参与者可能面临信用惩戒

核实评估依据

消费者可要求评估机构出示区域内近半年真实成交案例，对比价格参数是否合理

预备资金缓冲

多家银行已开始对高贷值比的存量贷款进行复查，广东工行某支行经理透露："发现评估价偏离市场均值20%以上的，可能触发提前还贷条款。"

住房和城乡建设部专家在近期政策研讨会上表示：本轮整治本质是推动住房回归居住属性。随着广州、深圳等先行城市建立房产评估动态监管机制，零首付套现等违规操作生存空间已被实质性压缩。而市场出现的区域分化，恰是资源优化配置的自然表现。

对于普通人而言，认清一个基本逻辑尤为重要：房产价值的真正支撑，永远来自真实的居住需求和社区服务配套。那些曾被金融杠杆放大的财富幻象，终将在市场规律面前现出原形。当房屋不再被视作套利工具，人们才能真正用居住品质来丈量生活温度。