PRISMA新嘉中心大事件，8家主力店官宣

近日，即将于2026年亮相的PRISMA新嘉中心提前近一年官宣首批主力租户名单，成为进入到9月后的一则重要行业动态，品牌如下。

之所以为什么会用这样的排列方式，下文还会有详解。

当GATE M西岸梦中心成为一年来上海的“顶流”后，好多同行都会来问我这个项目是谁在操盘，这足以使华之门跃入行业核心关注视野，面向更为宏大的舞台。而本文主角——由嘉里建设有限公司与国际知名机构投资人合资的PRISMA新嘉中心，同样由华之门资本提供开发管理及商业资产管理服务。

我此前写过GATE M西岸梦中心的完整探班，也写过GATE M华之门广场的超前预告。如果说前者彰显已有成绩，后者代表未来畅想，那本文的主角PRISMA新嘉中心就是“当下”，具有对外全新发声、对内承前启后的战略意义，因此在主力品牌官宣之际和现场实地探访之后，聊些我的个人感受。

1、从轨交排布看选址区位优势

PRISMA新嘉中心位于浦东新区张杨北路1188号，属于上海的东北部。

相较而言，GATE M西岸梦中心的优势在于滨水地块长期以来集聚的潜力和文旅属性，在一个合适的时机，由优质开发商打开了商业发展的加速引擎；而一北一南的PRISMA新嘉中心和GATE M华之门广场则更偏向于成长型区域型一站式综合体，周边已有众多“嗷嗷待哺型”客群，以“地标级体量规模、TOD立体型交通网络、多元城市生活场景”为主要特征，并在开发与运营上力求实现“未来理念导向与空间可成长性”。

看PRISMA新嘉中心单体，项目位于轨交6、12号线巨峰路站上盖，同时21、22号线在建中，未来将多线覆盖。

按照官方的一段描述是这样的：

项目四面环绕碧云、联洋、森兰等国际社区，地处高桥保税区国际贸易港口、杨浦五角场大学城及数字经济企业集群等产业高地，与字节跳动、美团、Bilibili等互联网巨头为邻，共享其创新活力与高精人才资源。依托以公共交通为导向的TOD开发模式，不仅覆盖超200万的高净值居住人群，更将虹吸超50万的高端技术人才与14万青年大学生的庞大流量，填补浦东金桥前所未有的品质商业生活需求，塑造区域全新的社区活力聚合点。

不过几乎所有项目的官方描述都是各种利好，大家可能反而会有些脱敏，我谈一些个人的实际感受。

探班当天，我是从世纪大道乘坐6号线一路向上，沿途经过了世纪汇广场、LCM置汇旭辉广场、金桥国际广场（附近还有EKA·天物）等比较有代表性的综合体，直到PRISMA新嘉中心，正好均隔3站地铁，由此可见就现阶段城市商业规划节奏方面，这样的密度相对合理——各自能覆盖到周边数公里的核心客群，同时又能凭借差异化优势进行错位竞争或互补共荣。

PRISMA新嘉中心总建筑面积（商业+办公）近36万㎡，将定位成“全域生活旗舰”，野心可见一斑。作为“后发者”，反向优势在于能够结合近年商业发展的新趋势，提供更为优质的环境和现代化的消费、服务体验——如果商业内容足够独特、丰富、有趣，那就更易达成“目的地”标签，俘获更广域的消费者。

简而言之，就是竞品有的优势，PRISMA新嘉中心同享；而竞品未必有的运营理念，PRISMA新嘉中心也有。

不过细说轨交6号线，是基于浦东新区沿线竞品考量，就我个人而言，其实从家到项目乘12号线更便捷，该线则覆盖到了浦西杨浦、虹口众多城区，触及到南京西路、淮海中路两大核心商圈，并一路延伸至闵行，涉足面实则更为丰富，也有望为项目输送更为多元化的全域客群。

放眼未来，在建的22号线甚至可以让PRISMA新嘉中心成为崇明客人到浦东消费活动的最便捷一站。

因此仅从出行动线来看，对于PRISMA新嘉中心的利好是有足够想象空间的。

2、项目团队的进取心

纸面上分析出优势不代表就能躺平了，最终项目做到什么程度，取决于团队的进取心。在我看来，体现有3点。

（1）提前近一年早早释出首批主力租户，是项目优质资源的展示，更是为未来招商建立高标准的进取心。

本文开头的logo墙，是基于上述品牌楼层布局进行排列的，可见现阶段的重要品牌招商已经涵盖到了项目垂直空间的多个核心区域，也为我们看楼层布局营造更为实际的视角。

（2）实话实说，我现场探班时，伴随着6号线的缓缓进站，被眼前的“庞然大物”有震慑到，这个近距离超广角都拍不下全景的商业项目，给我的第一印象是“厚重”。

这也就引出了PRISMA新嘉中心的第二个进取心——项目不止依靠大体量，而是要通过合理、有针对性的设计和规划，来焕活、疏通商业空间。

在多达8个楼层的情况下，首先是用到了我们常说的多首层规划来引导客流轻易触达更多楼层。

其中12号线在地下空间连通LG层，正是Olé的选址楼层，且将在浦东打造一个全新的Food Hall店型。值得一提的是，品牌此前与静安嘉里中心、浦东嘉里城合作已久，此次首次“进军”上海北部，彰显了各方对于PRISMA新嘉中心期望和信心的缩影。

G层本就同时触达6、12号双线地面出入口，且与公交枢纽无缝衔接，是未来核心定位品牌的选址楼层；L1层（也是物理层面的2层）则承接了6号线的有效客流，成为大众消费定位代表MUJI的选址楼层，并将打造为浦东北部规模最大的门店。所述品牌大致落位示意如下：

如此一来，三个低区楼层的定位想法就较容易理解了。

高区方面，以L4为界，项目在L4至L6层（物理层面的5至7层）做尽疏通工作，一方面引导客流便捷到达高区，一方面则竭尽所能规避高区的相对闭塞感。

规划手法上，飞天梯是好东西，消费者若从6号线进商场，可以通过双层飞天梯和一层扶梯直线快速抵达L4的“FLOATING ISLAND悬浮绿岛”——位于高区的一整个挑高中庭，到这里如同在垂直动线上按下重启键，消除冗长感，且一个贯穿三层的挑高空间足以在场景方面大做文章，这是现代化商业项目设计的后发优势之一。

PANATTA fitness的浦东首家门店正是选址于L4、L5打造双层店铺，同时L5又与写字楼直梯厅连通，既能带来日常高黏性白领，又让在该区域设立健身美体等服务体验业态有据可循。

多元化空间塑造方面，则是用到了退台式外立面、室内多中庭设计、屋顶室内外的联动等手法，营造多变的视野环境，为高区的餐饮、娱乐体验业态建立优质基础条件，也让消费者进入到场域后自然而然淡忘沿街的厚重感。

值得一提的是，项目甚至还有滨水标签。

其中6层将会是一个拥有高层高以及室内外结合的特色顶层，打造“PRISMA GARDEN棱镜花园”。

该楼层占据了此次官宣租户的“半壁江山”，本文开头第一排四个品牌皆位于此，涵盖了影院、餐饮、赛事级冰场、攀岩等不同领域，体验感丰富。其中全明星滑冰家俱乐部为上海旗舰店规格；寰映影城是浦东旗舰店规格；岩时攀岩则将开出浦东首家门店。

且从业态特色就能知道，该楼层的层高不一般，宽阔的空间尺度结合丰富的体验内容，将大大助力项目达成“全维度体验、全时段运营、全年龄段客群”目标愿景。

最后，在静安嘉里中心、GATE M 西岸梦中心已经打造过特色空间的BLOOM集团将再度强强联袂，拿下多个铺位，在PRISMA新嘉中心带来全新概念，这可是常规购物中心中未必能遇见的。各品牌大致落位示意如下：

看似故事性相对较弱的L2、L3（物理层面的3、4层）则已逐步过渡到家庭亲子业态，本就是此类项目的刚需，且是近年同类项目均较为稳定的楼层（即不会专注于升级调整去秀肌肉，但合作商户业绩可观），奈尔宝旗下主打大龄儿童的体能探索乐园新品牌BE1ST一工元就选址在了L2-L4的跨层位置（L4为挑空区域）。

综上，可以看到8个品牌几乎涵盖了每个楼层，让细分定位更为明朗，对未来招商有指导意义。

（3）虽说GATE M西岸梦中心已是现象级，但PRISMA新嘉中心是华之门参与的首个购物中心作品，某种程度上更能成为行业主流视野中的一张实力名片。

这就好比PRISMA新嘉中心代表着学历，是一个人综合水平的体现，而GATE M西岸梦中心更像是特长，是其散发魅力的高光时刻。

因此从愿景出发，PRISMA新嘉中心承载的不止是一个单体项目服务周边消费者的职能，项目团队当然会旨在使其成为一个同具目的地属性的特色标杆，以“DESTINATION”为目标，力求实现“WONDER PLANET”更远的辐射范围和品牌面向未来、始终惊喜、始终变化、始终生长的性格。这是项目的又一进取心展现。

对于筹备项目，又是行业伙伴，有积极的展望很正常，但写了这么多，并不是要证明PRISMA新嘉中心多么牛逼，其最终呈现的核心看点在于自身要求和期望值与实际商业环境供需关系之间如何取得平衡。

主力品牌的官宣开了个好头。

我在做商业项目时，老板常说，她对我们提出120分的要求，那我们努力下可能会做到80分甚至更好，但如果要求只有80分，马马虎虎，那说不定后果就只有60分甚至不及格了。

现阶段，PRISMA新嘉中心显然奔着120分的目标在践行（肯定比我个人对区域型一站式综合体的标准要高），表以敬意的同时，也期望这个项目的最终呈现能够达到团队的预期。

注：文中项目相关配图均为效果示意图