半年百亿！华润稳坐最强包租公

商业 观察

观察企业 | 华润万象生活

作者 | 大江

半年购物中心收租104亿！

下半年，还有9个商业项目将要开业？

华润，势头太猛了！

近期，华润万象生活发布了2025年中期业绩报告，整体表现非常亮眼。

上半年，华润万象生活录得收入85.24亿元，同比增长6.5%。其中，商业航道业务收入为32.67亿元，同比增长14.6%；物业航道业务收入为51.57亿元，同比增长1.1%；生态圈业务收入为1.00亿元。

作为核心的购物中心，赚钱能力在内地一众房企里独占鳌头。

上半年，华润置地旗下125座在营购物中心实现租金收入104亿元，同比增长9.9%；营业成本及两费占比分别下降0.9个百分点和2.0个百分点，毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%；

更加值得关注的是，下半年还有9个商业项目将要开业(具体开业时间以项目官宣为准)。

截至目前，华润已经开业了西安机场商业、顺德万象汇、遂宁万象汇、郑州郑东万象城、呼和浩特万象城（7月4日）、南京金陵天地（7月18日）等6个商业项目；

此外深圳湾万象城二期、亚奥万象天地、宜宾天地、淮安万象城、深圳怀德万象汇、东莞万象滨海购物村、苏州万象天地、合肥瑶海天地、深圳自由里等项目预计也将在年内开业。

华润，在商业赛道上高歌猛进。

01

半年收租超百亿、零售额1200亿

每年要开6+座商业项目

从财报来看，今年上半年华润商业的亮点还不少。

• 半年收租104亿，零售额1200亿。

从华润置地和华润万象城生活的财报来看，华润置地向商业赛道转型的效果，还是非常显著的。

购物中心不管是租金收入、零售额还是出租率的数据都相当华丽。

今年上半年，华润置地旗下125座购物中心，租金收入达到了104亿；零售额也达到了1200亿，同比增加了21.1%；期内在营项目平均出租率达到了97.1%。

从利润层面来看，以商业为核心的经常性业务已经成为华润置地利润来源的“主力军”，也符合华润置地管理层在年初对“经常性业务的核心净利润对公司的贡献会进一步提升到45%以上”的预期。

占总营业额仅有21.7%的经常性业务，贡献了60.2%核心净利润，为60.2亿元。

而开发销售型业务仅带来了39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。

• 旗下125座购物中心，零售额当地排名前三的购物中心达到了104座。

今年上半年，华润已经开业了西安机场商业、顺德万象汇、遂宁万象汇、郑州郑东万象城等多个商业项目，平均出租率达到了91%。

其中，于4月开业的佛山顺德万象汇引入了340+品牌，开业率达到了100%；

于6月开业的郑州郑东万象城也收获了极佳的市场评价。

项目的开业率达到了92%，首日客流达到了30万。据悉，项目开业首周的客流量突破了130万，多个品牌创下了全国门店单日业绩第一的成绩。

目前在营的125座购物中心，零售额在当地市场排名第一的购物中心拥有53座，零售额在当地市场排名前三的购物中心拥有104座。

这也说明，尽管华润的购物中心早已进入快速复制拓展阶段，但是对大部分商业项目的品质把控还是非常到位的，在当地的评价也不错，属于保量又保质的商业地产商。

• 每年要开至少6座商业项目。

凭借着商业品牌的口碑，华润的商业拓展之路也非常顺利。

据董事会主席李欣介绍，未来华润置地购物中心将保持每年6个左右的开业节奏。

截至2025年6月30日，华润置地购物中心总建筑面积1185万㎡，同比增加13.3%；权益建筑面积895万平方米；

未来华润的项目也主要集中在经济基础和消费能力比较强的一二线城市，整体的商业实力和商业影响力也会进一步加大。

今年上半年，华润万象生活新增第三方合约面积1432万㎡，66.7%位于一二线核心城市，目前总合约面积达到了4.52亿㎡。

02

品牌资源强大、商业产品线覆盖面广

华润商业影响力越来越强

“我们不是要成为最大的物企，而是成为高质量、最健康、可持续发展的城市空间运营服务商”，业绩发布会上，华润万象生活副总裁王海民表达了对于公司的期待。

确实，在一众港资角逐的内地高端商业市场里，华润也是内地少有的能与之抗衡的中高端商业“玩家”。

以质来看，自2004年罗湖万象城开业，目前华润打造了14座M1级别的重奢万象城。

以量来看，目前华润旗下在营购物中心达到了125座，仅次于万达、印力、新城，是国内少有的在营购物中心数量超过百座规模的商管公司，商业规模不可谓不庞大。

来源：摄图网（已获授权）

一方面在于，华润的品牌资源库相当强大，且增长相当迅速。

截至2024年年底，与华润合作品牌新增了1069个，已合作品牌达到了16000+。

不少网红品牌也与华润的商业项目绑定，诸如深圳本土纯茶品牌Teastone、广西茶饮品牌阿嬷手作等。

这样规模的品牌也成为其商业项目快速拓展且有口皆碑的基础。

另一方面在于，完善的商业产品线，覆盖了各个层次、层级的城市商业消费需求。

华润根据城市等级呈现“一城多汇”、”多城多汇”的商业布局，简而言之，由万象城、万象天地以及万象汇这三条主要的商业产品线实现差异化发展，再由“天地”系列的非标线来进一步补充。

布吉万象汇 来源：独角Mall图库

目前实现“一城多汇”、”多城多汇”商业布局的城市数量达到了25个。

再加上“轻重并举”的发展策略，以及华润对于存量商业改造的能力也不容小觑，在商业不断饱和且竞争力不断加剧的大环境下，不少一二线城市的重点存量商业改造项目华润也是比较有竞争力以及选择权的。

今年上半年，华润就新拿下了6座第三方项目，其中4个是重点城市的TOD项目。

想来，当下以及未来很长一段时间，华润在内地的商业影响力，还会不断扩大。

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