中国楼市为什么跌幅这么大，跌的时间为什么这么长呢？

这轮下跌，中国楼市为什么跌幅这么大，跌的时间为什么这么长呢？总结起来有两点。

第一点，来自于房地产本身。2015年下半年到2021年上半年，这一轮上涨涨幅特别大，累积了很多泡沫。后来泡沫被挤破了，泡沫破灭之后的楼市调整跟没有泡沫时候调整是完全不一样的。

第二点原因，来自于楼市的外部。宏观经济偏弱，尤其是经历了疫情的冲击，宏观经济连着居民收入，居民的收入增速放缓，或者说是居民收入下滑，甚至有些人失业，都会导致他们自己买房子的能力下滑，或者说是现金不足。

就目前而言，全国大部分地区的房价泡沫已经挤完了，整个房地产的泡沫也基本上接近挤完了。但是影响楼市的另外一个因素，经济面依然偏弱。在我们的市场监测系统当中，我们特意构建了一个全国的经济环境景气指数，可以说自2022年以来一直比较低迷。这就是为什么目前的救市政策出了很多，整个政策景气指数已经创了历史新高了，但是楼市还是跌跌不休。

因此我告诉各位，目前判断楼市什么时候止跌反弹，咱们不能把政策看得特别重，应该把经济面的变化看得特别重。

今天，我想结合今年上半年全国主要城市的GDP增速这个单一指标，来比对一下全国不同地区的经济强弱程度变化。

这个图是全国一二线城市的GDP同比增速。今年上半年全国的同比增速是5.3%，大部城市都是在5.0%以上，但个别城市比较弱，太原只有0.3%，主要是上半年太原的重点产业，煤炭行业表现比较弱，产能过剩，行业内卷。

像太原的经济如此低迷，那你就不能期望今年太原的楼市能够止跌企稳。南宁是3.7%，属于西南地区的弱二线，这类城市制造业偏弱，大型的企业比较少。广州只有3.8%，广州虽是一线城市，为什么这么低迷呢？

主要是广州的支柱产业，汽车制造业增加值大幅下滑了6%。广州的汽车产业以传统燃油车为主，新能源汽车占比比较少，全国新能源汽车占比比较高的是上海和合肥，而且上半年广州的高科技产业表现也比较弱，明显弱于深圳、上海、杭州等。

上半年GDP增速最高的是合肥，增长6.0%。合肥比较强，主要是合肥的制造业比较强，推动出口比较强。今年上半年合肥的出口增速是22%，远高于全国平均水平，也高于长三角的其他几个中心城市，尤其是机电类、汽车类出口强劲。合肥楼市目前也是比较低迷的，但是看经济动能要好于其他同类城市，这就意味着未来合肥的楼市企稳反弹可能会早于其他的二线城市。

佛山最低迷，只有2.3%，其逻辑跟广州是一样的，因为广佛同城化，产业也比较类似。其次西宁增速只有2.6%，西宁主要是工业弱，上半年工业增加值同比增速只有0.5%，远低于全国平均水平。

另外，服务业也不行，同比增速只有3.4%。这个表中增速最高的是芜湖，同比增长7.1%。芜湖强的逻辑跟合肥比较类似。因为在安徽，合肥是老大，芜湖是老二，芜湖同样是上半年出口强劲，增速也是22%，同样是机电类和汽车类出口非常好。

全国一二线城市，拿今年上半年的经济增速跟去年上半年做个比较，上海和北京今年的增速比去年上半年是好转的，深圳反而走弱，广州今年比较弱，但是去年更弱，边际改善。

南京改善幅度比较大，苏州今年不如去年，可能受规贸战影响比较大。杭州今年比去年改善了，宁波相比去年走弱，合肥相比去年改善，郑州略走弱，武汉略走强，长沙改善。福州略走弱，厦门是明显走强，南昌也是走强，重庆不咋样，增速明显回落，成都正好相反，增速是明显回升，贵阳略有走弱，南宁市在低位当中边际改善，海口是大幅改善。

海口可能跟自贸港快速推进，而且已经宣布了将于今年年底封关有关。昆明边际改善，天津略有改善，太原很差，去年就已经很弱了，今年更差，济南有所改善，青岛又有所回落，西安大幅改善，主要是西安去年上半年的经济增速特别低，只有2.2%，主要是固定资产投资降了6%，汽车制造业比较低迷，今年是有所好转。