北京126亿地王，速度慢了

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端水大师董毅，没了用武之地。

在朝阳区黄衫木店双子座，这位越秀地产华北区总经理的话语权并不大。他身兼两边的董事。

璞樾的董事长吴进和王澍，来自中国金茂；紫京宸园的董事长樊飞军和李吉，来自中建智地。

董事会的权力格局，向来是由资本决定的。

这两个豪宅的项目公司虽不同，但背后的股东一致，由兴鼎地产、中国金茂和越秀地产分别持股50%、33%和17%。中建智地在兴鼎地产持股97%，另3%由朝开公司持有。

4月28日，“中建智地+中国金茂+越秀地产+朝开公司”联合体，以底价126亿元摘得一个地块包，包括朝阳黄衫木店三地块，孙河的商业地块。

黄杉木店北地块（01、02）是璞樾，总建筑规模约11.645万平方米，其中地上8.29万平方米、地下3.354万平方米，产品设计由金茂负责，越秀操盘营销。

黄衫木店03地块在南，是紫京宸园，总建筑规模约21.56万平方米，其中地上14.11万平方米、地下7.44万平方米，由中建智地全面负责。

它们是亲兄弟，却依旧暗战。

这股味道，去朝阳大悦城一层溜达一圈就可闻到，那里有紫京宸园和璞樾的外展场，一东一西摆放着。

还有一种说法，朝阳区在楼盘赠送面积的尺度上有所收紧，也导致黄衫木双子拖慢了进程。

如果按拿地时间来算，黄杉木双子座的确拖堂了，时至今日，已耗费了三个半月，它们依旧未见总平图的身影。

反观北京宸园，从拿地到公示总平图，只花了两个月；从拿地到领取预售许可证，也只用了三个半月。

一步慢，则步步慢。

璞樾和紫京宸园，原定计划在九月初开盘，现在看来，延后是铁板钉钉的事。（更多内情加花姐微信：louhuar007）

兄弟豪宅的内卷

为什么那么慢？

花姐了解到，黄杉木双子为了品质，竟然相互卷起来了，在配置上展开了军备竞赛。反正大家都不是缺钱的主儿，不是为了利益，而是为了各自的荣誉而战。

金茂和中建智地，都想打造自己的灯塔项目。有20年前的顶豪星河湾在旁，它们是有敬畏之心的。

璞樾和紫京宸园位于东五环内，西距离朝阳大悦城及地铁6号线青年路站约1公里，位置很不错。但在硬件条件上，依然有些瑕疵。

1、璞樾

璞樾有个拖油瓶，一个幼儿园，规划建面4727平米。它的占地蛮大，占了整个北地块的七分之一。

按照拿地文件，幼儿园的位置可结合01地块统筹布置。意思是，可以任意摆放。

花姐从金茂内部了解到，几经权衡，幼儿园位置还是设在原位置：东南角。只不过，将原来的正方形变成了南北走向的长方形。

理由是：地块东面50米处，一条110千伏的高压线，把幼儿园设在那，可以让住宅稍微隔得远一些。换言之，让祖国的花朵离高压线更近。

从目前流出的草图看，璞樾的大门设在地块西边，幼儿园上下学倒是影响不大。

大家都很清楚，幼儿园是有噪音的。这也对璞园的品质造成一定的影响。

2、紫京宸园

紫京宸园南面紧邻朝阳北路，出行更加方便，但离噪音也更近。前两排的房子有较大的影响。

地块的东边也有四座高压线塔。如此一来，西面和南面是大马路，东面是高压线塔，再加上中间有一条街坊路，让紫京宸园做产品的难度较大。

要弥补先天的缺憾，唯一的办法，就是后天提升产品力。

不过，一旦紫京宸园用材用料升级，璞樾自然也就跟进了。据说，因双方设计方案不断优化，导致报规图迟迟定不下来。

黄杉木双子之间的内卷，越秀董毅看在眼里，急在心里。

遥想在海淀功德寺双子座，他兼任和樾望云与和樾玉鸣董事长，两边的材料、售价、取证、开盘，等等，一切都在他的掌控之内，可以做到一碗水端平。

现在，他有点使不上劲儿。

三宗地块分工浮出

由于璞樾和紫京宸园太耀眼，以至于大家遗忘了126亿元地块包里，还有一宗商业用地。

2902-73商业地块，位于孙河乡的别墅板块，占地5.8万平米，容积率1.0，在北五六环之间，算是个巨无霸商业体。

这个商业地块被拉郎配，和黄衫木店双子进行组合。

它的地价高达6.41亿元，如果加上建安成本，至少需要8个亿。而整个璞樾和紫京宸园的货值约为200亿元，全部卖掉的净利润，也只有20-30亿元。

有传闻称，孙河73商业项目未来用于做山姆会员店，但零售企业给的租金很低，甚至无法覆盖融资成本。

孙河73商业项目到底该怎么操作？

它的开发主体公司，和紫京宸园是一家：北京兴昶房地产开发有限公司。

有两个证据可以证明：

1、7月19日，北京市发改委批复同意兴昶地产，开发平房乡2107-03地块和孙河乡2902-73地块商业用地项目，规划总用地面积11.3万平米，建筑控制规模为19.98万平米（不含地下面积），总投资估算为107.57亿元；

2、5月份，兴昶地产启动招标计划，2107-03地块一标段和二标段的预算金额，分别为3.16亿元和2.17亿元。7月18日还发出了方案设计的招标公告。

这两个文件，至少能说明孙河73商业的资产归在兴昶地产名下。

商业项目不同于住宅，是需要运营商的。

2025年7月28日，北京朝开新元商业管理有限公司注册成立，注册资本为25000万元，法人及董事长是胡超，董毅为董事。

它的股权结构为：北京朝阳城开持股80%、中建智地持股10%、中国金茂持股7%、广州越秀持股3%。

这与璞樾、紫京宸园、孙河73商业的股东持股比例不同。在三个地块开发端，朝阳城开只间接持有1.5%。这次朝阳城开绝对控股，也算是为了利益平衡吧。

从朝开新元的经营范围看，它是一家商管公司，应该不会持有孙河73商业的资产。

按照商业管理的运营逻辑，甲方兴昶地产要给乙方朝开新元付费的。也就是说，朝阳城开在孙河73商业的商业运营上，占了主导地位。

如此一来，在126亿地王力，诸位股东的职责就明晰了：

璞樾，由金茂设计、越秀操盘；紫京宸园，由中建智地全权负责；孙河73商业，由朝阳城开来负责运营。

合伙生意，每位股东都应该发光发热。