虹口拆迁，来势汹汹

　　今年的虹口像是铆足了劲，要开启北外滩、乃至虹口的新纪元。

　　从拆迁旧改提速，到土拍地王预热，再到新房集中供应。

　　市区的拆迁大户黄浦和徐汇，晃晃悠悠到8月份了还没啥大动作。

　　虹口区小手一挥，12个地块动迁。

　　五年前，虹口提出“千人大会战、决战北外滩”。

　　五年后，虹口为了北外滩，再次跑出加速度。

　　虹口拆迁，全面提速

　　上世纪90年代，虹口可以说是能和卢湾齐名的市中心黄金区域。

　　然而在近二十年的城市更新浪潮中，虹口逐渐掉队。

　　留给人们的印象只剩下“人口密度大、老年人口多、老破小集中”。

　　虹口的城市更新需求早已迫在眉睫。

　　今年，虹口拿出了大拆大建的气势。

　　5月底，虹口区人民政府发布关于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11个街坊旧区改造房屋征收》获得官方批复。

　　加上4月批复的虹口30街坊，一口气有12个地块要启动动迁。

　　8月9日，公示补偿方案，评估均价55588元/㎡。

　　不过按照以往补偿方案，动迁房屋的补偿金额，主要是评估价格+价格补贴。

　　评估价格=本房评估价*建筑面积。

　　价格补贴=评估均价*补贴系数0.3*建筑面积。

　　再加上各种签约奖励，最终到手价格肯定大幅度高于评估价。

　　与此同时，虹口的旧改也在紧锣密鼓地筹备中。

　　8月9日，广灵二村31-34号开启旧改征询。

　　广灵二村在2020年搞过美丽家园的改造，属于非零星地块旧改区域。

　　因为周边涉及部队军产，大规模动迁难度比较大。

　　所以目前该区域是以原拆原建为主。

　　虽然不能拆迁一夜暴富，但居住条件和生活质量的改善也是实打实的。

　　虹口区政府这次是动真格的，要大干一场了。

　　早在年初，各区公示的拆迁预算中，就隐隐能感受到虹口区的野心。

　　101.4亿元的拆迁预算，在浦西仅次于徐汇和黄浦。

　　但被寄予厚望的两个老大哥至今“雷声大雨点小”。

　　而虹口已经快速进入实操阶段。

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　　主角还是北外滩

　　细数虹口区这12个拆迁地块，主要分布在四川北路和北外滩两个区域。

　　虹口的意图很明显：集全区之力，主攻北外滩。

　　这就和之前增加北外滩核心区住宅用地的规划对上了。

　　4月15日，上海市虹口区规划和自然资源局发布《北外滩地区控制性详细规划hk314、hk315、hk319街坊局部调整成果公示》，明确将部分原规划为商办功能的地块调整为住宅用地。

　　其中hk315街坊：缩减商办体量11万㎡，增加住宅用地4.86万㎡。

　　按套均120㎡起面积段起估算，这宗宅地大概会供应约400套房源左右。

　　北外滩核心区的新房供应实在太稀缺了。

　　把商办用地转住宅，既能缓解核心区住宅供需矛盾，又能趁势提高土地开发价值。

　　7月25日，上海六批次土拍，hk315街坊这块地，引得绿城、金茂、中海、保利等7家顶级房企激烈角逐。

　　最终绿城以64.72亿竞得，楼面价12.66万/平，溢价率封顶！

　　这不仅创下北外滩地价新高，更跻身全国单价地王前三甲。

　　细究这幅地块的特殊性，更能理解房企的狂热。

　　这是继2020年北外滩新一轮规划面世以来，北外滩地区通过公开途径出让的第一幅纯住宅地块。

　　也是目前北外滩核心区内唯一的住宅用地。

　　地块南向正对6万方的北外滩中央公园，附加条件严苛：

　　竞报住宅装修达上限6000元/平。

　　竞报公共服务设施面积上限值2600㎡。

　　竞报高端人才住房配建比例上限值2%。

　　实际可售楼面价约14万/㎡。

　　超越金茂璞元楼面价，看齐徐汇滨江地王。

　　未来售价可能冲击18万/㎡大关。

　　绿城北外滩这样的产品能级，瞄准的势必是上海塔尖成交。

　　虹口这是要在北外滩规划提出的第二个五年里，和徐汇掰一掰手腕了？

　　高端新盘蓄势待发

　　目前土地市场的热度已经迅速传导至新房市场。

　　8月9日，位于瑞虹新城板块的金茂璞元开启认购。

　　均价16.6万/㎡的项目两天内认购率高达164%。

　　这足以说明，在购房者心中，虹口内环内的地段价值绝对不止16.6万/㎡。

　　随着北外滩规划落地，虹口内环也迎来了价值重估。

　　现在的虹口内环，已经有了冲击20万/㎡的苗头。

　　土拍市场的火爆，正是北外滩价值重估的一个侧影。

　　过去五年里，虹口区的新房供应稀缺，北外滩的供应更加稀缺。

　　虹口只有2021年和2022年超过千套供应，其余年份基本只有百余套。

　　2024年上海内环的豪宅市场非常活跃，尤其是黄浦、静安和杨浦的供应量大增。

　　但虹口内环的新房市场依旧十分冷清。

　　未来两年，虹口内环及北外滩的供应或将迎来一个大爆发。

　　除已开启认购的金茂璞元外。

　　北外滩核心区，中粮·北外滩壹号，售楼处展厅已在近期开放。

　　华润外滩瑞府、虹房集团北外滩项目等高端盘都有望在今年入市。

　　旧改加速，土拍预热，供应爆发。

　　虹口迈出的每一步都在为北外滩的发展蓄势。

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　　小结

　　陆家嘴成为上海金融之巅花了30年，而留给北外滩的时间只有10年。

　　从绿城12.66万/㎡的楼板价，到金茂16.6万/㎡的新房定价。

　　这一次，虹口要的或许不是追赶，而是重新定义“黄金三角”的格局。

　　近些年很多人会拿虹口北外滩和杨浦滨江相提并论。

　　但两者的规划能级并不相同。

　　北外滩是与外滩、陆家嘴错位联动的市级战略区域，且发展速度迅猛。

　　而杨浦滨江更多是区域级更新项目，开发速度也相对较慢。

　　北外滩核心区从规划到地王诞生仅用5年。

　　这种"虹口速度"在上海城市发展史上也是罕见的。

　　不过，北外滩面临的挑战也不容忽视。

　　与开发成熟的陆家嘴相比，北外滩需要在更短时间内完成从拆迁到产业导入的全流程。

　　与拥有历史底蕴的外滩相比，又缺乏独特的文化IP。

　　如何在“黄金三角”中找准差异化定位，成为决定北外滩成败的关键。

　　至于说未来北外滩究竟能发展到什么高度。

　　这取决于虹口的执行力。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。