楼市的天，真的变了！

相比于北京的放松政策，政治局会议的这个高质量开展城市更新政策显得毫不起眼。

虽然政治局会议的没有关于“楼市”的丝毫字眼，但对楼市尤其的重要。

楼市的天要变了。

变成什么样子了？

落眼于这四个字眼“城市更新”，更重要的是这不是“公共更新”而是“自主更新”。

“公共更新”的利益主要是开发商的，是个大面积的改革，但是“自主更新”则主要是业主的。

其实在去年的年末，住房城乡建设部就表示今年要大力实施城市更新，全面完成老旧小区的改造。

重要的来了，鼓励地方探索居民自主更新，今年的政治局会议则要推进高质量的更新。

机制为“先体检、后更新，无体检、不更新”，坚持问题导向，坚持目标导向，动力最大的就是老旧小区自己。

这也宣布，城市面积扩大的时代结束了，应该说从恒大出事的时候就代表房地产红利的时代已经过去了。

也意味着老旧小区的房价也会随之变化，新小区的房价也会变化，房价下跌的时代要来了，或者说不是下跌，是来到一个平衡。

为什么有这个变化，一方面的房地产的扩张需要得到抑制，另外一方面也是因为出生率的下降。

我国的总人口已经负增长了，再多的房子给谁住？

并且城镇化的提升空间也有限，饼摊大了是会破的。

但是自主更新的度要把握好，这对于政府来讲也是一个考验。

自主更新的模式和公共更新是完全不一样的，至于公共更新就是之前的拆迁，谈赔偿，谈协议。

而自主更新则是原来的业主组织起来自己筹集资金，自己搞，政府从中提供支持。

率先尝试的是浙江，后面广东后来居上，福建厦门这边也迎头赶上。

那个时候还不是叫做“自主更新”，而是叫做“原拆原建”。

杭州的浙江新村这边有着14栋多层住宅，房龄已经超过了四十年，甚至有着4栋是C级危房。

甚至在台风天，居民都要去附近的旅馆避难，生命财产受到严重的威胁，这让居民改造的欲望尤其强烈。

浙江新村的喻女士算了一笔账，自己的房子60多平方，重建后能扩充20平方米，然后再买一个车位，大概要花费接近一百万元。

但是喻女士觉得这里是杭州的核心地段，自己更新还能和老街坊们做邻居，所以还是觉得值。

并且浙江政府这边也是给优惠，按照商品房的基数七折给，能拿多少拿多少。

浙江省是收割出台关于自主更新指导意见的省份，明确了相关的流程和政策支持，以居民为主导，由居民自愿提出更新申请，更新方案由居民协商提出，资金也由居民承担。

住建厅的副厅长也表示现在的城市建设已经从原来的快速扩张进入到存量更新的时候了。

浙江省的规定可以说是前面“先体检、后更新，无体检、不更新”原则的先导规定，浙江省规定想要自主更新的老小区必须通过所在区级以上政府批准并纳入自主更新计划后才能实施。

自主更新需要按照政策实行，不是想建多少就建多少，地方政府也要定期的回访，重点关注。

还有关于房产证方面，采用不动产权证书变更的方式办理，原有土地使用年限不变。

广东这边的也是后来居上，率先也试点了几个项目。

今年1月“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证。

这是广东的首个例子，要知道这里曾经是D级危房。

这个项目广东省这边得到的教训就是，第一缺少具体的工作要求和流程，第二自主更新需要多部门联合，如果认识不统一，部门就没有办法同意业主们的要求。

所以，如果不解决这个问题，自主更新就只会是个例，没有办法推广。

在业主方面，广东省也下了功夫，在全部业主同意方面，虽然法律规定的是“双3/4”的投票规则，但是执行的时候还是100%的同意机制。

这虽然尊重了业主的意见，但是也滋生了机会主义，拖慢了进度。

并且还有业主本身的经济条件有限，无力承担改造成本而放弃改造。

对于以上种种问题，广东省拿出了自己的办法，采用“居民主体、政府主导、住建主推、街道主抓、社区主责”的思路。

召开业主大会，充分沟通后，严格按照《民法典》“双3/4”的表决比例解决表决比例问题。

关于财政方面，设立专项资金支持自主更新项目，以补助改，并且也鼓励金融机构提供专项金融担保服务等等。

就在政治局会议开了不久，广东省拿出了自己的《指导意见》。

明确了更新的条件，还给了多项支持政策。比如允许适度增加建筑规模，包括增加建筑面积、增配服务设施。

资金方面，自主更新资金以房屋产权所有人出资为主，财政给予适当奖励补助为辅，社会资本参与为补充，可以通过多种途径筹集资金。

相信在未来，广东省的老旧小区会迎来新生。

厦门这边也赶上，拿出了自己的《指导意见》，遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则。

其他方面大致相似，但是厦门这边给出了三种改造方式，单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。

政策就是这样，因地制宜，实事求是，每个省都有自己的情况，抓住痛点，对症下药。

这些都说明楼市已经进入了存量更新时代。

参考资料：

广东日报《广东两会丨当城市进入“存量时代”，老旧小区和居民楼如何自主更新？》

中华人民共和国中央人民政府《住房城乡建设部：2025年要谋划实施一批城市更新改造项目》

广州日报《广东鼓励老旧小区自主更新，或可增加建筑规模建设保障房》

央广网《浙江省发布全国首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见 会带来怎样的变化？提供了哪些经验？》

澎湃新闻《政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新》