楼市\"冰与火\"：7家头部房企逆势增长背后的地产新逻辑

来源：波士财经

2025年的中国房地产市场，正在上演一场前所未有的"冰与火"之歌。中指研究院最新数据显示，1-7月TOP100房企销售总额同比下降13.3%，7月单月降幅更扩大至18.2%。这场看似全面降温的楼市寒冬中，却暗藏着令人玩味的市场密码——行业前20房企中，建发房产、越秀地产等7家企业实现了销售逆势增长，中建东孚、国贸地产、中国金茂增幅甚至超过两成。当万科、碧桂园等昔日巨头销售额暴跌三四成之际，这些"逆行者"凭什么穿越周期？

央企与地方国企的"安全牌"效应

细读数据不难发现，在销售额增长的7家房企中，中建东孚、中建壹品同属中国建筑系，国贸地产背靠厦门国资，中国金茂是央企中化集团旗下，越秀地产则有广州国资撑腰。这些企业的共同特点是拥有强大的国资背景和相对稳健的财务结构。在当前购房者普遍缺乏安全感的背景下，"国字号"招牌无形中成为最好的信用背书。

"现在买房第一看开发商会不会烂尾，第二看能不能按时交房。"北京一位看房三年的改善型购房者道出了当下市场的普遍心态。这种心态直接反映在销售数据上——保利发展以1632亿元销售额稳居榜首，绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口四家国企紧随其后，占据千亿俱乐部全部席位。与之形成鲜明对比的是，曾经叱咤风云的民营房企集体失速，碧桂园销售额暴跌36.26%，排名已跌出前20。

区域深耕者的"小而美"生存术

在整体下行的市场中，越秀地产、建发房产等区域型房企表现抢眼。越秀地产凭借在广州及大湾区市场的深耕，前7月实现677亿元销售额，同比增长11.9%。这类企业的发展策略颇具启示——不过度追求规模扩张，而是聚焦优势区域，通过精准把握地方市场需求实现稳健发展。

厦门国贸地产的崛起更是区域深耕的典型案例。这家长期盘踞福建市场的房企，前7月销售额236亿元，同比大增24.86%，排名跃升至第20位。其成功秘诀在于深度绑定地方改善需求，在厦门等核心城市推出匹配当地购买力的高品质项目。相比之下，那些曾经全国疯狂拿地的"宇宙房企"，现在正为当年的激进扩张付出沉重代价。

产品主义者的"新供给"破局

中国金茂23.1%的销售额增长，揭示了另一个市场真相：不是需求消失了，而是供给错配了。这家以"金茂府"系列闻名的高端产品系开发商，凭借科技住宅、绿色建筑等差异化产品，在改善型市场持续获得溢价。同样，中建东孚25.3%的增长也印证了产品力的重要性——其在北京东坝等项目打造的"高得房率新规住宅"，精准击中了当下购房者的核心痛点。

克而瑞报告指出的"四代住宅产品集中入市"现象，恰是市场自我调节的生动体现。当"躺平式"降价难以激活市场时，真正有诚意的产品创新反而能打开需求闸门。这解释了为何同一城市不同项目冷热不均——北京某网红盘开盘即罄的同时，周边项目可能门可罗雀。

政策工具箱里的"预期管理"

面对持续下探的市场数据，中指研究院刘水总监提到的"政策加力空间"值得玩味。7月政治局会议提出的"增强灵活性预见性"，暗示着更精准的调控可能已在路上。但需要清醒认识到的是，在住房供需关系发生根本性转变的当下，任何政策都难以复制过去的刺激效果。

市场真正期待的，或许不是简单的降首付、降利率，而是系统性重建行业信心机制。包括完善预售资金监管、推动现房销售试点、建立房企白名单等长效机制。只有当购房者不再担心烂尾，改善需求不再观望，市场才可能真正企稳。

楼市下半场，将彻底告别"胆大为王"的草莽时代。那些能够提供确定性（如国企背景）、精准性（如区域深耕）、差异性（如产品创新）的房企，正获得新的竞争优势。这场行业大洗牌中，没有永远的赢家，只有不断适应新规则的生存者。当房地产从金融属性回归居住本质，或许正是行业走向健康发展的新起点。

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