惊爆！黄金海岸惨了，著名项目烂尾出售！澳洲住房供应将推高房价，维州推进千套住房计划！

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澳洲新住房供应或将推高房价

随着借贷成本的降低和规划变革的推进，澳大利亚的住房建设正在加速，但急需的新住房将对澳大利亚普遍的高房价影响不大，甚至可能进一步推高房价。

在去年12季度有所下降后，2025年3月新开工住房数量跃升近12%，季度环比达到47,650套，为三年来的最高值。

为住房建设铺路：新住房建设再次加速。

随着住房建设从2023年低谷中回升（2023年新开工住房数曾降至38,000套），经济学家、政策制定者和准购房者们期待着供应的长期改善。

Oliver Hume Property Group首席经济学家Matt Bell表示：“自2023年底以来，住房开工已开始上升，并且这一趋势预示着未来住房供应量的增加。”

然而，新供应对价格的影响并不一致，因为澳大利亚是一个由不同地理和价格基础的住房市场组成的拼图，而非一个单一的市场。买方代理InvestorKit的高级研究分析师表示，迄今为止，供应增长仅影响了两个首府城市。

Ma告诉《澳大利亚金融评论》：“我们看到大部分开发集中在墨尔本和珀斯。”他说：“不仅仅是在数量上，而且在比率上——即新住房与总住房存量的比例。”

在过去15个月（大约是建造一栋独立屋的时间里），墨尔本市的批准了大约30,000套新住房，占总住房存量的比例为2.4%，是全国最高的，Ma表示。

珀斯以18,000套紧随其后，占比为2.3%；布里斯班为2.1%；而悉尼，作为最大且最昂贵的住房市场，仅为1.5%。

到目前为止，大部分新开发项目集中在首府城市的外环郊区，以及一些地区性中心，Lucinda Hartley，Mondus Capital共同创始人表示，尚未看到新供应与价格之间的明显关联。

Hartley说：“新住房审批——尤其是独立房屋——并未显著减缓价格增长。”

Mondus对澳大利亚统计局住房价格数据的分析显示，一些新住房批准量排名前十的地方，在过去12个月内的房价增长仍高于平均水平。

例如，珀斯北部郊区的Wanneroo增长了24%，布里斯班西南外环的Ipswich增长了15%，而布里斯班东南的Logan也增长了15%。

而一些新住房供应量较大的地区，价格增长则相对较小，例如墨尔本西部外环的Melton下降了0.6%，墨尔本北部远郊的Wyndham增长了0.6%。

Ma表示，租金对新供应的反应比房价更为迅速，在墨尔本的外郊，随着空置率上升，租金增长放缓。

新住房供应仍需时日。在全国范围内，住房建设周期才刚刚开始，经济学家希望确保该行业的产能能够提高，并保持较高的持续输出水平。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，由于目前缺口估计已达20万套，联邦和州政府必须坚持每年240,000套新住房的目标，尽管上周公布的财政部报告表示这一目标不可实现。

Oliver表示：“仅仅因为[国家]住房协议在第一年未达成目标，并不意味着就要放弃这个目标。联邦和州政府必须保持承诺，并加强措施确保这一目标能够实现。”

Oliver补充道，必要的措施包括减少繁文缛节、增加培训以提高建筑工人和技术工人的数量、鼓励更多关注公寓建设，并通过例如新南威尔士州政府上周提出的“模式书”政策等手段降低成本。

随着澳大利亚住房建设周期的加速，Evan Thornley表示，住房价值将会根据新住房是否同时增加土地供应，或者仅增加竞争现有土地的住宅数量而产生不同的影响。

Thornley表示：“大部分房产的价值在于土地，而不是上面建的住宅，尤其是老旧房屋。”他的公司管理着一只基金，该基金与购买他所称的“稳健的、位于良好位置的老旧住宅”的买家共同投资。

他说：“如果在重新规划后的外环土地上开发新住房，增加土地和住宅供应，可能会在这些区域抑制价格；但如果新住宅增加了在就业中心或公共交通节点附近的土地密度，那么该区域现有住宅的价值会因此上涨。”

Thornley补充道：“如果新公寓数量激增，公寓价格会下降吗？可能会——毕竟这是住宅市场的影响。”

“但不要误以为家庭住宅的价格会因此下降。虽然这可能会对住宅的供需平衡产生影响，但实际上却使土地的供需问题更加严重。大部分价值在土地上。”

02

建筑许可增长，但仍需更多措施才能实现住房目标

尽管建筑许可和开工数量有所增加，但新住房供应的速度仍低于实现雄心勃勃的全国住房目标所需的水平。

澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，2025年3月的新建活动有所增加，但整体趋势以及是否能够达到长期住房目标仍是行业观察者讨论的话题。

根据ABS的数据，2025年3月，总体住宅单位开工量在季节调整后增长了11.7%，达到了47,645套。

这一增长主要由私营部门其他住宅类别的21.8%的增加推动，达到了18,161套，而前一季度该类住宅数量下降了2.0%。

私营部门新建独立住宅也有所回升，增长了6.3%，达到了27,923套，扭转了前一季度下降6.3%的趋势。

截至3月季度，整个行业共有219,883套住宅在建，其中包括86,341套新住宅。

在竣工方面，2025年3季度季节调整后的住宅竣工量为43,517套。然而，私营新建住宅竣工数量较12月下降了1.3%，降至27,663套，私营其他住宅竣工数量下降了9.3%，降至15,190套。

西太平洋银行（Westpac）澳大利亚宏观预测主管Matthew Hassan指出，更详细的数据表明，“波动”主要集中在“高层住宅”领域，近期在新南威尔士州观察到一个明显的增长。

尽管私营独立住宅在当月录得轻微的0.5%的增长，Hassan表示该趋势“是积极的”，但“并不特别强劲或令人信服”。

他强调，各州之间的情况不一，在南澳、西澳和昆士兰州，非高层住宅许可的年增长表现强劲，增长达两位数，而新南威尔士州的增速较慢，维多利亚州则有所下降。

他补充说，过去六个月的增长情况“更为可疑”，南澳是唯一的例外。

Hassan还表示，装修许可的情况也“不容乐观”，尽管装修许可的金额在5月增长了“合理的3.2%”，但势头仍然“令人难以信服”。

相反，非住宅建筑的情况“更为积极但波动性更大”，5月的许可金额下降了22%，但在滚动三个月的平均值上仍增长了超过20%。

总体而言，建筑许可的总价值（包括住宅和非住宅）在3月季度增长了“强劲的19%”，维多利亚州、西澳和南澳的增幅均超过了30%。

就住宅而言，整体许可数量保持“相对坚挺”，预计2025年的总许可数量约为17.5万套，较2024年的17万套和2023年的16.5万套有所增加。

然而，西太平洋银行的预测员警告称，“自年初以来每月批准数量缺乏方向，表明增长的脉搏正在消退”，并指出降息可能会重新启动增长势头，但通常需要“一两个季度才能对批准产生实质性影响”。

类似地，私人贷款机构Vado Private创始人兼负责人Simon Arraj认为，进一步降息可能会“刺激建筑活动并帮助提升住房供应”，尤其是在澳大利亚主要城市，那里正面临“严重的住房短缺”。

他指出，2025年3月季度竣工的43,517套住宅，比去年同期下降了4.7%。与2020年3月超过47,000套和2021年3月约45,600套的竣工数量相比，当前竣工数量依然较低。

Arraj表示：“尽管我们仍然看到与四五年前相比，住宅建筑许可数量较低，但如果利率继续下调，住房供应的限制可能会得到缓解。这可能会促使更多的住房建设，这对于缓解澳大利亚住房短缺至关重要。”

他强调，“新住房供应目前处于十年低点，2024年仅完成了177,000套新房”。

这些“疲软的数字”正好与澳大利亚进入五年期国家住房协议一周年相符，该协议的目标是在2029年6月30日之前建造120万套良好位置的住房。

然而，国家住房供应与可负担性委员会（NHSAC）在2025年《住房系统状态报告》中预计，到2029年中期，全国将仅建成938,000套住宅。与此同时，澳大利亚城市发展研究所（UDIA）在2025年《土地报告》中预计，到2029年，澳大利亚主要城市的住房供应将出现约40万套的缺口，原因在于相对于人口增长的持续低建造和建筑行业的挑战。

鉴于这一短缺，Arraj建议：“如果央行再次降息，澳大利亚的房地产价格可能会进一步上涨。”

然而，他也承认降息的不确定性，因为央行“可能不愿冒着重新点燃通胀的风险”，这可能会使利率在2025年下半年保持不变，RBA的2-3%通胀目标依然是关键焦点。

澳大利亚住房工业协会（HIA）近日透露，住房销售已达到近三年来的最高水平。

根据HIA新建住房销售报告，这份每月对五大州最大的住宅建筑商进行的调查显示，2025年6月三个月新建独立住宅销售量较前一个季度增长了18.8%。

HIA首席经济学家Tim Reardon将这一增长归因于“今年两次降息的影响以及年终激励措施，这些因素与住房建筑市场的竞争性质密切相关”。

他进一步指出，“新房销售的增长得到低失业率、恢复的实际工资以及持续的人口增长带来的住房需求的支持”。

尽管新南威尔士州、维多利亚州和西澳州的销售量有所下降，但所有州在2025年6月的销售量都较前一个季度有所增加。

然而，“新南威尔士州和维多利亚州的销售量仍然非常低，较高的土地成本让澳大利亚最大的两个州比那些价格更为可承受的州更久地面临压力”。昆士兰州和南澳州的销售量在6月增长，推动它们创下多年来的最高水平。

西澳州的建筑商仍面临劳动力短缺的约束，尽管有10,000澳元的激励措施鼓励建筑工人迁移到该州。

Reardon总结道：“尽管预计进一步降息并恢复市场信心，但由于税收和监管障碍，澳大利亚的住房供应仍然不足。所有州在2025年6月季度的新房销售量较前一个季度有所增加，其中维多利亚州增幅为+27.7%，其次是昆士兰州（+26.2%）、西澳州（+11.3%）、南澳州（+9.9%）和新南威尔士州（+9.3%）。”

随着过去几周关于住房短缺的担忧不断加剧，财政部官员透露，政府计划到2029年建造120万套住房的目标“无法实现”。

澳大利亚联邦银行（CBA）也敦促政府考虑改革政策，以解决住房负担问题，警告称这一问题“无疑是年轻澳大利亚人和低收入群体面临的最紧迫的经济政策问题”。

03

维州推进千套社会住房建设 提供便利节能耐用现代房屋

艾伦工党政府正积极作为，通过与社区住房提供商展开深度合作，在全州范围内大力推进社会住房建设，计划提供超过1000套新的社会住房，旨在为更多维州人打造安全稳定的居住环境，让他们拥有属于自己的温馨家园。

住房与建筑厅长辛格（Harriet Shing）专门参观了St Albans。此地正如火如荼地建设着90套新社会住房，这是工党政府通过社会住房增长基金投入3.69亿澳元，用于建设和运营超过1000套新住房计划的重要组成部分。

由Evolve Housing负责管理的St Albans项目，将精心打造一居室和两居室住房。该项目地理位置十分优越，距离Keilor Plains Station站仅几分钟路程，周边还靠近当地小学和中学。如此便利的交通和教育资源，确保居民能够轻松便捷地使用各类交通、教育和社区服务，极大地提升了生活的便利性和幸福感。

这些住房只是维州将要建设的1,043套新社会住房的一部分。其中，Greater Dandenong地区将建设256套住房，Greater Geelong地区169套，Bayside地区90套，Port Phillip地区68套，Hobsons Bay地区67套，Ballarat地区65套。

社会住房增长基金为非营利性社区住房组织提供有力的资金支持，助力其在30年内建设和运营社会住房。通过与这些组织紧密合作，工党政府正全力支持更多维州人获得安全、稳定且现代的长期住房。

这1,043套住房将全部分配给维州社会住房登记册上的弱势群体，包括逃离家庭暴力者、无家可归者以及原住民维州人。每套新住房都现代化、节能且耐用，能让租户冬暖夏凉，还能节省电费。

此项投资意义重大，将支持全州超5,400个就业岗位，带动供应商和建筑工人参与建设，为急需住房的人打造家园。

该计划是工党政府住房领域创纪录投资的一部分，像63亿澳元的「Big Housing Build」计划和「Regional Housing Fund」，已在全州提供超13300套社会和可负担住房，超10800套已完工或建设中。此外，还与通过「Housing Australia Future Fund」第二轮计划在维州提供1,275套新住房的举措相呼应。

辛格称，每个人都应安居乐业，该计划将为维州弱势群体提供超千套新住房。通过与非营利组织合作，定能为等待名单上的居民建造更多现代化、节能且无障碍的住房。

04

黄金海岸知名开发项目因贷款违约被迫出售

一块位于黄金海岸的高调开发地块在其所有者将钥匙交还给贷款方后停滞不前——其中包括HMC Capital——仅仅七个月后就失去了对该地块的控制。

由Growth Point Capital首席执行官David Schuh控制的一个实体在去年7月以2400万澳元收购了位于布罗德比奇Old Burleigh路99号和101号的该地块，但因未能偿还多笔贷款而失去了对该资产的控制。

该地块已获得开发批准，计划建设一座46层的住宅塔楼。

此次倒闭发生在澳大利亚贷款格局发生更广泛变化的背景下，私募信贷基金在其中扮演着越来越主导的角色。

虽然私募信贷运营商提供了更快的资金获取渠道，但非银行贷款方的更高借款成本导致越来越多的资产被出售，因为即便项目的基本面稳健，开发商也无法偿还更高的贷款成本。

在布罗德比奇地块的案例中，Schuh通过来自私募信贷运营商HMC Private Credit和Vance Finance的贷款，以及由Brisbane-based Marco Ferro领导的Bam Property提供的供应商融资，融资了该交易。但当Schuh的公司99 Old Burleigh Pty Ltd在4月未能偿还Vance Finance的贷款时，该公司失去了对地块的控制，随后Vance Finance任命了接管人。

一个月后，持有优先债务的HMC Private Credit也将该公司推向破产，任命了FTI Consulting的Kelly Trenfield和John Park为接管人。

HMC Private Credit负责人Craig Schloeffel表示，优先贷款方将公司推向破产是为了让自己任命的接管人负责违约过程，而不是由Vance Finance任命的接管人负责。

Schloeffel说：“HMC任命了FTI Consulting作为接管人，以便控制销售过程，并且我们有信心通过销售收益完全回收贷款。”

知情人士透露，HMC Private Credit所持的贷款大约为1500万澳元。

该地块现已上市，FTI Consulting的接管人已聘请Colliers的Steven King、Troy Linnane和Jackson Robinson，以及Sutherland Projects的Julian Sutherland来负责销售活动。

该地块已经获得开发批准，允许开发商建设59套公寓，其中包括36套三居室公寓、22套四居室公寓和一套配有家庭影院、办公室和四间浴室的五居室顶层公寓。

Trenfield表示：“意向报价的定价将由市场决定，但询盘量令人鼓舞。”他说：“销售所得将用于按优先顺序偿还贷款，HMC Capital为优先债权人。”

HMC去年5月通过以1.275亿澳元收购Payton Capital进军私募信贷市场。今年月初，HMC Private Credit这个部门已重新命名，并在全国范围内扩大其在中小型市场贷款领域的布局，向住宅和商业开发项目提供资金。

此前，该布罗德比奇地块由Ferro拥有，Ferro曾计划建设一座46层的住宅塔楼，但在放弃该提案后，于去年将该地块出售给了Schuh。

意向书征集过程将于下个月结束。

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