北京买房：理清思路，购房建议1596

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北京西城区50年代的苏式老楼质量怎么样？有没有几年内原址原拆原建的可能？比如阜成门和三里河这种板块的。

A：

1、50年代老楼的质量，看最初是什么性质的吧。如果一开始的定位就是各部委的永久宿舍区，那质量都不错，货真价实。但如果早期定位是“周转房”，那质量就说不好了，临时过渡的房子，一般质量都不太强。

或者看层高，如果是3.5米的，那质量应该都很好，按照标准图纸建设的。如果是不到3米的，那就是普通宿舍了，至少在质量上不占优。

2、原址重建的可能，如果是50年代的，那理论上有可能，太老了。但现实中得看质量情况，如果是有维护价值的肯定就是维护，犯不上政府补贴原址重建。只有那些明显有危险，风险评估已经是D级的了，那才有可能原址重建。

另外如果是百万庄这种有特色的宿舍区，还有可能成为文保建筑呢，那就肯定没有重建的可能了，只会维护。

3、总之50年代大多数部委宿舍区的质量都挺好的，周转房已经大部分都拆了，留下的不多。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们一家四口（一孩一老），都西城户口，但北京无房（有过，卖掉了）。现在孩子在陶白上学，附近租房已经三年，每月租金8000元。现在手中有300万，不知道是否应该买套房自住？请指点

A：

1、房子是用来住的，有居住的需求就买呗，上有老下有小的，总不能永远租房吧？而且多说一句，年轻人租房很方便，而老人到了60岁之后就不是太好租到房子了。有部分业主怕惹麻烦，宁可空着也不愿租给有老人的家庭。

2、在陶白上学，每月租金8000，那这套房的价值估计是5/600左右，估计是小两居吧？那既然手中有300万当首付，以8000当月供，差不多能买接近500万的房。如果不愿再加月供的话就买在丰台，4号线丰台马家堡草桥到公益西桥一带有合适的，买到和现在条件差不多的两居没问题。

3、另外我估计你们也考虑时机什么的，那就看政策吧，反正现在又是一次救市，我认为是没什么下跌空间了。所以有需求就买，不着急再说等着。

仅供参考。

借这话题再多说两句，是否住自己的房子对于成年人其实无所谓，但对于孩子来说或许有些影响。比如前些年我有个同事来家里，看着我家孩子房间那乱七八糟的涂鸦和贴画很感慨，说这才是孩子应该拥有的环境。

我没太理解，他解释说他家一直是租房，条件虽然不错，孩子也有自己的房间。但是毕竟那是租来的房子，所以他们总是提醒孩子要小心，别把人家的墙壁给弄花了。

其实他们两口子也知道这没多少钱，就算给房东重新装修也掏的起。但这就是个心态问题吧，总觉得这不是自己的房子，别惹麻烦。所以他看到我家孩子这涂鸦才感慨的，觉得自己似乎束缚了孩子的天性，连个贴画都不让随便贴，委屈孩子了。

当然，我也只是听到同事这么说过，别的家庭是否有同样想法我不知道。反正这同事后来就买房了，乔迁之喜时在他家聚会上就说，自己家的房子就是放松，随便祸害……

三

Q:

请问，一层带下跃，下跃是仓储房本的房子能买吗？40年产权的，这种房本是否有价值？有没有变更成70年的可能，比如补交土地出让金？另外中介说这种下跃的买家少，流动性非常差，他们说的对吗？再有就是下雨存水和返潮的问题，严重吗？

A：

1、只要是有正规产权证的房子都能买，合法合规。

2、多少年产权的都有价值。只不过这种下跃其实是和楼上的混为一体，然后按惯例拆分出一些价值成交过户而已。或者说是没有单独的价值，没法儿卖，只是附属价值。

3、没有转变产权的可能，土地性质只要确定就不可能改变。否则开发商早就自己走手续了，能多卖很多钱呢。这不是补交出让金的事儿，而是人家没有收钱的法律依据。

4、中介说的基本正确，但也未必非常差，而是要等到喜欢的买家。很多时候不是价格的问题，只是没遇到合适的接盘人。不过这种产权的价格走势一般不强，毕竟商品价格是由供需关系决定的。那既然是感兴趣的人，价格也就不好抬上去。

5、存水返潮这看具体房源吧，什么情况的都有，物业最清楚。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们目前住狼垡，长丰园的X产权，对口小学是黄村镇第二中心小学，这学校怎么样？如果不好的话我们准备换房，考虑西城。但这套房虽然我们买的很早肯定升值了，但我们前年装修了，问物业说估计卖不出我们装修的成本，所以也在犹豫。

如果今年不换，那我们就得三四年级或小升初的时候再换了，您觉得合适吗？到时候长丰园的房价和西城的房价的差距是会拉大还是会缩小？

A：

1、长丰园的X产权，西区的吧？对口学校我不熟，您要不提我都快忘了，就是以前的明春苑小学吧？民办校改成的公立。应该不算太强，在大兴肯定排不到前列，放到北京就更不好排了。

2、常规建议是，如果确定孩子要跨区转学，那从教育角度是尽量提前，从幼升小开始才合适呢。一是尽早习惯教学氛围，否则就失去“学区”的意义了。二是西城区到目前为止有规定，没有当地六年小学学籍的不能参与直升，小升初的时候至少不占便宜吧。

我不能说哪种方案合适，只能是家长做决定。要不就让当地中介给估算一下装修能损失多少，看跟教育相比值不值吧？不过多说一句，装修本来就是消费为主的，出手的时候很难卖出原值，怎么都得有损耗。

3、长丰园和西城的房价差距变化，觉得得分学区。如果是很好的学区，比如金德月，那有可能拉大差距。因为大部分时期，西城房价中的基础部分比狼垡的走势好，再加上学区受追捧，就算过了高峰期的溢价部分也未必受多大影响，所以有可能和长丰园拉大价格差。

普通学区有可能差距不变，甚至是缩小差距。就因为高峰期快过去了，普通学区如果没有政策支持，溢价部分有可能影响较大。一年没什么，几年下来或许就明显了。而长丰园就算走势不占优，但也未必落后多少。所以有可能和普通学区的差距不变，要是学区房溢价损失多的话还占优呢。

4、简单就是这情况，还是自己做决定吧，外人不合适建议。

仅供参考。

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