物业费只要超过3年没交，就不用交？律师暴行业潜规则：90%白送钱

物业费只要超过三年没有缴纳，就不用再交了，这是真的吗？

这两年，关于物业和业主之间的矛盾屡见不鲜，一些物业质价不符，光收钱不干活，甚至乱收费，加剧了业主的不满情绪，进而引发不少业主停缴物业费。

面对这种情况，物业公司也会采取法律手段追讨物业费，

一旦出现这种情况，由于担心事态的严重性，很多业主都会忍气吞声把物业费补上。

但有律师朋友暴出行业潜规则：物业费只要超过三年没有缴纳，就不用再交了，90%业主都在白送钱。

01、物业费超过三年没缴，就不用再交了？

律师说：最高法公布最新案例，认为物业收费属于继续性债务，每期都是新的债务，都有独立的诉讼时效起算点。因此超过三年未缴纳的诉讼费，物业公司必须证明存在时效中断的情况，否则应认为过了诉讼时效，丧失了胜诉权。法院对于过了诉讼时效的，应驳回诉请。如此，物业公司无法胜诉，业主当然可以不交物业费了。

典型案例：

上海李女士被物业起诉追讨2016-2019年物业费，李女士拿出50多张照片，证明物业公司质价不符、小区环境脏乱差，并拿出了邻居们联名签署的《物业服务投诉书》，并表示：“物业从没有催过物业费，凭什么五年之后还能起诉我？”

最终，法院根据李女士提供的相关证据，判决：李女士2016-2017年的物业费不用交，2018-2019年只需交70%。

理由是，物业公司无法证明2016年——2017年期间，有进行过有效催缴，超过三年诉讼时效；而且李女士提供的证据足以证明物业公司存在严重的服务问题，所以给予减免30%物业费。

02、业主取胜的3个关键点

其实，全国各地有不少类似于李女士这样的经历，根据中国裁判文书网数据显示，超过40%业主通过质量举证等，实现了物业费减免，

而且，这些成功案例中，都有一整套法律规则：

1. 诉讼时效三年

①法律规定追讨物业费的有效期是三年时间，起算时间不是“停缴物业费”开始，而是从物业最后一次催你缴费开始。

比如，小李是2019年6月停交物业费，但是物业公司发出催缴通知是2020年1月，诉讼有效期就是从2020年1月—2023年1月，物业公司最晚必须在2023年的1月进行起诉，超过这个时间就过了诉讼有效期。

②物业公司必须拿出催缴证据，比如短信或者快递单等等，如果拿不出，业主就可以主张“超过时效”，法院就会驳回对应年份的缴费请求。

③物业公司提供的催缴证据，业主一定要核对，有的物业公司可能伪造追缴记录，如果业主发现物业造假，就可以当庭申请笔迹鉴定或通话记录调取。

2. 证据收集完完善

业主要证明，物业公司质价不符，就必须要有三类"铁证"：

①现场照片/视频：小区里面垃圾成堆，电梯长时间不修，墙面脱落长期不管，消防栓已经生锈等等…拍照时一定要有时间水印。

②证人证明：被物业公司起诉，法庭上至少有两个人愿意出庭作证，或者提交业主联名签署的投诉书。

③专业报告：找机构检测消防/安防系统是否达标（胜诉后费用可让物业出）

记住：要证明物业公司的服务长期不达标，就必须要有提供充足的证明，如果证据充足的话，物业费最多能减掉50%。

3. 公共收益是杀手锏

根据我国物业管理条例，小区内公共收益，比如电梯广告费，临时摊位费等等，这些收益物业公司必须每半年公示，如果物业从没有公示过，你就可以主张三项权利：

①直接向住建局举报（最高罚物业20万）

②起诉要求物业返还侵占的公共收益，可以用这些钱抵扣物业费

③证明物业存在“整体性失信”，从而要求减免物业费。

杭州某小区，就是用这招追回了120多万的公共收益。

03、这些问题一定要注意

1、物业的电话/传票一定要接收！物业公司起诉你不交物业费，如果你拒接电话或者不收传票，法院就会判你输，而且还要你多赔钱。

比如江苏某业主就是因为拒收法律文书，最后，不仅背叛全额缴费，另外还承担了5000多块钱的违约金。

2、物业有错，也不一定1分物业费也不交：即使是物业公司的责任，法院也会按责任比进行判断，不是说物业的错就可不是说物业有错，业主就可以1分物业费也不交。

比如上海某业主因电梯故障受伤索赔要8万元，但因为日常物业费拖欠，最终赔偿金被抵扣60%。

3、物业公司经理的态度差，不是你停缴物业费的理由，法院只看服务事实！

4、即使超过了诉讼时效，也需要业主提出抗辩：有的人产生了误解，觉得只要诉讼期超过了三年，就自动不用交，这个理解是错的，因为即使诉讼期超过了三年，也不会导致物业公司丧失诉讼权。业主必须在当庭提出时效抗辩，如果不说，就等于放弃了。

比如南京的一位业主就是因为不懂得提出时效抗辩，最后超过时效期的18000块物业费还是照样要交。

04、业主收到催缴通知，必须做三件事：1. 签收前检查发函日期：超过3年的可直接退回，3年内的15天内书面回复（用EMS寄）2. 着手建立证据库：每月至少要拍三次小区的公共区域现状，比如小区垃圾成堆，电梯长期不维修，走道电灯长期不换，停水停电等等，另外还要每年向物业公司发函，要求公示公共收益。

3. 法庭上，业主记得要对物业公司三连问，抓住对方“三寸”：①要求物业提供物业合同原件（很多是过期的）②要求物业公司出示催费原始记录（比如2018年催缴短信的原始载体及通讯公司证明）③当庭申请调取物业企业的信用报告（很多公司有违规经营记录）

最后提醒大家：法律既保护业主权益，也要求业主一定要履行义务，所以，最合理的方式就是：业主维权拿证据说话！