官方聚焦|宝山华润中环置地望云新房售楼处电话：项目地址/备案价

上海宝山「华润中环置地望云」

售楼处电话：400-9966-224✔✔【预约热线】华润中环置地望云售楼处电话：400-9966-224✔✔华润中环置地望云售楼处电话/地址☎：4009966224✔✔(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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最近在我家附近有个项目开盘，叫做华润中环置地中心。因为离得比较近，所以我特别关注了一下它的户型，其中这个165的户型比较符合我现在的家庭状态，所以就分析一下它吧。为了避免不必要的“麻烦”，我的解析只从正面来分析，尽量不用负面的词。也许用分析图来说明问题，可能更有说服力一点。

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户型解析

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华润“中环置地望云”165平方户型，如上图是一个4房2厅2卫的户型，3.5开间朝南，属于改善型户里面积控制的比较好的。

• 仪式感

从电梯厅到门厅，再到餐客厅，最后到卧室的过厅，形成了一个完整的序列，营造出了一定的仪式感。

• 巨厅（动静分区）

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户型的动静分区非常明确，动区包含了“厨房、餐厅、客厅、阳台”，这种ldkb一体化的设计让“厅”显得更大。

而动区在中间，静区分列两厢的做法，即使老人和年轻夫妇在同一屋檐下居住，彼此留出了“空间”，干扰也会少一点！

• 洄游动线

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在交通流线方面，考虑引入了“洄游“的动线设计，这样可以起到串联空间，提高家务效率的同时，还能让空间“显大”!

• 极致收纳

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在这个户型里考虑了3种不同深度的储藏柜，满足不同物品的收纳要求。

• 南北通透

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户型很好的照顾了空气对流。这样南北通透使得户型更加方正，再加上“一虚一实”两根轴线，让户型显得更加正气。

• 景观位

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户型南侧为景观位置，所以除了常规设置之外，还在主卧设置了非常大的转角窗，最大限度的利用好景观资源。而建筑立面也是做的非常通透，但不失典雅。

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这个项目处于宝山南大板块，本身上大附近居住的人数不算少，再加上朝北的顾村板块更是超级“居住大区”，所以这个楼盘会让很多客户趋之若鹜。

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根据《关于加快推进南北转型发展意见》、《祁连敏感区控制性详细规划（草案）》和《上海市宝山区W12-1301单元（祁连敏感区）控制性详细规划（修编）》的相关内容，我们可以得到以下一些信息：

• 规划范围

南大地区东至南陈路—南秀路，南至环镇南路—祁连山路—S5沪嘉高速，西至S20外环高速，北至丰翔路—环镇北路，总面积约628.9公顷，其中规划建设用地约608.9公顷。（如下图）

• 目标定位

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南大地区将落实“全力以赴做好转型发展、产业升级和生态宜居的大文章”的要求，建设成为全球领先、国内典范、生态活力智慧的创新城区。

最大化发挥结构绿地的生态效应，树立城绿交融的生态标杆；营造活跃的产业生态环境，打造各类要素汇聚的创新引擎；精准服务创新人才和居民的需求，形成产城融合的活力城区；积极推动以人工智能为代表的前沿技术研发与应用。

这样的目标定位，就是现在“南大智慧城”的由来。

• 功能结构

形成“组团式、多中心、网络化”的功能结构。

• 组团式，即由绿化廊道、城市干道划分，形成6个产业组团、6个居住组团；
• 多中心，即结合轨道交通站点，形成1个地区中心、2个社区中心，各组团内设置公共服务中心；
• 网络化，即构建道路交通、市政设施、绿化水系等多系统网络。
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• 生态规划

南大地区规划绿地面积约261.6公顷，控制外环绿带宽度大于500米，沪嘉生态廊道宽度300—800米，组团绿廊宽度大于100米，依托走马塘、陈家江景观水廊以及组团间绿化廊道，营造蓝绿交织的公共空间网络。

• 沿走马塘、陈家江等滨水景观带形成“蓝网”
• 对接区域生态网络，架构结构绿地、滨水绿带和组团绿廊组成的“绿网”
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本次规划要优化区域生态格局，发挥整体生态网络的作用。

• 道路交通规划
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1.道路系统

规划道路面积约101.7公顷，以高速公路、主干路、次干路、支路构筑地区道路网，并采用相对均衡式的方格网状布局形态。

• 高速公路：区域内的高速公路包括外环高速（S20）、沪嘉高速（S5），规划道路红线宽度70－100米。
• 主干路：包括丰翔路、南大路、祁连山路，规划道路红线宽度40－45米。
• 次干路：包括南陈路、沪嘉高速地面辅道，以及紧邻外环高速东侧绿化隔离带、呈南北向走行的规划新增道路，规划道路红线宽度32－40米。
• 支路：地区其余道路基本为城市支路，规划道路红线宽度20－24米，主要满足于区域性内部出行需求。
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2.轨道交通

15号线在规划范围内沿祁连山路呈南北向走行，并于丰翔路北侧设置丰翔路站，于祁连山路-南大路设置南大路站。

规划中还有22号线、26号线、18号线、延伸市域铁路南何支线。

规划要求：强化交通支撑，倡导绿色出行。创造适宜公交、慢行的交通环境，适当加大城市支路网密度，新建地区路网密度为10.6公里/平方公里。

• 智能城市

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建立“智决策、全感知、趣体验”的智能城市总体框架，启动智能城市示范项目，建设智能城市基础平台，打造2个示范组团、3条智能展示轴带，成为智能城市的先行典范。

南大地区是全市确定的五大重点转型区域之一，是宝山“双城战略”中“智能智造之城”的重要组成部分。按照规划，南大地区将会是拉动宝山经济社会发展的新引擎。

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结束语

之前我一直关注市中心的豪宅项目，当我把视野放得更大之后，发现：原来家门口也有让人怦然心动的“项目”，只是平时没关注，成了“灯下黑”。

一直以来，我都是本着“一边自我学习，一边输出项目观点”的原则来写文章。而这篇文章不光让我了解清楚了南大片区的规划，也对上大板块有了更多的信心，即使机场不搬迁。

当然如果能对你的学习、工作、买房有所裨益，我觉得这篇文章就更有意义了。

“70年产权”并不是指房屋的使用年限！很多人都搞错了！

（1）70年产权”不是房屋使用年限在实际生活中，大家常说的房屋产权年限并不是指房屋的拥有权，而是指“土地使用权”。所以，不要再说房子质量不好，只能住70年，真不是这么回事。严格来讲：房屋的产权是永久的，但是房屋所占用的土地是有使用年限限制的（即土地使用权）。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：民用住宅土地使用权年限为70年，工业建筑用地和综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。

（2）买回来的房子，其产权年限一般都没有70年现如今的房价，一般购房都会首选土地使用权为70年的普通商品房。但是，有一点你可能不知道：哪怕是新房，当你的房子买到手时，土地使用权已经没有70年了。这到底是为什么？商品房的土地使用年限，是从开发商拿地那天算起的！假如你买房拿到房本是2020年9月28日，而开发商拿地是2019年10月1日，那么你的房屋土地使用权70年是从2021年10月1日起开始计算的。所以，你买到房子的时候产权年限就只有66年了，而不是70年。

（3）那么，如果产权到期怎么办呢？既然房屋产权年限是期限的，也就是只有70年，那么问题来了，万一产权到期了该怎么办？现已明确，届满自动续期，届满自动续期，届满自动续期(重要的话讲三遍)不用再纠结70年产权、还是40年产权，买房100年不变(除非拆迁)。关于补年限问题，物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。

届满期前一年申请续费，《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条有相关规定内容，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。商业产权到期后两种结果：

第一：如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用第二：若有其他规划，需要拆迁则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍

所以，以后大家不用再纠结40年、50年和70年产权的问题，因为产权不是问题！

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什么情况下等额本息适合提前还款？

1、定义不同

如果购房者选择了使用等额本息的方式去进行还款，那么购房者每个月所需要去偿还的贷款金额就是相等的，，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。这种方法最大的特点是本金是逐月递增的，而利息是逐月递减的。如果购房者选择的还款方式是等额本金，那么就需要购房者将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种方式本金是不变的，月利息逐月减少的，到这种方式前期缴纳的本金和利息比等额本息的高。

2、适合的人群不同

等额本息的还款方式比较适合一些有固定收入的人，尤其是现在很多的年轻人，在工作上都是非常努力的，这样就意味着自己有可能升职加薪，那么随着自己的收入的增加，从而缓解贷款压力，提高生活质量。但若是选择了等额本金的话，前期的资金压力就非常大了。

等额本金比较适合有一定存款的用户或者是时间平时的收入非常多的人，也只有有一定资金实力的人比较容易负担得起等额本金的前额付款。

3、利息不同

选择等额本息去还款的人肯定要比现在等额本金还款的人要多支付一些利息出去，并且如果购房者选择的贷款期限越长，那么利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金一般前期的支出比较多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

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