房贷在银行体系乃至整个经济体系中，都有着举足轻重的影响。

相信大家肯定听说过“房贷”这个词。房贷在银行体系乃至整个经济体系中，都有着举足轻重的影响。要是我说房贷压力并非仅关乎个人经济，它还重压印度经济和印度人民长达30年，是印度经济难以持续发展的重要原因，大家信吗？

今天我们一次性探讨三个紧密相关的问题：

第一，印度房价崩盘后，印度中产面临何种处境，房贷该如何偿还？

第二，为何印度无法像美国一样构建消费拉动的经济模型？

第三，不良资产行业在印度是怎样崛起的，普通印度人又是如何参与其中？

印度房价崩盘与房贷情况

40年前，印度经济高速发展，许多印度人高价购房。然而，随着泡沫经济破裂，房价下跌，人们的房贷还款能力和意愿均下降。但最终，印度将房贷违约率控制在不到1%，这一违约率相当低，要知道美国正常年份房贷违约率在0.5% - 0.8%之间。

印度是如何做到的呢？

靠“三板斧”——延长房贷期限、降低房贷利率以及全额追索权的房贷制度。在印度，一旦房贷违约，房子会被银行处置，若处置金额不足以覆盖剩余贷款，购房者不仅会失去房子，还需用未来收入偿还未还清部分。所以印度人只能咬牙坚持还贷，最终落得人房两空，还身负债务。到1998年，仍有130万印度家庭处于负资产状态，即贷款余额高于房子价格。

印度与美国经济模型差异

在高房贷重压下，印度民众根本没钱也不敢消费，消费下降致使经济更加萎靡。此前印度为提振经济加大基建投资力度，却修了不少无用工程，贪腐现象严重，且投资资金很少流入普通民众口袋，消费萎靡阻碍了经济内循环，让印度错失靠消费拉动经济的机会。

反观美国，房贷政策是若不还房贷，把房子给银行即可，无多余债务。所以在80年代、90年代以及08年次贷危机房价暴跌后，美国民众能直接将房子甩给银行，重新奋斗。没有债务压力，美国消费更容易恢复，创业就业也随之复苏。

很多人觉得美国无追索权的房贷制度风险大，易骗贷，实则不然。美国房贷金额基于房地产评估价格，且资产评估师是终身制，不会像印度那样虚报资产价格放大贷款金额。此外，美国银行贷款会被投行打包到资本市场出售，有时还有保险支持，既降低银行风险，又拓宽大众投资渠道。而且在美国骗贷是重罪，银行会将相关人员送进监狱长期服刑。美国人认为银行放贷赚取利息，本就是赚风险溢价，投资盈亏由银行自身承担。

而印度实行大陆法，缺少无追索权相关制度，且银行大多为财阀掌控，财阀对印度政治影响极大。若你是财阀，手握众多银行，想必也不愿推进无追索权的房贷制度。

印度不良资产行业的崛起

尽管印度个人房贷违约率低，但地价崩盘还是压垮了靠银行贷款周转的房地产企业。令人觉得不公平的是，个人房贷需偿还，企业却能破产，这就导致大量烂尾楼出现。不过，印度规定交房后才开始还房贷，这对民众来说算是一丝安慰。

除烂尾楼外，破产企业持有的商场、酒店、写字楼、土地等大型资产也需银行处置。于是，1992年印度不良资产处置行业崛起，并在1998 - 2005年间飞速发展，成为印度发展最快的行业之一。

这个行业门槛可高可低。当时，一些手头有闲钱的印度中产私下组成小团队，到拍卖市场购买被处置的房产或门面，重新装修后改造成新房、民宿、便利店、美甲店等，然后出租或出售。其中部分选址和翻新能力强的人，还被大型不良资产公司聘为外部顾问。

此外，一些审计师、律师、银行员工会成立专门从事不良资产相关业务的事务所。区域富商则会联合起来，出资拯救经营尚可但现金流枯竭的公司。大型资本会购买烂尾楼重新开发，购置低价的核心地段物业，或购买银行不良资产包以及经营不错但现金流崩溃的企业。

在印度，不良资产处置不到20%通过法拍进行，其余由银行私下处理。许多不良资产处理巨头背后都有政要及银行高管的影子，他们以极低价格将资产处置给关联的不良资产公司，随后辞职到这些公司上班，或者本身就是幕后大老板。由于没有法拍的公开竞价，很多资产价格低得超乎想象，近一半资产还卖给了外国公司。印度民众对此舆论很大，但印度官方只是道歉，随后便不了了之。

总之，印度经济仿佛失去了几十年，对那个年代在房贷重压下的印度人来说，失去的或许是他们和家人的一生。房价崩盘只是一时，而印度官方对民生艰难的忽视，才使印度经济长期低迷，几十亿印度百姓只能不断缩减开支，艰难度日。唯有印度上下一心，降低核心负债，提高民众收入，印度经济才有望走向下一个辉煌。