签约前最后一刻，我发现香港买房合同里的“巨坑”，当场拒签！

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

@爱吐槽的Helen

我是爱吐槽的Helen，香港打工，优才来港。

我在香港说买房就买了，没有半点拖泥带水，有点无知无畏的感觉。

01

先说下为什么要买房？

促使我买房的，是最朴素的自住需求。

租房时大多能将就，但老旧窗机的轰鸣和失调的室温，成了我无法再忍受的瞬间。与房东沟通换新失败后，我意识到，寄人篱下的生活终非长久之计。

更关键的是，经过理性测算，我发现月供与月租相差不多。同样的月度支出，性质却截然不同：月供是在积累资产，而租金则是纯粹的消费。这笔经济账，最终让我下定了决心。

02

买房过程划重点

我的买房流程其实很清晰：先通过地产APP筛选房源，再联系中介实地看房。

由于房子就买在我租住的小区，我对哪栋楼位置好、哪栋楼景观佳早已心中有数，所以看房目标非常明确。

我把自己的需求和预算清晰地告诉了中介。他很专业，推荐的房源基本都符合我的要求。经过一番比较，有一套房子因其综合优势：格局、视野和性价比，成为了我的首选。

目标锁定，接下来就是最关键的一步：谈价。

我的经验是，谈价前务必先查银行估价。最好多对比几家银行的评估，并以其中最低的估价作为你的谈判基准。这一点至关重要，因为如果成交价远高于银行估价，很可能导致贷款额度不足。

同时，不妨直接向中介打听该楼盘近期的贷款审批情况，做到心中有数。

必须承认，香港房价近几个月仍在回调。我买的这套房，现在的银行估价已比我买入时低了一些，所幸还未跌破我的买入价。这也提醒我们，时机选择很重要。

关于谈价技巧，我的心得是：报给中介的“底价”，应比你内心的真实底线再低一些。这样做是为了给谈判留出余地，让中介有动力去为你争取。不必担心因此谈崩，一个好的中介懂得如何把握节奏。

中介在谈价之前，可能会让你先把临约签掉，然后会让你开一张支票表达如果价格谈成你一定会买，他们会带着临约和支票去跟客户谈，中介的说法是这样才能谈出底价。

我找香港同事验证了一下，的确是香港的操作。

重点来了，签临约一定要把条款仔仔细细看清楚，不能同意的要让中介划掉，因为这份临约可能就是最后成交的合同。

签完临约之后，就要开始付小订大订，找律师和办理贷款。我让中介给我介绍了律师，他们有长期合作的律师，通常他们介绍的律师是专门负责房产交易的，熟悉流程。当时我只提了一个要求就是会讲普通话，但是我建议大家再提一个要求就是服务态度好，要不可能碰到花钱还受气的情形。

我找的这个律师真得态度不太好，好像我欠了他的钱一样，但是因为我的钱已经出去了，我以大局为重都忍了。虽然态度不太好，还是帮我提前完成了交易，中间我也没有去研究房产交易的具体步骤和事项。专业最重要，情绪价值就nice to have吧。

办理贷款的话，我找的地产中介的贷款部门，他们帮我和银行牵线。买房之前，我就找他咨询过香港的贷款政策，评估自己的贷款能力，然后才能知道自己是否有足够的现金买房。这个步骤其实也非常重要。在香港贷款，银行还会给客户返现的，论返现的力度应该没有一家银行可以跟东亚银行相比的，他们还有给优才高才额外的返现，大概会多0.4%。

签正式合约。我没有签，因为上面很多不平等条约，而且违背了临约的规定。关于这个我在网上发过帖子分享，然后很多人给我评论，让我了解到，香港的正式合约的模版已经使用很多年了，香港人也这么签，律师自己买楼也这么签，即使他们觉得里面的条款不合理。这让我感受到香港还是更加保护有钱人的利益的。最后我是用临约完成交易的。

总体来说，买房前期主要是和中介合作，他们会把你交接到律所和银行，贷款办下来，律所会帮你走完流程，中间你需要自己做的事情就是申请贷款和按照中介和律所的指示付款到对方律所和自己律所。

没有很简单，也没有很复杂。

给我造成很大冲击的就是正式合约的那个环节，估计我的律师会觉得我是个神经病客人吧，还仔仔细细读条款，把不合理的地方圈出来。

中间的交易过程大概花了3个月，和内地的速度还是不能比。这中间我也没有见过上任业主，都是通过中介和律师在沟通。虽然和内地的流程不一样，但是也不能说哪个更好，我觉得各有优劣。

最后，我个人不会建议我的朋友为了投资来香港买房，因为不动产的流动性太差，而且香港房产的持有成本也不低，以及管理它耗费的心力。

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房汤姆”平台意见。

这篇买房体验很有真实感，读起来是一位理性又敢冲的投资者的口述实录。

整体优点是：细节扎实、过程完整，对首次在港置业的人很有参考价值。

不过从专业角度看，仍有几个需要补充和澄清的地方：

关于中介返佣及贷款返现

这类安排在香港房地产市场确实存在，但须注意所有地产代理在交易中，如有任何形式的佣金、回赠或利益安排，必须事先以书面形式向买家披露。

买家若获告知有返现或分佣，应主动要求中介提供书面确认，包括返现金额、来源及发放条件，以免日后产生争议或违规风险。

至于“贷款返现”，部分银行或贷款中介会提供现金回赠，但回赠比例、资格及审批均因机构政策因你自己的个人情况而异，且需以正式批核文件为准。买家可以通过持牌按揭中介或直接自己向银行查询，避免仅依口头承诺作出财务决策。

关于“未签正式合约”

在香港买楼通常有临约阶段，但最终应签署正式买卖合约才更为稳妥。临约虽可快速锁盘，但若放弃签正式合约，法律保障可能不足。建议买家在律师建议下完成正式合约，以明确权利、责任、违约条款等。

香港的买房流程，说复杂也复杂，说简单也简单。签约、贷款、返现，每一步都可能影响你的真实成本。

这些细枝末节，不查不懂，不问不明。

如果你也在考虑香港置业，找对人、问对路，比什么都重要。

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