上海
在这一轮楼市下跌中，我们发现了市场指标之间的一些关联性。
感觉比较有意思。
今天给大家整理出来，方便大家更好的理解楼市走势和变化。
今天都是干货~
第一定律
从2023年认房不认贷政策宽松开始 ，上海楼市的驱动因素中政策的影响分量很重。
大家常说的“药效”，其实就是这个情况的体现。
我们总结为一句话：
“在没有政策外力干预，上海楼市惯性下跌”。
这个像什么，没错就是牛顿大哥的第一定律：惯性定律。
一切物体在不受任何外力的作用下,总保持匀速直线运动状态或静止状态。
现在的上海楼市不是牛市周期，大家的信心和预期不足。
如果没有“外力”的介入，那肯定总体的惯性是向下的。
放到楼市里面来，“外力”就是政策干预。
我们先从成交角度来看。
从2023年9月之后，4次政策加码的确是有效果的。
总体的成交趋势上，是波动向上的。
从平均400-500套的水平提升到了平均700-800套的水平。
而且政策效用的持续时间在延长。
但是在每段政策药效期内，这种推动作用又是持续降低的。
房外房研究院制图
如果我们具体到政策节点前后14天的变化，会看的更清晰。
首先，每次政策出台后会有立马的成交改善。
2023.09.01前后网签增长12%；
2023.12.14前后网签增长25%；
2024.05.27前后网签增长33%；
2024.09.29前后网签增长56% 。
后14天的成交量也从8000套升到了12000套水平。
政策的催化剂效果是十分明显的。
房外房研究院制图
但是明明成交变好了，但 是为啥大家不认可市场正在的反转了。
这个就要再来看挂牌的角度了。
政策的持续放宽，对楼市的短期正向利好幅度也在提升。
但同时也刺激了挂牌的增多。
政策能影响成交量，但是无法直接作用到成交价。
价格降，想卖的房东肯定不少。
还有很多想趁政策宽松想置换的。
但是也要看到，随着政策的不断出台，政策后新增挂牌增速是放缓的。
2023.09.01前后新增挂牌增长147%；
2023.12.14前后新增挂牌增长32%；
2024.05.27前后新增挂牌增长26%；
2024.09.29前后新增挂牌增长24%。
新增挂牌卖房的房东依然不少，但是爆发式的挂牌增长可能不会出现了。
延伸出的推断可能是，挂牌量还会在高位维持，但是大幅创新高的可能性比较低了。
房外房研究院制图
综合上面的内容，还能做出的判断是什么？
接下来随着929政策效力减弱到一定程度，还会有政策加码。
基于整体市场情况相比之前有所好转，政策的强度可能不会那么高。
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第二定律
惯性定律是关于市场量能的。
那肯定有很多房东和买家关心，那有没有关于价格判断的。
别着急，这就来了。
我们发现“交易流速”这个指标是和房价同比增速走势比较匹配。
我们这里说的交易流速是：
交易流速=过去6个月平均住宅成交量/当月挂牌量
而且呈现的规律是：
房价增速与交易流速高度相关，与二手成交量成正相关，与挂牌量成负相关。
因为成交量越高，房价越容易上涨，而挂牌量越大，房价越容易下跌。
这个就和牛顿摆第二定律挺像的。
物体的加速度与所受外力成正比，与质量成反比。
我们拉取了2016年以来的房价增速和交易流速的数据。
房外房研究院制图
2016年是成交多、挂牌少，房价就是上涨；
2018年是成交少，挂牌多，房价是跌；
2021年又是成交多、挂牌少，房价持续同比上涨；
从2024年9月开始，又出现了开始微微抬头的迹象。
不过现在的挂牌量相比最高点只有少量减少，靠的是成交所有回暖。
二者还没有完全同频共振，所以楼市也没有涨，只是跌的少了一点。
至少，从趋势上看，上海房价是越来越接近“止跌”这个环节了。
如果没有政策、也没有一些意外事件影响，大概率是在底部摩擦。
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第三定律
第三个当然还是和牛顿相关的，牛三定律。
即作用力与反作用力。
在楼市里的反应其实是涨跌规律的循环。
有人往左就有人往右，产品方面涨跌轮动也是如此。
“过去哪种产品涨的多，这一轮下跌跌的多”。
房外房研究院制图
从过去10年的情况来看。
2016-2017年那一轮普涨行情中，郊区受益的情况更明显。
领涨的是郊区的房子，郊区次新房涨幅30%左右，郊区老房子涨幅接近40%。
虽然市区的房子也涨了，但涨幅一般，次新和老房子涨幅基本在10%-15%。
等到了2023-2025年这一轮普跌行情中，市区的房子目前跌幅相对低，郊区的房子跌幅较大。
目前的房价指数排名是：
市区次新房130（较2016年6月比价格有30%涨幅）>市区老房子120>郊区次新房112>郊区老房子104
另一个发现是：
历史上涨幅最大的2类产品，在这一轮房价调整中，下跌的深度最大。
以2016年为基期。
市区次新房最高房价指数为2023年4月的149，2025年4月房价指数是130，跌了19%。
郊区老房子2020年以后的高位是123，2025年4月房价指数是104，同样也跌了19%。
市区老房子这轮跌幅15%，郊区次新房这轮跌幅18%。
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最后
当然和真正的牛顿定律比起来，我们总结的这些并不是严谨的数学论证过程。
但是反应出的上海楼市规律性变化，是可以作为参考的。
甚至大家自己观测楼市也可以用到。
上海楼市在止跌企稳中，但是前路还很波折。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比三四月份开始有量价双跌的趋势。
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