农村房屋买卖纠纷，评估报告如何影响判决结果？房产买卖律师建议

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：赵志远

被告（反诉原告）：孙明辉

（二）原告诉求与事实理由

赵志远诉请：

判令孙明辉腾退位于北京市房山区 XX 镇XX 村 A号院宅院的房屋；

判令孙明辉返还涉案宅院土地的林权证；

案件受理费由孙明辉负担。

事实理由：赵志远与孙明辉原系房屋买卖关系，经民事判决确认，双方房屋买卖合同无效。根据《民法典》规定，民事法律行为无效后取得的财产应返还，孙明辉却拒绝返还房屋，故诉至法院。

（三）被告答辩与反诉

孙明辉辩称：同意合同无效，愿意返还房屋及林权证，但要求赵志远赔偿经济损失，支付折价款。

孙明辉反诉请求：

判令赵志远赔偿案涉宅院区位价值、房屋重置成新（含装潢）及宅院附属物、地上物价值共960242 元（其中区位价值 400500 元，按 267 平方米×1500 元 / 平方米计算，其他按评估报告房屋及地上物价值 559742 元计算）；

判令赵志远承担本案评估鉴定费 8000 元；

诉讼费由赵志远承担。

事实理由：2006 年 7 月 30 日，孙明辉与赵志远签订《关于宅院房产买卖合同》，以 50000 元购得涉案宅院，后对院内进行新建、改造等施工。现合同被确认无效，赵志远要求返还房屋将造成其重大损失，故提起反诉。

（四）原告反诉答辩

赵志远辩称：不同意反诉请求。孙明辉无权购买农村房屋，新建房屋无合法手续属违建，不应补偿；孙明辉未对宅基地区位补偿价评估，按 1500 元 / 平方米计算无依据，且房屋不在拆迁范围内，不应计算区位补偿价；房屋无增值，应按原价 50000 元双向返还，不认可其他赔偿。

（五）法院认定事实

赵志远系北京市房山区 XX 镇 XX 村村民，孙明辉非该村村民；

2006 年 7 月 30 日，双方签订房屋买卖合同，孙明辉支付 50000 元购房款；次日签订补充协议明确房屋坐落；

2022 年 9 月，赵志远起诉确认合同无效，一审、二审法院均判决合同无效；

本案中，孙明辉申请评估，经摇号确定北京中资房地产土地评估有限公司为鉴定机构，评估涉案房屋等价值共计 559742 元，孙明辉垫付评估费 8000 元；

相关权利人同意由赵志远承担房屋买卖纠纷的权利义务；

孙明辉认可持有涉案宅院林权证，同意收到折价款后腾退宅院。

二、争议焦点

赵志远是否有权要求孙明辉腾退房屋并返还林权证？

孙明辉主张的房屋重置成新价、宅基地区位补偿价等赔偿请求是否应得到支持？

双方对合同无效的过错责任应如何划分，评估费用如何分担？

三、案件分析

（一）房屋与林权证返还认定

生效判决已确认合同无效，赵志远作为原权利人有权要求返还房屋与林权证。孙明辉虽对赵志远权利人身份存疑，但基于生效判决结果，其应履行返还义务。

（二）赔偿请求认定

房屋及附属物补偿：评估报告程序合法，可作参考。部分附属物已与房屋附和，树木符合常理，应作价补偿；摄像头可拆走，无需补偿。

区位补偿价：虽房屋未列入拆迁范围，但区位补偿价是衡量房屋价值重要因素，为避免讼累，结合当地拆迁情况，法院酌情按 1500 元 / 平方米计算，支持孙明辉该项请求。

（三）过错责任与费用分担

赵志远作为出卖人，违反规定转让农村房屋且率先主张合同无效，负主要责任；孙明辉非本村成员购买房屋，负次要责任。评估费用根据过错程度分担，赵志远承担主要部分。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决：

赵志远于判决生效后三十日内给付孙明辉 839042 元；

孙明辉于判决生效后三十日内将涉案宅院及房屋返还给赵志远；

孙明辉于判决生效后三十日内将涉案宅院的林权证返还给赵志远；

驳回孙明辉的其他反诉请求。

五、案件启示

严守法律红线：农村房屋及宅基地流转受严格限制，非本村集体经济组织成员购买农村房屋，易因违反法律强制性规定导致合同无效，交易前需充分了解相关政策。

谨慎对待交易：买卖双方应明确知晓农村房屋买卖风险，避免因一时利益忽视法律规定，引发后续纠纷与损失。

重视合同后果：合同无效后，双方需返还财产并分担损失。过错方将承担主要责任，因此交易中应诚实守信，避免恶意违约。

合理主张权益：发生纠纷时，当事人应通过合法途径解决，合理提出诉求并提供证据。法院在裁判时会综合考虑各方因素，平衡双方利益。

规范财产处置：农村房屋所有权人处置房屋时，应确保交易合法合规，必要时咨询专业法律意见，保障自身及他人权益。