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————【北京半壁店地块】————

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半壁店地块

此次出让地块区位

地块全称为

半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。

看下基础信息。

两个地块四至为起规划支路一、永定路，南至核工仪器厂61号院、雪花冰箱厂29号院、街坊路一，西起幸福时光小区，东至街坊路二。

纯住宅地块，总用地面积约4.11万平米，建筑规模只有57958.6平米。建筑空间应遵循城市设计理念，外立面要使用石材、铝板等，三段式构图，搭配简单线脚，风格简洁、实用、美观。建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、归属感、园林感的居住环境。

地块住宅还需要进行适老性设计，具体包括设置电梯、安装扶手、紧急呼叫装置等。

根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。这就意味着如果按3.15米层高，最高不超过5层。

原来两块地容积率分别为0003地块1.3和0004地块1.6，经过调规后大概率核算为1.4，是海淀在香山樾和印香山之后供应的唯一一个容积率低于1.5的地块。

周边有西北5公里内的印香山和香山樾，容积率1.05，控高12米，做了180、220、270平的主力户型，均价12万元/平米。北侧10公里左右的中海树村地块，实际容积率1.955，控高18米。

这样低密和控高，楼间距密度会比较大。这会做出什么样的产品呢？

马老师预测，未来产品基本确定是洋房或叠拼，是一个低密高端改善型小区。马老师在香山樾和印香山这两个项目也多有深度参与，感受到了足够大的楼间距，而半壁店这两个地块如果要做到这两个豪宅的楼间距，容积率要比现在的1.4再低点才行。但其比中海树村地块的楼间距要宽点。

户型面积段的话，马老师建议140平起步吧，如果低于140平的话，1.4的容积率，控高18米，就意味着楼栋会多，但社区本身就这么大，算不明白账。

如果做140平以下的户型，面向的是有一定资金实力，倾向于海淀置业的人群。

如果按140平起步的话，最少也要预算1400万才可以考虑半壁店地块了。田村这个板块能够吸引的一定是千万级置换需求，半壁店地块面向京西改善客群，比如世纪城、四季青等区域的老业主置换，他们或是海淀区一些大学、航天研究院、社科院、医院等单位的上班人群，且是明显的海淀家长，离不开海淀学区。四季青板块三居少说1500万，还都是20年楼龄，如果只看总价，可以换到石景山大改善。

如果是周边的洋房业主，置换半壁店改善就又有些纠结了。因为，这里的城市界面一般，周边生活的人群都是要去其他商务区上班的人群，豪宅底色比较差。

陪他跑

海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，其实就是之前大家一直说的半二地块。

地块位置

近几年海淀新房的供应都在五环外，无论是前几年的香山樾，西山观复，还是最近大热的功德寺双子和樾玉鸣与和樾望澐、朱房村双子建发海晏与华润臻澐、中海树村地块。

半壁店地块位于田村板块东北边缘位置，板块近十年没有宅地供应，十分稀缺。地块地处西四环和西五环之间，北侧为永定路，南侧为田村路，东侧为西四环，西侧为半壁店二街，周边配套完善。

从公路交通路网看，地块距西四环直线距离仅500米，自驾抵达金融街和中关村。但小交通入口较窄，路况不好。目前进入地块的两个主要交通入口为永定路与田村路交叉口，永定河路与田村路交叉口，道路均十分狭窄，路况不佳。南侧有京门铁路，京门铁路为废弃铁路，铁路两侧有大量棚户区。

此外，地块周边要周边规划四条道路，分别为规划支路一（半壁店二街-永定路）、永定横一路（永定路-规划支路二）、规划支路二（永定横一路-田村路）和永定路（规划支路-田村路）。北侧规划永定路北延段用地预留。

HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度控制在11米，需随用地开发同步实施。0004地块要通过建设用地退让方式，将街坊路二（项目段）拓宽，向南延伸至田村路，延长路段是城市支路等级，做好用地预留。街坊路一向东延伸至规划支路二，延伸宽度不小于9米。

HD00-2201-0003地块西侧和北侧要增加一条倒L型街坊路（金沟河路-采石路），宽度不小于9米。

值得一提的是，路网当中有两座立交桥，一座横跨永定引水渠，一座横跨西四环。这两座桥和相应道路修通之后，未来去往四环内就便利很多。

地块实拍

轨道交通看，地块在地铁6号线海淀五路居站和田村站之间，步行可走到田村地铁站。6号线作为接替1号线承载能力的贯穿线，地位重要，8站就能到金融街商圈。此外，附近还规划有12号线田村停车场站。

1KM范围内有京粮广场购物中心、人大附幼儿园及人大附亮甲西校，2KM范围之内，拥有首师大附中（第一分校）、永定路中学、北京外国语实验学校，北京二十一世纪国际学校。

3公里范围内聚集解放军总医院（301 医院）、航天中心医院等 5 家三甲医疗机构，非常适合家里有老人、孩子的家庭。

生态资源也算丰富，地块东侧临近永定河，西侧可以远眺西山，是一个闹中取静的好地方。

将来西侧楼栋房源价格会略高些，看来是必然的。

半壁店地块有西四环环线和6号线轨道交通优势，商业、教育、医疗、生态等日常生活配套都有。