倒签购房合同日期，会影响法律效力吗？北京遗产继承律师分析

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

张楠，被继承人张建国之长子

被告：

张阳，张建国次子

被继承人：

张建国，2016 年 去世

李淑兰，张建国之妻，2010 年 去世

亲属关系：

张建国与李淑兰育有四名子女：张楠（长子）、张阳（次子）、张磊（许某4 化名，三子）、张薇（许某 5 化名，女儿）。

（二）案件背景

张建国与李淑兰生前共同购买大兴区一号房屋（以下简称一号房屋），登记在张建国名下。李淑兰去世后，张建国于2011 年 7 月与张阳签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至张阳名下。张楠认为该房屋系父母夫妻共同财产，李淑兰去世后其份额未分割，张建国无权单独处分，且张阳存在恶意，故起诉请求确认合同无效。张阳抗辩合同系真实买卖，母亲生前已承诺将房屋给其，且自己尽主要赡养义务，合同合法有效。

（三）关键事实与证据

房屋权属：

一号房屋购于张建国与李淑兰婚姻存续期间，双方均认可为夫妻共同财产，李淑兰去世后，其50% 份额作为遗产未分割。

2011 年房屋过户时，张建国以 193,521 元价格将房屋出售给张阳，并办理产权转移登记。

赡养争议：

张阳主张独自承担父母赡养及丧葬费用，其他子女未参与，但未提供书面证据；

张楠认可张阳参与赡养，但否认其尽“主要义务”。

合同性质争议：

张楠主张合同系无权处分且张阳恶意受让；

张阳主张合同为真实买卖，价格合理且母亲生前有口头赠与意思表示。

二、争议焦点

（一）合同是否构成无权处分

原告主张：李淑兰去世后，其50% 房屋份额作为遗产由全体子女继承，张建国仅拥有 50% 份额及继承的部分份额，擅自出售全部房屋构成无权处分。

被告抗辩：张建国作为登记产权人，有权处分房屋，且母亲生前已口头将房屋赠与自己，张建国系有权处分。

（二）合同效力是否因恶意串通或违反强制性规定无效

原告主张：张阳明知房屋含其他继承人份额，仍与张建国签订合同，构成恶意串通损害第三人利益，依据《民法典》第154 条合同无效。

被告抗辩：合同系双方真实意思表示，价格符合市场行情，不存在恶意串通，且原告无证据证明合同无效。

（三）诉讼时效是否届满

被告主张：合同签订于2011 年，原告于 2023 年起诉，已超过诉讼时效。

原告主张：继承纠纷不适用诉讼时效，且原告知晓权利受损时间未超过3 年。

三、案件分析

（一）房屋权属与处分权认定

夫妻共同财产分割：

一号房屋系夫妻共同财产，李淑兰去世后，其50% 份额由张建国及四名子女各继承 10%（即房屋总份额的 50%÷5 人 = 10%），张建国最终持有 60% 份额（自身 50%+ 继承 10%），其他子女各占 10%。

张建国的处分权限：

张建国仅有权处分自身60% 份额，出售全部房屋涉及其他子女 10% 份额，属于部分无权处分。

（二）合同效力的法律适用

无权处分与合同效力区分：

根据《民法典》第597 条，无权处分不影响合同效力，仅影响物权变动。本案中，张建国处分自身 60% 份额的行为有效，处分他人 10% 份额的行为效力待定，需其他继承人追认。

恶意串通的举证责任：

原告主张张阳恶意串通，需证明其明知房屋含他人份额且双方存在损害原告利益的通谋。因原告未提供张阳明知份额归属的证据，且房屋登记在张建国名下，张阳有理由相信其有权处分，故不构成恶意串通。

（三）诉讼时效与继承关系

原告主张确认合同无效属于物权保护请求权，不适用诉讼时效；但主张恢复原状或赔偿损失的请求权适用3 年诉讼时效。本案中原告仅请求确认合同无效，未超时效。

四、裁判结果

驳回原告全部诉讼请求：

认定张建国与张阳签订的《存量房屋买卖合同》有效，原告主张无权处分及恶意串通证据不足；

其他子女对房屋享有的10% 份额可另行通过继承纠纷主张权利。

五、案件启示

（一）夫妻共同财产处分的限制

配偶一方去世后，生存方仅能处分自身份额及继承的份额，擅自处分全部共同财产可能构成无权处分，但不必然导致合同无效。

（二）合同效力与物权变动的区分

无权处分不影响合同效力，受让方可依据合同追究违约责任，但无法取得物权（除非构成善意取得）。

（三）口头遗嘱与赡养义务的证明

主张口头遗嘱需符合形式要件（危急情况下、有两个以上见证人），否则难以认定；赡养义务的证明需提供具体支出凭证或证人证言。

（四）继承与合同纠纷的案由选择

涉及遗产处分的合同纠纷，需优先明确遗产范围及继承人权利，避免因案由混淆导致举证方向偏差。