湖南
长沙达美公馆在建项目商改住！
梅溪湖一期今天公示的商改住地块是正在开发建设的达美公馆项目：
原规划指标：商业商务用地（B1B2），容积率5.0，用地面积26422㎡，限高200米，计容建筑面积13.2万方；
商改住后：其他指标未变，商住比修改为65:35，住宅计容建面增加至4.6万方，商业计容建面减少至8.6万方。
项目目前处于在建状态，两栋商业大平层中，4#已取预售证。
第一宗真正意义上的纯商办在建项目商改住
在达美公馆商改住之前，成功商改住的在建项目中（长房星城天地、龙湖春江郦城），均未改变拿地时的土地规划指标。
关于长沙商改住的实操难点逐个剖析
长房星城天地及龙湖春江郦城均是在规划阶段，将一部分住宅规划指标变为了商业，后续通过商改住、又将该部分商业重新变性为住宅，原本的土地规划商住比并没有发生变化，另外去年市政府原则上只批准已出让未建地块的商改住。
长沙达美公馆该块地在2021年拿地时便是纯商办用地，产权年限为40年；是迄今为止，长沙市第一个通过修改土地出让规划条件、进行商改住的在建工程项目。
达美公馆商改住的成本大概有多少？
该项目拿地总价5.02亿元，土地楼面价为3800元/㎡。
目前梅溪湖二期的纯住土地楼面价在6000-6500元/㎡区间，梅溪湖一期住宅评估地价预计至少在7500元/㎡附近，加上项目需要补交其他配套费用，预计项目商改住的单方成本大概为4000元/㎡左右。
那么项目商改住后增加的4.6万方住宅，大概需要补交至少1.8亿元左右。
达美公馆商改住的迫切性
项目有3#、4#两栋商业大平层，目前销售的只有4#，2021年取预售证。
预售证显示4#总共218套259-446㎡商业大平层，至今仅去化了55套，相当于月均去化1-2套的流速。
根源性原因在于商业性质的类住宅产品流通税费较高，在二手市场上的流通性较差，加上住宅市场近两年持续下行，商业大平层更难去化。
按项目商业大平层的流速，不知道何时才能出清，所以达美才会对商改住寄以希望。
达美公馆商改住的具体细节
项目原报规方案3#计容建面46896㎡，目前未取得预售证，所以商改住调增的住宅计容面积为4.6万方，是将在建的3#调整为住宅。
长沙达美公馆商改住后的产品去化风险
因为达美公馆3#的楼体框架已经定型，核心筒是类似于写字楼的集中式核心筒，整个楼体是全玻璃幕墙的框架结构。
这种楼型的问题有二：
一是因为商办核心筒的原因，公摊过大，其4#商业大平层的公摊就高达35%；
二是因为标准层面积较大，核心筒较大、且位于中心，导致这种楼型只能适用于大户型产品，小面积产品无法避免会出现暗卫、暗房。
因此，达美公馆肯定是以住宅大平层销售，且公摊高于常规住宅产品，其实得房率在现有的住宅市场并不具优势。
目前的经济形势，对于改善客户购买力的影响较大，这对于未来项目的销售兑现将是一个非常大的市场风险因素。
来源：周大师地产百宝箱、网易号等综合整理
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