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北京楼市的目光都在功德寺。3月21日，和樾望云、和樾玉鸣同日开盘，销售指导均价都是10.5万元/平方米。这两个项目销售业绩如何，将检验小阳春的成色，也将塑造未来一段时间的市场预期。

一日战罢，业绩喜人。和樾望云对外宣称，热销85亿＋，和樾玉鸣对外宣称热销67亿＋。

功德寺两项目热销，把小阳春又推向了新高度。不久前，同在海淀区颐海云颂开盘，当日签约606套，销售金额72.5亿。相隔3日，海淀树村地块以溢价27.9%出让，北京楼面成本单价首次突破10万元。再加上21日和樾望云与和樾玉鸣近期创下的新高热销业绩，北京小阳春“拉爆”态势尽显。

一位项目上的朋友告诉我们，他们团队今天很可能要通宵加班。除了要完成当日销售的后续手续和收尾工作，还会专门拨出人手接待“新客户”。“今天开盘还没收工，就有很多客户询问剩下房源的楼层、面积段、户型等情况，准备下手，我们还在整理剩余房源的情况，尽量会让大家都满意。”

还没等我们说完话，这位朋友简短“抱歉”之后，就挂断了电话，因为已经有客户的电话又打进来了。

无论你预期如何，是悲观还是乐观，感性抑或理性，功德寺的大场面都可以告诉我们：北京楼市最关键的小阳春确实来了。

贰

功德寺的大场面，讲述了“一明一暗”两条逻辑。明线逻辑是“价格倒挂”，暗线逻辑是需求变化。明线逻辑有特殊性，恐难复制，但暗线逻辑却有普适性，在相当程度上表明了市场趋势。但功德寺供需双方感受热闹之余，还要思考“门道”。

和樾望云与和樾玉鸣在某种意义上是“历史产物”，因为还限价。正是因为拿地时附带的销售指导价条件，才做实了倒挂。功德寺两项目属于上地版块，同区域内，相近学区条件的次新房、“老破大”价格都在12~13万元/平方米，如果户型偏小，单价还会更高。

功德寺两项目的销售指导均价都是10.5万元/平方米，这就有了至少2~3万元，实际甚至更多的价差。更何况新晋单价地王树村地块的楼面成本单价已经抵达10.23万元的高位，在不限价的情况下，市场普遍预计销售单价会高达15万元起步，这又是至少5万元的价差。

上地片区是北京楼市价格最坚挺的区域市场，即便在剧烈调整期，上地房价也往往能走出“逆势”。这意味着即便未来楼市有不确定性，上地板块也能有巨大的“保底”能力。“倒挂”+“保底”，市场的眼睛是雪亮的，功德寺大场面就是最好的说明。

还有一个重要的点：但凡看过两个项目样板间及对项目相对了解的朋友，对于项目的品质还是很认可的。无论越秀、华润还是绿城，都希望把这两个项目打造成为今年北京10万+豪宅的标杆。因此从设计用心程度及产品成本投入程度，都是显而易见的。这与项目价格倒不倒挂没有任何关系，纯粹是出于做好作品的信念和决心。

明线逻辑易于理解，暗线逻辑需要思考。纷纷攘攘的热闹之下，究竟买功德寺两项目的是什么样的人，在买功德寺两项目之前，他们都做了什么，有没有共性？我们觉得，这是最具价值所在。

两个项目的好友第一时间向我们友情提供了粗略的数据。以和樾望云为例，二次、三次及以上置业的客户比例均在72%以上，年龄36岁~40岁占了28%，41岁~45岁占了24%。而和樾玉鸣，户型整体偏大，二次、三次及以上置业客户占比约85%，年龄30-45岁占比约45%，年龄45岁以上占比约55%。

我们身边买功德寺两项目的朋友情况，与上述数据基本相符，但是，他们在买功德寺两项目之前，却大都做了相同或相近的事——集中卖掉自己手中“不新”的房子。

他们在“换仓”。

叁

这些有“换仓”操作的功德寺两项目客户，有以下几个共同点：

其一，房地产业、金融业、互联网和科技企业管理层居多。但因为项目在海淀，高校、医生等行业高知人群占比也很高。其二，卖掉的房子，位置不乏在传统意义上的核心区，有人不止是卖掉一套，甚至有卖掉两套的；其三，房龄在15年左右的中早期商品房，也在他们的“处理”范围之内。

我们逐一来看这三点共性都说明了什么。

第一点， 房地产也好，金融业也罢，或是互联网高管，都是上一轮经济周期的红利占有者。在上行周期中，通过各种方式，都形成较为殷实的家庭资产配置，住房在其中占有很大比例，他们都是专业的“懂行人士”，现在“换仓，实际上是在调整自身资产配置的结构，这是一种信号。

第二点， 卖掉的都是什么房子？我们接触到的几个案例，都处理掉了传统意义上城市核心区的房产，这些房子还不是传统意义上的老破小，虽然地段、交通等十分便利，但是在居住功能，环境适配等方面都有明确且无法改善的缺陷。

第三点， 房龄10年、15年的中早期商品房用来置换，这个多少令我们有些意外，因为在很多人眼中，这些商品房还属于“次新”。这些人群连“次新”都下手处置掉，足见他们换仓决心十分坚决。

综合以上三点，可以得出结论，就是包括次新商品房在内的，房龄较长的住房，哪怕是地处城市核心区位，如果存在明显缺陷，未来贬值的可能性比较大，因此，晚处置，不如早下手。

这个选择是周期切换的表现。上一个周期中，住房是卖方市场，住房产品的功能表现其实十分一般，进步很慢，甚至退步。当下周期中，住房是买方市场，产品供给端优化迭代很快，也就是纯粹居住意义上的“好房子”越来越多。

好房子，值得再重复几遍，必须得是好房子。房企建造的是真正的好房子，才受到这批置换人群的钟爱。从这个意义上说，“好房子”写入今年的政府工作报告，正是顺应了广大人民群众的需求和呼声。

告别资产价格上行周期后，房子的价值和价格长期看，就主要由功能决定了。比较之下，功能和体验有明显缺陷的房子都会贬值。

再进一步说，随着功能和体验更好的房子逐渐入市，进而进入二手房市场，上一代、两代住房的贬值幅度会逐步增大。因此，当下是新旧周期交接的时段，正是调整的时机，这已经不仅仅是“卖旧买新”的置换那么简单了，这种行为本质上是一种价值判断体系的重塑。

正是在这样的逻辑之下，他们处置了旧房子，成为了功德寺两项目的客户。我们觉得，这样的态势可见的未来将越来越显性，“换仓”既是必要，也是必然，这正是和樾望云、和樾玉鸣讲述的暗线逻辑，和它的价值所在；也正是这种“换仓”，成就了今天功德寺的大场面和好业绩。

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