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项目原是2023年3月31日深圳集中土拍的A301-0602宗地，当时由招商集团出资22.18亿元竞得，也是沙井第2个入市的新规楼盘，最高达到了105%得房率，项目1期招商会展湾雍境在2023年3月份入市，面积67-110平的2-4房，备案均价4.74万/㎡，目前已经全部售罄，并且比约定的交付时间整整提前了1年，且品质特别值得点赞。

项目占地面积约25246㎡，总建面约169575㎡，共分为两地块开发，规划建设6栋高层住宅，总户数约1534户（其中：商品住宅804户，保障性住房730户），以及1所4层2970㎡幼儿园。

据了解，二期将打造约77-115㎡3-4房建筑新规产品，得房率会比周边产品高出不少。

楼栋平面分布图

北地块：

住宅面积47795㎡，规划总户数933套（其中商品住宅203套，企业自持保障性住房588套，移交政府保障性住房142套），容积率4.6。
其中，1栋共3单元，总层高26-31层，1单元部分为无偿移交政府保障性租赁住房，2单元为自持保障性租赁住房，3单位为纯住宅。

南地块：

住宅面积53495㎡，规划总户数601户（其中套内建面>90㎡89户，<90㎡的512户）。

2、3、5栋为纯住宅，总高31-32层，4栋为1所4层2970㎡幼儿园，容积率4.3。

招商雍境二期位于沙井街道展城路与南环路交汇处，紧邻地铁12号线海上田园南站。

示意图

首次推首北地块1栋3单元，约80-92㎡ 3房，共195套，新规使用率高达96%-105%！

楼栋平面分布图

78-80㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，主卧270无边转角飘窗，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧9.27㎡/次卧5.72㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出5.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约93-99%（包含赠送），西北朝向。

89-92㎡的3房2厅2卫，B户型，设计的是竖厅格局，客厅3.45米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，动静分区，主卧270无边转角飘窗，3个卧室分别做到了主卧18.1㎡/次卧9.44㎡/次卧5.98㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出5.75米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约93-99%（包含赠送），西南或东南朝向。

89㎡的3房2厅2卫，C户型，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.7米开间，LDKB一体化设计，主卧套房双飘窗，3个卧室分别做到了主卧18.5㎡/次卧7.7㎡/次卧6.9㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出5.75米长的巨幕大阳台，U型厨房，科学双明卫，得房率约102-105%（包含赠送），阳台主朝东南向。

户型图

一站直达约32万㎡会展公园主题商业，周边环伺约10万㎡冰雪世界主题商街、约18万㎡京基百纳、约10万㎡新沙天虹、约16.4万㎡海岸城等大型商圈。

配套方面

示意图

交通方面，靠近地铁12号线海上田园南站，位于沙井南环路与展城路交汇处，自驾方便。
教育方面，周边规划有三宗教育用地，这其中包含两宗九年义务教育用地，但目前尚未动工，预计得周边楼盘建成后才会正式落地。
商业方面，一站直达约32万平会展公园主题商业，环伺会展湾花园城/花园里、约10万平冰雪世界主题商街、约18万平京基百纳、约10万平新沙天虹、约16.4万平海岸城等大型商圈。

华发冰雪城效果图

医疗方面，5公里内有2家三甲医院——深圳市中西结合医院、沙井人民医院。
休闲方面，毗邻会展河，沿河绿道，片区有会展公园、海上田园、在建的冰雪文旅城等。

综合测评：

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2025年4月深圳房地产最新政策动态（截至2025年4月6日）

一、城市更新规范与创新补偿机制

1. 《关于规范城市更新实施工作的若干意见》生效

• 深圳市住房和建设局发布的新规将于4月9日正式施行，明确城市更新单元计划的有效期管理，要求申报主体在计划失效前3个月提交规划草案，逾期未完成审批的项目自动失效，避免资源浪费。
• 容积率灵活调整：允许未签订土地出让合同的项目缩减商业面积，取消城中村改造项目现状容积率不低于2.5的限制，结合实际情况优化规划。
• 房票安置试点：推出“房票制度”，将房屋征收补偿权益货币化后转化为购房凭证，被征收人可在指定范围内选购住房，提升安置灵活性和权益保障。

二、共有产权住房新增供应与封闭流转

1. 宝安区共有产权住房项目启动

• 宝安区珈誉未来花园等共有产权住房项目进入选房阶段，三房总价低至197万元，购房人持有50%产权份额，政府代持剩余50%。满5年后可申请转让，但受让人需符合共有产权住房申请资格。
• 封闭流转规则：转让需通过宝安区住建局审核，转让价格由买卖双方协商确定，且转让后新购房人需继续遵守封闭流转规定。

三、限购政策持续优化

1. 分区差异化限购再细化

• 非深户籍家庭：在盐田、龙岗等7个非核心区购房，社保要求从3年降至1年；罗湖、福田等核心区仍维持3年社保门槛。
• 深户籍多子女家庭特权：允许在非核心区额外增购1套住房，且无社保或落户年限限制。
• 企业购房放宽：符合条件的企事业单位（设立满1年、纳税超100万元、员工10人以上）可在非核心区购买住房，用于解决员工居住需求。

四、保障性住房加速供应与申请优化

1. 5万套保障房年内分配

• 2025年计划供应5万套保障房，重点覆盖产业园区及轨道交通沿线，推动职住平衡。例如，福田区供应3000套，龙岗区建设3000套并供应2500套，坪山区锦绣华晟家园等已进入选房阶段。
• 分类申请条件
• 公租房：需深户、无房、3年社保，租金为市场价3折；
• 保租房：政府配租房源租金6折（优先深户），社会房源9折（非深户可优先申请）。

五、金融与交易便利化政策

1. 首付与利率再下调

• 首套房商贷首付最低15%，公积金贷款首付20%；二套房商贷首付20%，公积金贷款30%。商贷利率参考LPR-30基点（当前约3.3%），公积金贷款利率首套降至2.85%。
• 深汕合作区特殊政策：取消二套利率下限，首付统一为15%。

1. 二手房交易流程简化

• 推行“带押过户”，优化交易流程；支持房企开展“收旧换新”活动，旧房未售出可无条件解约，降低置换风险。

六、以旧换新补贴政策扩展

1. 家电与数码产品补贴

• 购买手机、平板、智能手表等数码产品，按售价15%补贴（单件最高500元）；家电类补贴覆盖冰箱、洗衣机等12类，能效1级产品补贴20%，2级及以下补贴15%。

1. 汽车置换补贴

• 报废旧车并购买新能源车或燃油车，补贴金额按购车价分档，最高1.5万元（新能源）和1.3万元（燃油）。

政策影响与市场展望

2025年深圳楼市政策以“精准调控、激活需求”为核心，通过城市更新创新、共有产权住房封闭流转、限购松绑及金融工具组合拳，构建多层次的住房支持体系。例如，房票制度与共有产权住房的推出，既缓解了安置矛盾，又拓宽了刚需购房路径；非核心区政策松绑则激活了区域市场活力。

数据显示，3月深圳新房成交量环比增长8%，政策叠加效应逐步显现。建议购房者结合自身需求，优先关注非核心区高性价比房源及共有产权项目，并利用公积金贷款优惠降低购房成本。