北京买房：理清思路，购房建议1495

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是北京大叔，50岁了还有十年退休（或许12年），单身（离异）无房。目前住单位宿舍（开间筒子楼），退休后必须退房。

手中有钱120万，三个选择：

一、买石景山老破小200万左右的，先出租退休后自住，租金基本能覆盖月供，但退休金预计到时候也只有5000多，压力很大。

二、买鲁谷的50年公寓，不用贷款，先出租，退休后自住。

三、不买了，退休后住公租房，最后去养老院。

A：

1、退休金预计5000多，是指十年后吗？如果是这意思，那这贷款就确实有难度了。到时候相当于少了几千的房租收入，或者说是自己掏租金来住这套老破小。如果到时候利率下降很多还好说，如果不降甚至上涨，那生活费可就基本没有了。

这只能期待十年后房租明显上涨+利率下降，这样能拿到一部分房租，用来补贴自己在其他更便宜地段儿的房租。或者说到时候把这套房卖掉，去买更便宜地段儿的房子居住。

或者这么说吧，以现在情况来说，就算买了这套房到时候也大概率住不上，相当于纯投资了。但房价未必还有多高的涨幅，所以如果有其他更稳妥+高息的理财渠道，买不买这套房就没什么必要了。

2、买公寓就是以收租金为主了，收益率比普宅高的多。但考虑好隐性风险，主要是房产税+土地出让金+水电税等政策方面的。另外这种产品不好卖，税费也高。所以常规建议是要么就甭买，买了也就轻易甭卖了。

3、房子是用来住的，如果能解决退休后的居住就不用买房呗。这外人不好建议，看自己的情况来选择。

4、简单就是这情况。如果是我会选第一个方案，买石景山老房。因为房租是大概率随工资涨幅上涨的，十年后有可能翻番，而月供不变的可能性比较大，利率很难长期上涨。所以到退休的时候，大概率是有结余租金的，应该能补贴一部分租房+生活费。

仅供参考。

二

Q:

请问，预算1500万左右，请给分析一下北京西城金城华庭和中信沁园的房子，考虑学区等情况！

A：

1、金城华庭和中信沁园，那从性价比来说肯定是金城华庭的占优啊，这是送分题。

1500万应该能买中信城90平左右的两居，租金坪效应该在150左右，租售比上千，至少是1000左右吧。这说明学区溢价有点儿高，居住的性价比就不是太高了。

金城华庭1500万应该能买80平左右的，这里租金高，但坪效我不太清楚。参考旁边的西城晶华吧，每平米是200左右。那金城华庭的房龄更新，坪效就应该更高，增加10%吧，在220左右。计算租售比就肯定在1000之内，或者900之内，也就是性价比要比中信城高。

不过这也是因为金城华庭的房龄新，所以更受追捧。如果过些年随着房龄和设施变老，性价比有可能下降。但至少五年八年不至于，再怎么着也得是西城晶华的程度，也就是就算下降也仍然比中信沁园要高。

2、但加上学区那就只能家长判断了，从整体学区来讲是金融街更强，但金城华庭对口的是话华嘉小学，属于普通的。而中信城对口八中附小+直升，从概率来讲强于金城华庭。

3、简单就这情况吧，单从房子角度来说肯定是金城华庭的占优，至少房龄新的时候占优。但结合学区只能家长定，外人不好建议。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在海淀双榆树有个一居室，学区房10万 一平，但是太小了只有不到40平，所以我想卖了换到天通苑，不添钱能买160平的，居住环境应该改善很多。但现在就是拿不定主意，周围的人都劝我说不能卖，留着会越来越值钱，想听听您的看法。

A：

1、我的看法是房子是用来住的，那为了提升居住体验就该换就换呗。这都没必要听别人的，居住是自己的事情，就跟搞对象结婚似的，自己觉得合适就行。

40平是建面吧？那使用面积也就30多，厨卫阳台就得小10平米，卧室客厅也就剩20多吧。甚至客厅或许还不好用呢，这种老房的居住体验都不会太好。换到160平的，这都没法儿相比，只要自己觉得舒服就换吧。

2、留着会越来越值钱，这怎么说呢？北京的房子其实和20年前相比都是越来越值钱的。当年双榆树公房被允许上市的时候也就4000多一平，现在都10万了。可同时期天通苑也才2650啊，就算是大户型升值不领先，现在也是10倍左右的涨幅了，都越来越值钱。

钱只有花掉后得到享受了才有价值，否则就是一串数字，在物质上没有任何价值。如果说没有改善的想法那就留着，可既然有这需求，又有这能力，那干嘛自己憋屈自己啊？

3、总之没必要听别人的意见，甚至就算换了都没必要告诉别人。房子跟老婆一样都是只能自己用的，反正也不能共享。

仅供参考。

四

Q:

请问，明明央企就是国企，那你们为什么非要单独说？央企无非是归中央管理的，但和归省里市里管理的有本质区别吗？都是国企而已，有必要分三六九等吗？

A：

1、莫名其妙，歪嘴吹火柴，哪儿来的邪火儿啊？如果抬杠的话，那央企国企确实没有本质的区别。但这有意义吗？所有的企业在本质上都一样，何必还分成国企+民企+合资外企啊？

2、另外央企也不是归“中央”管理的，而是归中央人民政府（国务院）委托给国资委管理的。而且也不是所有央企都归国资委，“铁邮烟荒”四大企业就归财政部，至于为什么您直接咨询国务院吧。还有几大行也不归国资委，而是有的归汇金，有的归财政部，也有共同管理的。

3、总之这没什么意思，985和211+普本都算大学，而且211还包括所有的985。但人家孩子如果考上清华北大了，您非得说这其实不过是个211，有意思吗？

另外企业里所有人都算员工，单独分出来领导有本质区别吗？这种杠抬起来没完，愿意承认物以类聚人以群分就承认，不愿意承认也无所谓，但存在即合理，就看自己认不认了……

五

Q:

请问，我打算把东城的一套国中大厦的卖掉，预计4万一平能卖300万。然后在海淀再买一套，目的是为孩子上学能落户的。

考虑是：

1、海淀位置不限，不用考虑学区。

2、总价最好在400之内，或者算上贷款500。

3、希望持有个2、3年，再出手时好卖，租金高且保值。请问有推荐么。

A：

1、国中大厦，是灯市口25中和景山学校附近的那个吗？50年的公寓是吧？

2、为孩子上学落户，那为什么不考虑位置和学区啊？只是为了跨区中考吗？那就买学院路东边这几个溢价低的学区吧，300多万就能买到，不用贷款。总价低的流动性强，用完了学位就可以卖。

3、如果只是为了学位，那为什么要持有2/3年啊？我建议是过了明年入学高峰期就看行情吧，如果溢价率继续下跌就索性出手，没必要非得跟大趋势对赌，赢的可能性不大。也就是溢价部分是不太可能再增加的，除非是学区内的成绩大幅提升，或者有政策支持。但这种可能性很小，没必要赌。

4、租金高不到哪儿去，毕竟所有海淀的房子都有学区溢价，市区的至少在10-15%。这部分价值是没人给租金的，除非有人单独租学位。所以学区房的租金只可能在本区内相对高，但肯定低于北京平均值。

保值是基础部分肯定没问题，必定跟随大盘涨跌。但溢价部分说不好，过了明年的人口趋势拐点再看吧。所以一般建议就是用完了学位看行情，不合适就卖，相当于用税费成本买了个学位，等同于没有学区房年代的择校费。

5、推荐房子找当地中介吧，学院路，北太平庄和花园路等学区的溢价都不算高，300多万不难买到。

仅供参考。

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