住宅新国标快速落地。地王频出，开发商在押注什么？

《住宅项目规范》发布

杭州三塘地价超4.6万元/㎡，运河新城地价超3.9万元/㎡。

过去三个月，杭州地王多次易主，四天前刚刚诞生了8.8万元/㎡的地王。

4月1日，杭州又紧锣密鼓迎来2025年以来规模最大的一场土拍，8宗宅地齐上阵，且这些地块普遍定位改善高端改善，除萧山新区地块容积率2.5以外，其余地块容积率均在2.0以下

截至目前，今年杭州已出让容积率2.0及以下涉宅地20宗，占涉宅地成交总量一半，深刻改变杭州市场的产品趋势。

未来杭州市场上高低配的小区会越来越普遍，叠墅、联排等低密改善产品井喷。

最近一段时间，包括杭州在内的一线和热点二线城市都出了多个地王，但这些地王的价值和价格还有待市场检验。

其实人们都清楚，开发商在很大程度上，是把赌注压在了“好房子”上。

3月31日，国家标准《住宅项目规范》发布，将于今年5月1日实施。

住宅层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高墙体和楼板隔声性能，阳台栏杆净高不应低于1.2米等，都写进了新规范。

与原来规范相比，新规范有质的提升吗？

新规范和“好房子”的标准有差距吗？

住宅标准或者“好房子”标准，更应该注重哪些方面？

这次的新规范留下了哪些遗憾？

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此前实施的国标《住宅设计规范》历经1999年版本、2003年版本，最近一次修订在2011年，至今已经过去了14年，似乎一直没人提起修订。

全国“两会”谈到3米层高后不到一个月，住建部马不停蹄发布了新国标《住宅项目规范》，5月1日开始实施。

新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

这四个方面的目标，恰恰也是官方“好房子”理念的定义。

具体来看，住宅空间方面，明确住宅层高不低于3米，提高居住舒适性；居住环境方面，要求每套住宅都有满足日照标准的房间；住宅隔声和噪声指标方面，提高了住宅建筑卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求；住宅安全性方面，规范对燃气、电气等多项标准进行提升，提出住宅建筑防雷措施；适老化方面，要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件等等。

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与原来实施的规范相比，新规范有了很大的提升。

但仍然有一些遗憾，新的《住宅项目规范》提出的这些标准，在全国主流房地产市场上，大部分都已经实现了

很多市场成熟的城市和开发商，这些要求早已经达到了，新规范仍相对滞后

但从国家层面，也只能如此。

刚性的规范只能把标准从60分提高到75分，至于从75分到90分，也就是从良好到优秀，可以交给市场

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如果说新规范留下了较大的遗憾，那应该是安全性耐久性方面。

在新规范中，住宅建筑结构设计工作年限仍是50年屋面防水工程设计年限仍是20年外窗外墙外保温系统的设计年限仍是25年等等，这些都没有变。这意味着住宅设计寿命并没有提升。

结构设计寿命是指挥棒，这一点很重要。

现在市场上的一部分改善性需求，来自于已经拥有房龄超过10年甚至20年住宅的人群，这一类人群对住宅品质和功能普遍下降而感到担忧。

市场上，新房和二手房价格之间的严重分化，也证实了这一点。房龄超过20年，甚至超过10年后，房产品的价值就大幅度下降

当然，建筑设计寿命50年，并不是说到50年就会倒塌，但可能必须进行加固维修

另外，建筑结构设计寿命50年，和住宅土地使用年限70年也不够匹配。

如果能够把住宅建筑结构设计寿命提高到70年，那么住宅的安全性和耐久性将大幅度提升，特别是遇到地震等自然灾害时，尤为重要。