龙华区【恒壹红山华府】倒挂15%，预计两房460万起，三房550万起

深圳龙华【红山华府】

最新消息：深圳名校第一梯队，龙华TOP1学校——深高北最后一个住宅项目红山华府已于3月9日开放展厅，预计29日正式开放样板房，4月上旬开盘入市！展厅已开放现场人气爆棚（下图展厅开放现）。

如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询龙华红山华府开发商售楼处免费400咨询/预约电话：400-800-9113（官方发布）中介请勿扰，因近期参观的人员太多，本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约，预约看房的话最终房价还能更加优惠，包您满意！

恒壹红山华府基础信息：

01.产品分析

红山华府位于深圳市龙华区大道与民宝路交汇处，由1栋30层商品房以及1栋33层回迁房组成，总占地面积0.53万㎡，建筑面积约3.5万㎡，总共有352户，其中商品房186户，属于小型社区。

小区容积率达5.17，梯户比为2梯6户，共计216个车位，车位比为1:0.63。

项目整体以刚需小户型为主，主推63-78㎡2-3房。相比起其他大社区，居住舒适度欠佳。不过也正因为是小户型意味着低门槛，给了更多刚需客户上车名校学区房的机会。

据了解，红山华府地块为征地返还地，归5家村股份公司所有，并与恒壹集团合作。合作方式以物业置换，占比不少于可售面积的45%。也就是该地块的回迁物业由五家村股份公司共同持有，无小业主回迁份额，因此这部分房源未来是否出售尚不确定。

从内部品质来看，红山华府配置中规中矩。外立面墙身采用多彩真石漆与局部银灰色铝板结合，构造出简约大气、独具个性的线条之美，所用材质的价格属于经济实用型，经久耐用，性价比较高。

表：外立面材料成本及适用场景，来源于CRIC

小区虽不大，但是该有的归家仪式感没有少。项目设置了礼序主入口、尊贵归家门厅、风雨连廊、流水花园、私享奢宅车库，尽最大努力让业主感受到生活的品质与格调。

另外，项目在一层和二层预留了大量空间，打造多重交互性全龄社区活动空间：儿童游乐场、邻里会客厅、休闲泛会所、林下空间、萌宠乐园、思享书吧等，可满足业主日常休闲娱乐需求。

由于地块限制，红山华府项目的户型均为小户型，面积段为63-78㎡2-3房，其中2房户型93套，3房户型93套，户型朝向有东北、东南和西南三个朝向。

值得注意的是，项目户型是按照新规后的标准进行设计的，在不含飘窗阳台的情况下，项目的得房率依然能保持在80%以上，加上赠送面积（平均13.7%），平均得房率在93.7%以上。

并且户型灵动，在小面积的基础上实现了更多的使用空间，保证了各功能区的实用性，秒杀市面上同竞品面积段户型，性价比拉满，同时提高了小户型的居住舒适度。

05户型：建面约63㎡2房2厅1卫，东北朝向，横厅格局。

该户型U型厨房设计，操作动线流畅。次卧和客厅均带超大阳台，通风采光比较好，而且过道基本没什么浪费面积，整体实用性很高。

06户型：建面约66㎡2房2厅1卫，东南朝向，横厅格局。

该户型也带U型厨房设计，每个卧室均带飘窗，可利用飘窗搭床提高卧室空间面积。主卧双面采光，提高房间通透性。客厅阳台开间达3.2米，采光较好。

03户型：建面约69㎡2+1房，东北朝向，竖厅格局。

该户型带入户玄关设计，隐私性强，每个卧室均带阔绰飘窗，主卧可利用飘窗搭床提高卧室面积。

客厅进深达6.9米，阳台进深达2.1米，可以发挥阳台2米大进深优势，去灵活扩大客厅空间，也可以通过改造餐厅增加一间卧室，改造为2+1房。预计69㎡会成为本期热门户型。

01/02/06户型：建面约78㎡3房2厅1卫，其中01/02为对称式户型，均为西南朝向，06户型与01户型完全相同，朝向东南。

该户型客厅、阳台的净开间达3.4米，且墙面巧妙地嵌入了一排收纳区域。两个次卧可根据主人的生活场景进行灵活调整，既可以成做儿童房+书房，也可以做2个儿童房，还可以将两个卧室合并成一个大的工作间。

02.地段配套分析
项目位于红山片区，西北侧是新华医院，东北侧是安居瑞龙苑，南侧为创业花园。尽管这个位置略显尴尬，但是不影响它依然可以享受到红山作为龙华核芯区的未来发展红利及满分配套。

根据十四五规划显示，龙华与南山-前海中心、福田-罗湖中心并列，构建成为深圳三大都市核心区。

而作为龙华中心的组成部分，北站承担的是发展引擎的角色，定位为国际商务区，总投资超过2000亿元，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，可以预见，未来这里将汇聚深圳大量的高端商务人群及城市精英。

而处于深圳地理中”芯“的红山，则承载着龙华CBD，乃至福田、南山等城市精英的外溢居住需求，定位为高端中央居住区（CLD），如同福田的香蜜湖、南山的深圳湾一样。

红山6平方公里的范围聚集了龙华70%以上优质配套，例如市级的四馆一体、2条地铁线路、超200万平高端商业、以及学区顶流“深高北”等顶级资源....并且区域内住宅楼盘多为近年来较新的高端品质小区，基本无农民房、厂房，城市面貌又新又纯粹。

这也是为什么过去十年，红山的房价能以353.31%的涨幅直接登顶深圳房价涨幅前10板块的原因。

目前即便房价已有较大的回调，但在“深高北”名校光环加持之下，周边房价依然在10万/㎡左右，要知道金亨利高峰期曾达15万+，是深高北书包房的TOP1，龙华二手房市场的天花板。

（金亨利最新挂牌价↑）

这也足以证明在配套方面，名校——深高北学区就是红山学府乃至红山片区最大的优势之一。因为“好学校、名校”永远是深圳“鸡娃”大军热议的中心话题。

根据2024年的学区划分，红山华府的对口书区为深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区（简称“深高北”），扩建校区在项目西侧，距离约600米。深高北自办学以来，升学率一直保持在90%以上，中考成绩位列全市前五，实力强劲。

2021年公办普高率83.3%；

2022年公办普高率95%；

2023年公办普高率 90%；

2024年公办普高率97%。

根据龙华区2024年招生政策显示，深高北小一A1类全录，初一A1类全录取，录到A2类99.2分，龙华排名断层式第一！

深高北老校区原办学规模为54班九年一贯制，去年初深高北启动了扩建工程，新增45班2100个初中学位。对于片区生源来说，无疑是个好消息，竞争压力相对减少了许多。

值得一提的是，近年来深高北学区板块内鲜有新盘入市，未来深高北板块几乎没有住宅用地了，红山华府可能将是最后一个住宅新盘。（注：龙华区最新入学政策为在龙华区买房，不需要等交房也可以申请学校，只需要网签合同和不动产查询单即可上学。）

在交通配套方面，项目距离4/6号线红山站约440米；1站可达深圳最大交通枢纽“深圳北站”，快速通达香港、广州各地；6站可到少年宫，不管去南山、宝中，还是福田、罗湖都很方便。

周边还有在建的地铁27号线（北站西广场地铁站）以及在建的城惠城际地铁站，2站可到鲤鱼门站，轻松前往前海核心区。

若自驾出行，项目家门口就是民宝路，左边50米连接新区大道直达福田，同时也可以转福龙路接驳南坪快速、留仙大道去往南山。

在商业配套方面，项目距离网红打卡点龙华版的“欢乐海岸”——红山6979仅约500米距离，两公里范围内有13万㎡的龙华首家五星级万象系商业（在建中）、北站缤果空间、龙华天虹、华南首家Costco，可满足居民一站式购物、娱乐需求。

在文体休闲方面，项目附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园，尤其是超核绿芯公园，将建设公园+探索馆+大剧院+科创中心，建成后将是三星级绿色建筑，预计于2027年建成。

周边还有深圳图书馆（北馆）、深圳美术馆新馆、深圳文化馆新馆、展览馆、演艺馆、简上体育综合体等高阶市政配套，生活便利度高。

在医疗配套方面，项目北侧就是龙华最大的三甲医院——新华医院，也是全国最大的单体医疗综合体，由北京大学深圳医院运营，12月26日已正式投入使用。

2公里范围内还有深圳最大的儿童医院——深圳市儿童医院龙华院区，其面积是福田院区的2倍，是一所集医疗、科研、教学、预防保健等功能于一体的市属三级甲等儿童专科医院，可提供1500张床位，已经开始运营。

红山华府优势：

1、红山核心区域优势：龙华居住的核心板块，居住氛围成熟+满分配套，且该片区基本已完成开发，红山华府作为片区内最后一块住宅用地，具有稀缺性；
2、户型优势：填补了区位内缺乏小户型的短板，并且新规后的户型使用率极高，灵动性强，实用空间大，69㎡可做成3房；
3、价格优势：新二手房倒差价在2-3万，不管自住投资都比较有价值，并且作为片区难得的小户型产品，给想要“鸡娃”的家长提供了低门槛上车机会，在后市二手房市场竞争中极具优势；

4、发展潜力：随着片区交通、商业、文化等配套不断完善，深高北学区的加持以及多维交通网络的建设完成，片区的含金量还在持续提升；

5、优质学区房：紧邻深高北名校，入学优势明显，教育资源优质。

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