解读《意见》：深圳城市更新转向“精细化管控”时代

3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知（以下简称《意见》），自2025年4月9日起施行，有效期3年。

《意见》的信息量不小，为深圳城市更新工作带来了指导性的新方案，如“审慎新增城市更新单元计划“、”合理减少商业规划指标。“加大融资支持力度”、“提高行政审批效率”等，在当前房地产市场发展背景下，具有至关重要的现实意义。

《意见》强调“审慎新增城市更新单元计划”，明确除工改普通工业、保障性住房类项目外，严控新增计划，避免“无效更新”。从源头上避免低效项目挤占资源。对未明确有效期的历史项目统一设定“截止线”，要求申报主体在限期内提交规划草案，否则公告失效，加速淘汰“僵尸项目”。对2023年7月24日前的城中村改造项目设置过渡期和例外条件。通过“增量严控 + 存量清理”，推动城市更新从“量”转向“质”，集中资源推进高优先级项目，如保障性住房和产业升级。避免盲目开发导致资源浪费和金融风险。

《意见》通过“合理减少商业规划指标”、“控制土地移交率”、“探索房票制度”等条款，在土地集约利用、公共利益保障与市场主体利益之间保持均衡发展。《意见》要求已批规划但未签土地出让合同的项目减少商业类建筑面积。同时，允许部分城中村改造项目突破现状容积率限制，但需满足公共配套承载能力，体现“弹性管控”思路。通过规划指标动态调整，避免商业地产过度开发，同时为高密度区域释放更多居住和产业空间。

此外，《意见》多次强调“保障性住房”“公共利益用地”，呼应了国家“三大工程”中保障性住房建设和城中村改造的要求，并通过税收优惠、融资支持等市场化手段，推动城市更新。

金融与税收支持方面，为缓解企业资金压力。允许“开发企业 + 融资平台 + 银行 + 施工企业”多方监管替代现金保函，降低企业资金占用；支持金融机构参与项目债务重组，激活停滞项目。税收优惠方面，明确符合条件的项目可享受税收减免，引入第三方承接项目时允许成本扣除和整体清算，提升市场参与积极性。针对当前房企流动性紧张、城市更新项目周期长的问题，通过金融工具创新和税收优惠，降低企业参与门槛。

制度创新，探索多元化安置与流程优化上。《意见》提出探索补偿安置多元化路径，通过房票打通安置与商品房市场，减少现金支付压力。同时，简化土地权属核查误差处理流程，允许按历史资料划分土地用途，减少技术性障碍导致的进度拖延。通过制度创新降低拆迁阻力、加快项目落地，同时为历史遗留问题提供解决路径。

《意见》的出台标志着深圳城市更新进入“精细化管控”阶段，核心逻辑可概括为控增量、调结构、稳存量、促创新。未来，市场可以关注配套细则的落地，如房票具体规则、税收优惠认定标准等。相信预见，在《意见》的指引下，深圳城市更新将朝着更加规范、高效、可持续的方向发展，为城市高质量发展注入新动力。